Nieuws over vertraging magazijncapaciteit Amazon is overdreven
5 beknopt artikel
Guy Barnard, co-head of Property Equities, plaatst het nieuws over de vertraging van de magazijncapaciteit van Amazon in de juiste context en bekijkt de mogelijkheden voor de REIT-sector.
Kernpunten
- De directe invloed van Amazon op de markt heeft in 2020 een hoogtepunt bereikt toen onlineshoppen door de pandemie een enorme duw in de rug heeft gekregen.
- Het verwachte onderverhuurprogramma van de onderneming vertegenwoordigt maar een fractie van de totale beschikbare industriële capaciteit in de VS, 16 miljard vierkante meter, wat laat vermoeden dat de globale impact op de leegstand minimaal zal zijn.
- Dus hoewel het enige tijd zal duren vooraleer beleggers de implicaties van de getemperde activiteit van Amazon volop hebben verteerd, zijn wij van mening dat de industriële kerncijfers vanuit een heel sterke positie vertrekken.
Beleggers in industrieel vastgoed zijn de afgelopen weken geschrokken. In april zei Amazon bij de publicatie van zijn resultaten over het eerste kwartaal dat het magazijncapaciteit op overschot had en dat het zijn groeiplannen voorlopig in de koelkast stopte, omdat het 'de productiviteit en de kostenefficiëntie wil verbeteren'. Media melden nu dat Amazon van plan is om de huur van magazijnen te annuleren en minstens 930.000 vierkante meter ruimte te onderverhuren wegens de afnemende verkoopgroei. Krantenkoppen kunnen de perceptie van beleggers natuurlijk veranderen, en hoewel de terugschaling van Amazon allesbehalve goed nieuws is, is toch wat context geboden om een ruimer perspectief te krijgen.
Amazon is in de VS ontegensprekelijk al vele jaren een belangrijke katalysator voor de vraag naar opslagruimte, maar zijn directe invloed op de markt piekte in 2020 toen onlineshoppen door de lockdownmaatregelen tijdens de coronacrisis een historische stijging kende. Vóór de pandemie was de relatie tussen de groei van de onlineretailverkoop van Amazon en zijn industriële huuractiviteit altijd lineair geweest, met een gemiddelde jaarlijkse groei van 15-20%.1 Maar toen kwam de pandemie en barstte de e-commerce uit zijn voegen, doordat het koopgedrag van consumenten veranderde. Amazon reageerde daarop met een forse uitbreiding van zijn magazijnoppervlakte.
In een poging om de controle te krijgen over zijn eigen leveringsnetwerk en een imperium op te bouwen dat kon wedijveren met de grootste logistieke ondernemingen, huurde Amazon in 2020 zo maar eventjes bijna 12 miljoen m² aan ruimte. En in 2021 werd daar nog eens bijna 10 miljoen m² aan toegevoegd. In amper 2 jaar tijd verdubbelde de onderneming de capaciteit waar ze 25 jaar aan had gebouwd.2 De eerste twee decennia van Amazon gaven de moderne magazijnsector een zetje, maar die periode van 24 maanden zetten de deur open naar het gouden tijdperk. Die groei was er een met astronomische proporties, maar hij was tegelijk ook rationeel, omdat de onderneming nu eenmaal de ambitie koestert om een ongeëvenaard logistiek systeem uit te bouwen waarmee in de hele VS dezelfde dag nog pakketten kunnen worden bezorgd. De tijd zal uitwijzen of de recorduitbreiding van Amazon met de huidige krapte op de arbeidsmarkt en in de toeleveringsketens uiteindelijk een successtrategie kan worden. Wat echter duidelijk is, is dat zo'n snelle verandering op de verhuurmarkt voor opslagruimte nooit meer zal worden herhaald.
Grafiek 1: Percentage van Amazon in de nationale industriële verhuur in de VS
Bron: Janus Henderson Investors, BofA Global Research. Industrial REITS: AMZN news is not new information; Industrial is a buying opportunity, 2 mei 2022.
In 2020 was Amazon goed voor 14% van de totale industriële huur in de VS, een percentage dat in 2021 naar 5,2% dook (grafiek 1). Sinds het begin van het jaar is het aandeel van de onderneming in de verhuurmarkt gedaald tot amper 3,3%, waarmee het weer op het niveau van 2018 zit. CEO's van industriële vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) en verhuurmakelaars beschouwen de afnemende vraag naar huurpanden van Amazon allang als oud nieuws, omdat dat al was voorzien en verrekend in de prognoses. Na de aankondiging van Amazon hebben de REIT's immers een indicatie gegeven van hun winstverwachtingen voor 2022 en bleek dat ze in hun vooruitzichten uitgingen van een vertraging. Het zal belangrijk zijn om het steeds onzekerder wordende macro-economische klimaat nauwgezet op te volgen en na te gaan of andere gebruikers ook ruimte willen onderverhuren of hun uitbreiding willen stopzetten. Is Amazon misschien de kanarie in de koolmijn en zit er een bredere vertraging van de industriële vraag aan te komen? Dat kan best, al is er voorlopig niets dat daarop wijst.
