Xin Yan Low, Guy Barnard en Tim Gibson van het Global Property Equities Team bespreken de gevolgen van de uitbraak van het coronavirus voor de vastgoedmarkt.

Belangrijkste meeneempunten:

  • Sinds het virus de kop opstak, zijn vastgoedaandelen veerkrachtig gebleken en doen ze het beter dan algemene aandelen
  • Het zal geen verbazing wekken dat markten en sectoren die gelinkt zijn aan retail en toerisme het hardst zijn geraakt
  • Als indirect gevolg van de epidemie is de vraag naar flexibele werkplekken en betere connectiviteit toegenomen

Het Covid-19 coronavirus heeft (op het moment dat dit artikel geschreven werd) wereldwijd meer dan 75.000 mensen besmet en China en andere landen in Azië vrijwel tot stilstand gebracht. We hebben nog geen nauwkeurig beeld van de gevolgen van deze uitbraak, maar de vraag van bedrijven en consumenten is al flink verstoord, net als de wereldwijde toevoerketens.

Hoe groot de gevolgen echt zijn, kunnen we waarschijnlijk alleen achteraf vaststellen. Het belangrijkste punt waar we ons nu op moeten richten is niet de ernst van het virus, maar de duur van de epidemie. Die zal de grootste impact op de wereldeconomie hebben.

Wat zijn op dit moment de gevolgen voor de vastgoedsector?

Midden januari ontstond er risico-aversie op de vastgoedmarkten, en de uitbraak van het coronavirus drukte elke hoop op verbetering van de wereldwijde macro-economische groei de kop in. De defensieve aard van vastgoedaandelen hielp de sector om wereldwijd beter te presteren dan algemene aandelen, ook na het begin van de epidemie in Azië.* Dichterbij het oog van de storm bleven Aziatische aandelen achter bij de meeste andere markten, met name Hongkong, dat het grootste deel van de uitverkoop voor zijn kiezen kreeg.

In de praktijk werden markten en sectoren die gelinkt zijn aan retail en toerisme het hardst geraakt In de volgende grafieken wordt het belang van China voor zijn Aziatische buren voor wat betreft handel en toerisme toegelicht:

Azië-Pacific: handels- en toerismebetrekkingen met China in 2019

graph one

Bron: IMF, UN Comtrade, OECD-WTO TiVA database, en CEIC per 31 december 2019. Toerisme-inkomsten zijn het totaal over 4 kwartalen tot september 2019 voor alle landen behalve Thailand (juni 2019) en Maleisië (december 2018).       

Azië-Pacific: totaal aantal ontvangen toeristen uit China in 2019

graph two

Bron: Nomura per 31 December 2019. Noot voor Australië: getoonde cijfers zijn het totaal over 4 kwartalen tot september 2019; getoonde cijfers voor India zijn over 2018.

Hotels die een groot deel van hun omzet uit Chinese en/of zakelijke reizigers halen zagen de bezetting en reserveringen voor de komende periode significant afnemen. In landen waar het virus zich binnen de gemeenschap heeft verspreid, blijven mensen thuis en vermijden ze drukke plekken, wat tot minder publiek in winkelcentra leidt. Winkeliers van luxeproducten zagen hun omzet stevig teruglopen. Sommige verhuurders zagen zich genoodzaakt een deel van het inkomensverlies van hun huurders over te nemen en bieden diverse mogelijkheden voor huurcompensatie aan.

Meer behoefte aan flexibele werkplekken en betere connectiviteit

Naast de meer voor de hand liggende directe gevolgen voor hotels en de detailhandel, zijn er voor de vastgoedsector waarschijnlijk ook een aantal gevolgen op de middellange of lange termijn. In heel Azië heeft de uitbraak van het coronavirus veel bedrijven aangezet tot het uitrollen van verschillende vormen van telewerken, waarmee de haalbaarheid van flexibele oplossingen voor werkplekken wordt aangetoond. De manier waarop bedrijven in de toekomst over hun fysieke kantoorruimte denken, zal hierdoor ook kunnen veranderen. Nu mensen thuisblijven en thuiswerken leven online winkelen en dataconnectiviteit op, wat ook de aanhoudende vraag naar de onderliggende infrastructuur zoals logistieke ruimtes en datacentra stimuleert.

Gepositioneerd voor nu en voor de toekomst

Onze portefeuilles omarmen de verstorende trends die technologische innovaties en veranderende demografie met zich meebrengen. Ze zijn dan ook gepositioneerd naar sectoren waarvan wij denken dat ze van de structurele wind in de rug zullen profiteren. Dit betekent een overweging in de logistieke/industriële sector, zorgvuldig geselecteerde verhuurders van retail- en kantoorruimte en investeringen in specialistische 'niet-kernsectoren' zoals datacentra, zendmasten en prefab huizen. Hoewel we het landenrisico meestal vanuit een neutraal standpunt beheren, lag onze grootste onderweging in Hongkong, dat zwakke economische kerncijfers noteerde. De demonstraties voor meer democratie, die de stad een groot deel van de tweede helft van vorig jaar teisterden, drukten de zakelijke en consumentenuitgaven. Het virus doet daar nog een schep bovenop, waardoor de meeste vastgoedsectoren aanhoudend zwak blijven presteren.

Conclusie

Het zal nog een tijd duren voordat de totale omvang van de impact van het Covid-19 virus op de wereldeconomie en de vastgoedsector duidelijk is. Door mogelijke beleidsreacties van overheden en centrale banken zal de situatie vooralsnog instabiel en mogelijk volatiel blijven.

Het coronavirus heeft een aantal indirecte gevolgen voor vastgoed doordat het de veranderende tendensen door technologische innovaties en veranderende leefwijzen versterkt waardoor de vraag naar en het gebruik van vastgoed verandert. Door de onzekere toekomst kan een allocatie naar vastgoedaandelen binnen een evenwichtige portefeuille gunstig uitpakken. De vermogenscategorie vertoonde in het verleden minder correlatie met algemene aandelen en obligaties en biedt een lagere bèta ten opzichte van algemene aandelen**.

Resultaten in het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten.

*Bron: Refinitiv Datastream. FTSE EPRA NAREIT Pure Asia Total Return Index (Aziatische vastgoedaandelen), FTSE World Asia Pacific Total Return Index (Aziatische aandelen), FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index (wereldwijde REITs), MSCI World Total Return Index (wereldwijde aandelen) in USD van 31 december 2019 tot 18 februari 2020.

Deze waarde geeft het aantal opslagen of revisies weer.

De toepassing is verantwoordelijk voor het updaten van deze waarde na elke revisie.

Bron: EPRA, maandelijks statistisch bulletin, per 31 december 2019. vergelijkende correlatie totaalrendementen ten opzichte van wereldwijde obligaties en wereldwijde aandelen. Factset, FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index bèta versus MSCI World Index van december 2010 tot december 2019.