Guy Barnard, Tim Gibson en Greg Kuhl van het Global Property Equities Team geven een update over de vastgoedmarkten en de gevolgen van het coronavirus op de beleggingsbeslissingen van het team nu het virus zich over de wereld verspreidt. 

    Kernpunten:

  • Hoewel vastgoed ook in de wereldwijde uitverkoop van activa terechtkwam, is de ernst en de omvang van de schade voor de diverse vastgoedsectoren verschillend.
  •  De waarderingen van beursgenoteerd vastgoed liggen dichtbij de dieptepunten van de wereldwijde financiële crisis en hoewel het dit keer anders is, en waarschijnlijk impact zal hebben op de toekomstige vraag, lijken kasstromen en balansen veerkrachtiger te zijn dan de markt denkt.
  •  Onze portefeuilles blijven uitsluitend belegd in liquide vastgoedeffecten. Hoewel beleggen in beursgenoteerd vastgoed op korte termijn tot grotere volatiliteit kan leiden, kan het ook kansen bieden om voor minder dan de intrinsieke waarde toegang te krijgen tot vastgoed.

In de afgelopen weken werden wereldwijde activa op grote schaal van hand gedaan nu beleggers (waaronder wijzelf) zich moeten schikken naar de toenemende impact van het COVID-19 coronavirus en de sluiting van veel economieën een feit is. De meest recente fase van de uitverkoop en extreme volatiliteit lijkt te zijn aangestuurd door het op grote schaal afstoten van risico en het hamsteren van liquiditeit binnen alle activaklassen. Correlaties tussen activaklassen, landen, sectoren en individuele effecten zijn toegenomen, en er zijn nog maar weinig 'veilige havens' over.

Aanwijzingen dat niet alles wordt meegesleurd

Dezelfde trend nemen we waar op markten voor beursgenoteerd vastgoed: uiteenlopende vastgoedtypes worden in bijna alle landen getroffen. Toch zien we ook dat in verschillende sectoren de omvang van de crisis en de prijsschommelingen uiteenlopen. Op retail gerichte bedrijven en bedrijven met hotels in hun portefeuille en een zwakkere financiële positie, maken de scherpste koersdalingen door. Voor deze bedrijven verwachten we dat de resultaten en dividenden naar beneden worden bijgesteld. In feite zagen we dit al gebeuren voor een aantal eigenaren van retailpanden en hotels. Ook de reeds kwetsbare balansen, vooral die van retailbedrijven, kunnen de behoefte aan extra financiering aanzwengelen als deze uitdagende omstandigheden aanhouden. Omdat we de retail- en hotelsector reeds als zwakke schakels beoordeelden vanwege hun vraag- en aanbodkenmerken, is onze blootstelling hieraan minimaal en hebben de effecten van de inspanningen om het virus te beheersen er alleen toe geleid dat de bestaande negatieve structurele trend werd versneld.

 

 

Coronavirus and buildings

Bron: Getty Images

Focus op fundamentals

Hoewel de afwaardering van aandelen pijnlijk was, blijven we ervan overtuigd dat de bedrijven in onze portefeuille over veel defensievere inkomensstromen, solidere balansen, lagere leverage en diversere financieringsbronnen beschikken dan de huidige koersen weerspiegelen. We beschouwen dit dan ook nog niet als een kredietcrisisprobleem zoals in 2008-2009. Wij zijn overtuigd dat de waarde van deze solide inkomstenstromen zich zal bewijzen als de marktvolatiliteit afneemt.

De delen van de vastgoedmarkt die hier het sterkst onder lijden, zijn delen die volgens ons al onder structurele druk stonden en die we vermeden. Daarentegen bleken sectoren waar we al de voorkeur aan gaven, zoals logistiek, prefab woningen, zendmasten en betaalbare huurwoningen, veerkrachtiger. We hebben we onze positionering dan ook niet ingrijpend hoeven te wijzigen, doordat we al een sterkere nadruk op balanskwaliteit legden en onze beleggingsprocessen top-down macro-risicocontroles bevatten.

