Het Global Property Equities Team kijkt terug op 2021 en bespreekt de belangrijkste trends in de wereldwijde vastgoedsector.

Kernpunten:

  • Inflatie zou gunstig kunnen uitpakken voor de beleggingsklasse, waarbij bedrijven met prijszettingsvermogen, inflatiebestendige bedrijfsmodellen die zich op de verhuur en zakelijke markt richten, en sterke balansen het best gepositioneerd zijn.
  • Doordat REITs zich vaak tot bedrijven ontwikkelen met een meestal aanzienlijke omvang, operationele excellentie en relatief gemakkelijke toegang tot kapitaal, zijn ze in staat het REITs 'vliegwiel' te benutten en een nieuw groeiniveau te bereiken.

2021 was een jaar van herstel en enige normalisatie voor zowel de wereldeconomie als de aandelenbeurzen. Dit geldt ook voor wereldwijde vastgoedaandelen, die in 2020 met ongeveer 9% daalden en dit jaar tot nu toe met bijna 23% stegen. Daarmee deden ze het iets beter dan de bredere aandelenmarkt, die per 22 november 2021 op 21% stond.1

"Alles is anders maar er is niets veranderd."

Terwijl de pandemie vragen oproept over hoe het 'nieuwe normaal' eruit zal zien, is er volgens ons voor de vastgoedmarkten in wezen niets echt veranderd. Dat lijkt een vreemde gedachte na alles wat we hebben meegemaakt, maar de grafiek hieronder laat duidelijk zien dat we weer bij start zijn aangekomen voor wat betreft de winnaars en verliezers van de vastgoedsector, waarbij e-commerce als voorbeeld dient:

Groei e-commerce (%): trager maar nog steeds positief

article-image_Global-tech-driven-by-strength-of-secular-themes-in-the-real-world-and-beyond_chart01_NLD

 

Bron: US Census Bureau, Amerikaanse retailverkopen per kwartaal: totaal en e‐commerce. Het groeipercentage van e-commerce ten opzichte van een jaar geleden. Cijfers per het derde kwartaal van 2021.

Sinds de fysieke winkels in het tweede kwartaal van 2021 weer opengingen vertraagde de kwartaalgroei van Amerikaanse e-commmerce ten opzichte van vorig jaar. Desalniettemin is de groei positief. De totale penetratie van e-commmerce ligt in het verlengde van de reeds bestaande trendlijn, en zelfs een beetje hoger. De impact hiervan is dramatisch geweest voor de vraag van zowel huurders als beleggers naar industrieel/logistiek vastgoed. De CEO van de Amerikaanse REIT (Real Estate Investment Trust) Prologis (een van de grootste spelers op de wereldwijde markt voor logistiek vastgoed) vat dit in de recente kwartaalresultaten goed samen: "De structurele krachten achter de vraag bepalen de operationele situatie. De leegstand heeft een ongekend dieptepunt bereikt waardoor ruimte in onze markten in feite is uitverkocht."

 

Aangezien de meeste winst uit de huidige situatie meetelt voor toekomstige winsten en dividenden [REITS moeten meestal minstens 90% van hun belastbare inkomen aan aandeelhouders uitkeren] omdat huurcontracten worden aangegaan tegen de dan geldende marktprijzen, is het vertrouwen in en de zichtbaarheid van het groeipotentieel van deze bedrijven groot, zelfs nu de macrosituatie onzekerder is.

Daarnaast zijn andere langetermijntrends niet verstoord, en blijven ze centraal staan in onze overwegingen met betrekking tot de vastgoedsector:

Demografie – blijft een belangrijke steun in de rug, vooral voor diverse woonvormen gericht op ouderen die kleiner willen wonen en graag actief blijven.

Digitalisering – blijft een belangrijke steun in de rug voor op technologie gerichte vastgoedsectoren, waarbij de uitrol van 5G inmiddels gunstige gevolgen heeft voor de exploitanten van zendmasten.

Duurzaamheid – is een steeds belangrijker beslissingscriterium voor huurders. Voor groenere gebouwen (tot nu toe vooral kantoren) wordt eerder een huuropslag betaald en ze zijn meer in trek.

Inflatie: tijd voor de realiteit?

Inflatie heeft heel 2021 veel vragen opgeroepen. We laten macro-overwegingen over aan de experts maar we willen er graag op wijzen dat tastbare activa als vastgoed prima bestand zijn tegen inflatie (zie ons eerdere bericht hierover, Inflatie en vastgoedaandelen nader bekeken). Dit jaar werd er voortdurend gesproken over de steeds verder krimpende rendementen op vastgoed doordat de waarde van de meeste vastgoedtypes steeg, en vaak meer dan de marktverwachtingen.

Hoewel inflatie een gezonde situatie voor de hele beleggingsklasse kan betekenen, bezitten de vastgoedbedrijven die het best gepositioneerd zijn om daarvan te profiteren volgens ons de volgende kenmerken:

Prijszettingsvermogen – verhuurders moeten gebouwen bezitten die vrijwel altijd volledig bezet zijn, waarvoor ze een huur kunnen vragen die gekoppeld is aan de inflatie en die ze nog verder kunnen verhogen, en waarvan de markthuren minstens net zo snel stijgen als de totale inflatie. Dit geldt voor sommige markten/sectoren, maar niet voor alle. Zo sluiten Amerikaanse woningverhuurders, internationale logistieke bedrijven en exploitanten van opslaglocaties momenteel contracten af voor huurprijzen die aanzienlijk boven de huidige inflatieniveaus liggen.

