Guy Barnard en Tim Gibson, die samen aan het hoofd van het Global Property Equities Team van Janus Henderson staan, evalueren de resultaten van de sector in het voorbije jaar en bespreken de belangrijkste kansen en risico’s voor beleggers in 2020.

Kernpunten:

  • Hoewel de beursgenoteerde aandelen dit jaar goed gepresteerd hebben, verschilden de rendementen in de diverse steden, landen en sectoren. Een actieve beleggingsaanpak is dus absoluut noodzakelijk
  • De grootste risico’s voor vastgoedaandelen zijn in de toekomst waarschijnlijk een herstel van de groei en de inflatieverwachtingen
  • Het team blijft positief ten aanzien van sectoren die technologisch en demografisch de wind in de rug hebben, zoals datacentra, zendmasten, geprefabriceerde woningen en studentenkamers

De wereldwijde vastgoedaandelen leveren in 2019 sinds het begin van het jaar hoge rendementen op. De sector hield de laatste twee jaar gelijke tred met de bredere aandelenmarkten (grafiek 1). Daarnaast bezorgde hij de beleggers ook een ‘soepelere rit’, doordat de koersdalingen in deze sector relatief kleiner waren.1

Maar gemiddelden kunnen misleiden en de spreiding binnen de sector was groot doordat de fundamentals op de vastgoedmarkt verschilden in de diverse steden, landen en, vooral, sectoren. Zo stegen de REIT's van geprefabriceerde woningen in de VS dit jaar met meer dan 50%, terwijl de REIT's van winkelcentra in de VS met 17% gedaald zijn2. Deze verschillen in vastgoedrendement zijn voor ons een gunstige situatie, omdat de methode van actief beheer van het team echt het verschil tracht te maken voor het rendement. We verwachten dat deze trend zich in 2020 zal voortzetten, hoewel de spreiding van het rendement misschien iets kleiner zal worden.

Grafiek 1: Relatieve prestaties: wereldwijde vastgoedaandelen t.o.v. algemene aandelen sinds 2018

property

Bron: Bloomberg, Janus Henderson Investors. Wereldwijde vastgoedaandelen (FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return USD Index) t.o.v. algemene aandelen (MSCI AC World Total Return Index) wekelijkse cijfers tot 6 december 2019 herberekend naar 100 op 29 december 2017. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

Is deze sector momenteel duur?

Ondanks stijgingen van circa 20% sinds het begin van het jaar, lijken rendementen van 8% en 6% op jaarbasis in de laatste vijf jaar (waarvan meer dan de helft afkomstig is van dividenden)3 ons correct en zij weerspiegelen het onderliggende rendement van de eigendommen van de bedrijven waarin wij beleggen.

Wanneer wij de waardering van beursgenoteerde en onderhandse vastgoedmarkten vergelijken (zie grafiek 2), is het disagio ten opzichte van de intrinsieke waarde (IW) in de loop van het jaar kleiner geworden, zodat het nu grotendeels op het niveau van de onderhandse markten lijkt te liggen. Het ligt voornamelijk in het midden van wat wij de ‘reëlewaarde’- bandbreedte noemen, wat suggereert dat rendement vanaf hier eerder van inkomsten en groei afkomstig zal zijn dan van herwaardering.

Grafiek 2: Wereldwijde vastgoedbedrijven werden de laatste jaren tegen een disagio ten opzichte van hun IW verhandeld

property

Bron: UBS, Janus Henderson Investors. FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return Index, maandelijkse gegevens van september 2003 tot september 2019. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

Als wij ons concentreren op winstmultiples in de VS, zien we dat de Amerikaanse REIT's sinds het begin van het jaar weliswaar meer dan 25% hebben  opgeleverd,4 maar toch ligt deze multiple vandaag nog altijd lager dan die van de S&P500 Index en staat hij weer op een vergelijkbaar niveau als de US REIT Index vijf jaar geleden, wat betekent dat de sector niet duur is (zie grafiek 3).

Grafiek 3: REIT's lijken correct gewaardeerd vergeleken met algemene aandelen

property

Bron: Capital One Research per15 november 2019. De P/FFO is vergelijkbaar met de koers-winstverhouding die gewoonlijk wordt gebruikt voor de waardering van een aandeel. “Price-to- fund from operations” geeft een meer accurate waardering van vastgoedaandelen die rekening houdt met niet-monetaire factoren zoals afschrijvingen en waardeverminderingen. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

Een nieuw decennium brengt nieuwe kansen met zich mee

Zoals de meeste andere sectoren is de vastgoedsector in evolutie. Een reeks sterke structurele krachten zorgt voor verschuivingen in het landschap. De druk op traditioneel winkelvastgoed toont duidelijk aan dat geen enkele sector immuun is voor de veranderingen op de markt. Hoewel wij nog altijd in alle sectoren kansen ontdekken, is een gezonde dosis realiteitszin noodzakelijk wanneer we toekomstige rendementen voorspellen in sectoren die geconfronteerd worden met tegenwind, zoals de detailhandel.

Wij blijven echter wel positief staan tegenover sectoren die technologisch en de demografisch de wind in de rug hebben. Hoewel de industriële en logistieke sector het goed gedaan hebben, menen wij dat de waarden waarschijnlijk nog meer zullen stijgen als gevolg van een beperkt aanbod in combinatie met een aanzienlijke vraag door de groei van de e-commerce en de behoefte van de detailhandel om te concurreren met diensten. Wij zien ook nog altijd kansen in gespecialiseerde sectoren zoals datacentra, zendmasten, gaming, geprefabriceerde woningen en studentenkamers.

Bouwstenen

Tot slot hebben wij weliswaar geen sterke macro-economische visie, maar wij gaan er redelijkerwijze van uit dat ons periodes met marktvolatiliteit en koersdalingen te wachten staan naarmate we in de latere stadia van de economische cyclus terechtkomen. In deze situatie doen REIT's wat ze moeten doen. Zij hebben een lage correlatie met vele andere beleggingscategorieën, een lagere bèta5 ten opzichte van de aandelenmarkt en ze hielden de laatste tien jaar over het algemeen beter stand in dalende markten.

Het grootste risico voor vastgoedaandelen zou volgend jaar wel eens afkomstig kunnen zijn van een opleving van de groei en de inflatieverwachtingen. Een korte, sterke stijging van de obligatierendementen en cyclische rotatie zouden er waarschijnlijk toe leiden dat de sector minder goed presteert.

Met evenwichtige, maar onzekere vooruitzichten menen wij dat beursgenoteerd vastgoed een rol kan spelen als kern‘bouwsteen’ van een gediversifieerde portefeuille, waarin het mogelijk het risico kan beperken en het rendement vergroten. Op die manier kan de sector diegenen onder ons helpen die geen perfecte visie 20/20 hebben om volgend jaar onze weg te vinden.

Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

Opmerkingen:

1Bloomberg, per 30 september 2019. Sector verwijst naar FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return Index.

2 Bloomberg US Real Estate Index per groep op 12 december 2019.

3Morningstar. FTSE EPRA/Nareit Developed Total Return USD Index, rendementen tot 30 november 2019.

4Nareit, FTSE Nareit US Real Estate Index, rendementen sinds het begin van het jaar tot 11 december 2019.

5Bronnen: lage correlaties met andere beleggingscategorieën- European Public Real Estate Association (EPRA) per 30 september 2019; lage bèta, vergelijking FTSE EPRA/Nareit Developed Total

Return Index t.o.v. MSCI World Index.