Wat de bedoelingen van Amazon voor de korte termijn betreft, vergen sensationele berichten dat Amazon huurovereenkomsten 'annuleert' wel wat toelichting. Huurovereenkomsten zijn contracten en dus is 'annuleren' niet iets wat je zomaar kunt doen. Als Amazon besluit dat het minder gehuurde ruimte nodig heeft, kan het ervoor kiezen om magazijnruimte te onderverhuren aan een andere gebruiker, terwijl het zelf nog altijd huur blijft betalen zoals overeengekomen met zijn verhuurder (tenzij het faillissement wordt aangevraagd). Dat is in de vastgoedsector een gangbare praktijk.
De absolute omvang van het vermoedelijke programma van Amazon om 930.000 vierkante meter ruimte te onderverhuren, moeten we ook in het juiste perspectief bekijken. De totale industriële capaciteit in de VS bedraagt 1,5 miljard vierkante meter. 930.000 vierkante meter extra aanbod zou de totale capaciteit van het land met amper 0,1% doen toenemen. In het meest pessimistische scenario, waarin Amazon vanaf 2023/24 helemaal geen nieuwe capaciteit meer zou innemen, zou de jaarlijkse leegstand met minder dan 0,5% stijgen. 930.000 m² is amper zo'n 2,5% van de totale industriële voetafdruk van Amazon in de VS.2
Grafiek 2: Diversiteit in de vraag naar industriële huurcapaciteit, sinds begin 2022
Bron: Janus Henderson Investors, JLL Research. De kwartaalcijfers voor huurpanden zijn voorlopig en kunnen nog veranderen. De uitsplitsing van de verhuurde vierkante meters per sector omvat geen huurcontracten waarvan de huurder of de sector onbekend of niet bekendgemaakt is. Heruitgegeven met toestemming.
Ook het vermelden waard is dat Amazon die ingreep niet doet in combinatie met een winstwaarschuwing of de recente speculaties in de media. De onderneming is al actie aan het ondernemen, terwijl de industriële kerncijfers sterker zijn dan ooit. In het eerste kwartaal van 2022 werden in de VS voor ongeveer 13 miljoen m² nieuwe verhuurcontracten ondertekend, het op een na beste kwartaal in de geschiedenis.1 De vraag komt van een brede basis, uit verschillende sectoren van de economie, waarin e-commerce rechtstreeks amper 8% vertegenwoordigt (grafiek 2). Bovendien ontstaan door het veranderende mondiale landschap en problemen in de toeleveringsketen nieuwe katalysatoren voor de vraag. Zoals een CEO van een REIT onlangs zei:
"Vroeger ging het steeds over globalisering en just-in-time, nu gaat het steeds meer over lokalisering en just-in-case.”
Als gevolg daarvan daalt de leegstand in het land al 18 maanden op rij, tot een laagterecord van 3,4% in het eerste kwartaal van 2022. De huurprijzen zijn jaar op jaar met 16% gestegen, en nog veel meer in de kustmarkten met een hoge toetredingsdrempel. De bezettingsgraad van de industriële REIT's zit nu in wezen bijna aan 100%.1
Dus hoewel het enige tijd zal duren vooraleer beleggers de implicaties van de getemperde activiteit van Amazon volop hebben verteerd, zijn wij van mening dat de industriële kerncijfers vanuit een heel sterke positie vertrekken.
Voetnoten
1JLL US Industrial Market Overview, eerste kwartaal 2022
2Marc Wulfraat, oprichter, MWPVL International, Inc., een adviesbureau voor toeleveringsketens en logistiek
Dit zijn de visies van de auteur op het moment van publicatie en die kunnen afwijken van de visies van andere personen of teams bij Janus Henderson Investors. De genoemde effecten, fondsen, sectoren en indices in dit artikel vormen geen (deel van een) aanbod of verzoek om die effecten te kopen of te verkopen.
Resultaten uit het verleden geven geen indicatie over toekomstige rendementen. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.
De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.
Reclame.
Belangrijke informatie
Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.
- Aandelen/klasse van deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het fonds activa aanhoudt in andere valuta's dan de basisvaluta van het fonds, of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van een andere valuta dan het fonds (tenzij afgedekt, d.w.z. gemitigeerd door een compenserende positie in een gerelateerd effect in te nemen), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het fonds, of een aandelenklasse/klasse, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken (afdekking), kan de afdekkingsstrategie zelf de waarde van het fonds positief of negatief beïnvloeden als gevolg van verschillen in de kortetermijnrente tussen de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.