Onze portefeuilles blijven overwogen in de logistieke sector waar de huidige omstandigheden de versnelling van de structurele verschuiving naar online verkopen en de toenemende vraag naar magazijnruimte ondersteunt. Een voorbeeld hiervan zijn de berichten van Amazon over verdere uitbreiding waarvoor alleen al in de Verenigde Staten 100.000 extra magazijn- en bezorgmedewerkers nodig zullen zijn. Hoeveel mensen die nu voor het eerst online boodschappen doen, zullen dat ook wel niet na opheffing van de lockdown blijven doen?

Portefeuilleposities in beleggingstrusts voor Amerikaans vastgoed (REITs) in de kansspelsector werden geraakt, samen met bepaalde aandelenposities in wereldwijde vastgoedontwikkeling. Omdat het team zich echter vooral richt op langetermijnbeleggingen, handhaven we onze positionering.

Zijn de huidige waarderingen gerechtvaardigd?

De situatie is natuurlijk bijzonder instabiel, en we hebben onze overtuiging naar beneden moeten bijstellen, maar we blijven van mening dat de delen van de markt met meer veerkrachtige kasstromen kunnen profiteren van een situatie waarin de rente waarschijnlijk weer op nul komt te staan. Ongedifferentieerd verkopen creëert kansen en de verschuivingen van de afgelopen weken waren historisch gezien extreem. De waarderingen van beursgenoteerd vastgoed bevinden zich dichtbij de niveaus van de wereldwijde financiële crisis (zie grafieken hieronder) en hoewel de situatie dit keer anders is en waarschijnlijk van invloed zal zijn op de toekomstige vraag, lijkt de financiële gezondheid van veel vastgoedbedrijven veerkrachtiger dan de markt denkt. Wij denken daarom dat we redelijkerwijs kunnen verwachten dat de huidige niveaus op de middellange termijn geherwaardeerd worden.

Vorige week presteerden wereldwijde vastgoedaandelen minder dan de bredere aandelenmarkten toen de onrust op de markten voor vastrentende beleggingen, en met name op de kredietmarkten, toenam. Maatregelen van centrale banken om het vertrouwen te herstellen, moeten nauwlettend in de gaten worden gehouden.

Global property valuation charts

Bron: Worldscope, I/B/E/S, Refinitiv Datastream. Grafieken met toestemming overgenomen. IW = intrinsieke waarde, SD = standaarddeviatie. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten. Geschatte gegevens kunnen afwijken van uiteindelijke cijfers.

Op de korte termijn zullen de markten volatiel blijven en beleggen kan in deze situatie ongemakkelijk voelen. Maar voordat de markt tekenen van normalisering gaat vertonen, denken we dat er aan een aantal criteria voldaan zijn:

  • Pieken of tekenen dat het coronavirus beheerst wordt (vooral in Europa en de Verenigde Staten)
  • Kapitaalmarkten die weer soepel werken (vooral het vastrentende segment)
  • Adequate beleidsmaatregelen (zowel monetair als fiscaal)

Onze portefeuilles blijven uitsluitend belegd in liquide vastgoedeffecten. Hoewel beleggen in beursgenoteerd vastgoed op korte termijn tot grotere volatiliteit kan leiden, kan het ook kansen bieden om voor minder dan de intrinsieke waarde toegang te krijgen tot vastgoed. Wij zijn van mening dat dit momenteel het geval is.

Op dit moment zien we veel overtuigende kansen in beursgenoteerd vastgoed tegen waarderingen die we al langer dan tien jaar niet hebben gezien. Omdat veel vastgoedbedrijven over veerkrachtige cashflows beschikken, is het goede nieuws dat we van regelmatig inkomen kunnen genieten terwijl we wachten op herstel.