Inflatiebestendige huur- en bedrijfsstructuur – als alle overige kenmerken hetzelfde zijn, kunnen verhuurders met kortere huurtermijnen en minder arbeidsintensieve bedrijven (vanwege de inzet van technologie of het vastgoedtype) prijsverhogingen doorberekenen aan huurders en hun operationele marges op hetzelfde niveau houden of vergroten. Beleggers doen er daarom verstandig aan verhuurders van vastgoed te mijden op markten waarop te veel aanbod is, van wie de bedrijven te arbeidsintensief zijn en van wie de huurders moeite hebben om stijgende loonkosten aan hun eindklanten door te berekenen.

Sterke balansen – waarschijnlijk zullen de rentes en mogelijk ook de kosten voor langlopende kredieten in 2022 stijgen. Dat betekent dat we ook rekening moeten houden met het schuldprofiel van bedrijven. Over het algemeen baren die ons weinig zorgen. Onze proactieve managementteams hebben de looptijden van hun kredieten verlengd, financieringsbronnen gespreid en zien herfinanciering nog steeds als een activiteit die bijdraagt aan het bedrijfsresultaat. De balansen van Amerikaanse REITs waren inderdaad nog nooit zo solide als nu. Dit resulteert in hogere dividenduitkeringen en een offensief beleid, met overnames en ontwikkeling. Maar pas op voor de uitzonderingen!

Warehouse outlook tile

Investeren in de toekomst met REITs 3.0

Als we verder kijken dan de prognose voor één jaar, dan zien we dat de markt voor beursgenoteerd vastgoed een dramatische ontwikkeling doormaakt. In de afgelopen tien jaar zijn zowel de samenstelling en de kwaliteit van het beleggingsuniversum positief veranderd, waardoor beursgenoteerd vastgoed nu en in de toekomst een interessante belegging is (REITs 3.0). Veel REITs zijn bedrijven van aanzienlijke omvang geworden, die operationeel excelleren en relatief gemakkelijke toegang hebben tot kapitaal. Sommige van de beste gebruiken het 'vliegwielconcept', waarmee ze beleggers een nieuwe vorm van toenemende groei bieden. Het vliegwielmodel is gebaseerd op het idee dat een reeks kleine stappen, in plaats van een plotselinge doorbraak, tot een groeiend momentum en een opwaartse spiraal van duurzame groei leiden. Beleggers zullen ook ver na 2022 nog profiteren van een selectie van bedrijven die werkelijk waarde creëren.

Conclusie

2021 was een jaar van opluchting nu de wereld weer een beetje op zichzelf begint te lijken.

Er zullen ongetwijfeld nog wat hobbels in de weg zitten, maar vanuit vastgoedperspectief zijn we van mening dat de langetermijnprincipes grotendeels ongewijzigd blijven. Eenvoudig gezegd, bleek dat de bedrijven die hun inkomstenstroom al voor covid konden laten groeien, dat nog steeds kunnen. En dat het voor bedrijven die het voor covid moeilijk hadden, waarschijnlijk moeilijk zal blijven.

Accomoderend beleid van overheden en centrale banken boden de wereldeconomie de steun die nodig was voor herstel. En als de verhuurders van die economie zullen vastgoedbedrijven met de juiste activa, de juiste locatie en het juiste businessmodel waarschijnlijk boven verwachting blijven presteren.

Verwijzingen naar individuele effecten vormen geen (onderdeel van) een aanbod of verzoek tot uitgifte, verkoop, inschrijving of aankoop, en mogen ook niet als winstgevend worden beschouwd.

Voetnoten:

1 FTSE EPRA NAREIT Developed Index (wereldwijd vastgoed) ten opzichte van de MSCI World Index (wereldwijde aandelen), kalenderjaar 2020 en vanaf begin 2021 tot 22 november. Geaccumuleerde totaalrendementen in USD. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

REIT: Real Estate Investment Trusts beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REITs meestal zeer liquide en worden ze verhandeld als aandelen.

Vastgoedrendement: de jaarlijkse huurinkomsten uitgedrukt als percentage van de totale waarde van het vastgoed.

Balans: geeft een indruk van de financiële positie van een bedrijf; een korte samenvatting van de bedrijfsboekhouding waarin de activa, passiva en het aandeelhouderskapitaal zijn opgenomen.

De FTSE EPRA NAREIT Developed Index is ontwikkeld om de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REITs wereldwijd te volgen.

De MSCI World Index weerspiegelt de prestaties van bedrijven met grote en middelgrote marktkapitalisaties uit 23 ontwikkelde landen.

Vastgoedeffecten zoals Real Estate Investment Trusts (REITs) kunnen extra risico's met zich meebrengen, zoals rente-, beheers-, fiscale, economische, milieu- en concentratierisico's.