Beheerder van de internationale vastgoedportefeuille Greg Kuhl bespreekt het concept van het REITs 3.0-vliegwiel en hoe de effectieve, duurzame groeicyclus ervan waarde voor beleggers creëert.

Kernpunten:

  • Toonaangevende beursgenoteerde REITs beschikken over de schaalgrootte, operationele expertise en constante toegang tot kapitaal die voor het vliegwielconcept nodig is. Daarmee creëren ze waarde en aantrekkelijke langetermijnrendementen voor beleggers.
  • REITs vinden die ofwel al profiteren van het vliegwiel, of dit in de nabije toekomst kunnen doen, is van groot belang voor een geslaagd beleggingsproces.

In een eerder artikel, ‘Investing in the future with REITs 3.0’ bespraken we hoe Real Estate Investment Trusts (REITs) zich ontwikkelden tot een beleggingsklasse die vandaag en in de toekomst zeer relevant is. Hier introduceerden we het REITs 3.0-vliegwiel voor waardecreatie.

Het concept van een 'vliegwieleffect' in het zakenleven werd populair door het boek 'Good to Great' van Jim Collins dat in 2001 verscheen. Het is gebaseerd op het idee dat een reeks kleine stappen, in plaats van een plotselinge doorbraak, kan leiden tot toenemend momentum en een effectieve duurzame groeicyclus. Het idee werd toegepast door uiteenlopende bedrijven en instellingen. De beroemdste gebruiker van het concept is misschien wel Jeff Bezos toen hij aan het begin van deze eeuw de langetermijnstrategie van Amazon schetste.

REITs 3.0: vliegwiel voor waardecreatie

 

article-image_introducing-the-REITs-3.0-flywheel_chart02_NLD

Bron:

1 Alexander Beath en Chris Flynn:  Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998-2018. 10,2% voor beursgenoteerde REITs versus 7,5% voor niet-beursgenoteerd vastgoed.

2 Thomas Arnold, David Ling en Andy Naranjo, Private Equity Real Estate Fund Performance: A Comparison to Listed REITs and Open-End Core Funds, juni 2021, gepubliceerd in het Journal of Portfolio Management.

Dankzij hun dominante marktomvang, toonaangevende operationele ervaring in de sector en constante toegang tot kapitaal kunnen en zullen de grootste beursgenoteerde REITs het vliegwielconcept inzetten om overtuigende rendementen te genereren die aandeelhouders op lange termijn waarde bieden. Veel beursverhandelde REITs verkeren volgens ons in een unieke positie om dit concept te implementeren op een manier die bij een andere vorm van vastgoedeigenaarschap zeer moeilijk te realiseren zou zijn.

Daar zijn twee belangrijke redenen voor:

Ten eerste zijn beursgenoteerde REITs, net als alle beursverhandelde bedrijven, ontworpen als permanent instrument. Dat wil zeggen dat ze gedurende een onbeperkte tijdshorizon kapitaal beheren. Dat biedt ze het vermogen en de economische prikkel om nu investeringen te doen die tot in de verre toekomst een rendement kunnen opleveren dat voor alle aandeelhouders in gelijke mate groeit. Voorbeelden hiervan zijn investeringen in technologieën voor de vastgoedsector waarvan de toepassing een geleidelijke ontwikkeling van de operationele expertise ondersteunt. Of de ontwikkeling van een bedrijfsstructuur waarmee de schaal van activabezit en -beheer veel verder kan worden uitgebreid dan wat er tot nu toe mogelijk was. Een traditioneel particulier vastgoedfonds kent een vooraf vastgestelde levensduur van misschien zeven jaar, waarna de activa verkocht worden en beleggers het kapitaal terugontvangen (een niet-permanent instrument). Een dergelijk fonds heeft geen tijdshorizon die zulke investeringen rechtvaardigen en die optimaal gebruik en profijt ervan mogelijk maakt.

Toonaangevende bedrijven in commercieel vastgoed zetten in op technologieplatforms en -producten

article-image_introducing-the-REITs-3.0-flywheel_chart01_NLS

Bron: Altus Group, BMO Capital Markets: PropTech the Next Frontier in Commercial Real Estate, juni 2021.

Ten tweede is de constante toegang die REITs hebben tot het permanent kapitaal van de aandelenbeurzen zeer bevorderlijk voor de geleidelijke, stapsgewijze groei die het vliegwielconcept vertegenwoordigt. Het vermogen om kapitaal aan te trekken voor aantrekkelijke investeringskansen en om passende financiering te vinden voor deze groei is van cruciaal belang voor het vliegwielproces. Met 'passende financiering' bedoelen we dat een REIT in staat is een aankoop te betalen met de mix van vermogen en schulden die al in zijn kapitaalstructuur aanwezig is. Dit vermogen om op elk moment kapitaal aan te trekken als onderdeel van het 'passende financieringsproces' is een uniek voordeel van beursgenoteerde REITs. Dit ritme van investeringen en kapitaal aantrekken is vaak tegenovergesteld aan dat van het traditionele model van particuliere vastgoedfondsen. Deze trekken eerst tijdens een vaste toezeggingsperiode (vaak 12-18 maanden) kapitaal aan dat vervolgens voor de beschikbare kansen aangewend moet worden. Doordat beursgenoteerde REITs niet gebonden zijn aan toezeggings- en aanwendingsperiodes kunnen ze kansen voor vermogensallocatie optimaal benutten. Daarnaast kan de aandelenmarkt als een stemmachine werken, wat vaak gunstig uitpakt voor de beste partijen. Beursgenoteerde REITs die de diverse elementen van het vliegwiel efficiënt weten te benutten zullen de vraag van beleggers naar hun aandelen zien stijgen. Op termijn zorgt dat meestal voor een hogere koers. En als de door de markt bepaalde aandelenkoers van een beursgenoteerde REIT stijgt, neemt ook de koopkracht ervan toe, evenals de rendementen op investeringen die met de passende financiering gedaan werden.

Niet elke beursgenoteerde REIT werkt met het REITs 3.0-vliegwiel. De REITs die dat wel doen, zijn naar onze mening goed gepositioneerd om op lange termijn outperformance te leveren. De REITs vinden die ofwel al profiteren van het vliegwiel, of dit in de nabije toekomst kunnen doen, is van groot belang voor een geslaagd beleggingsproces. 

In komende artikelen gaan we dieper in op een aantal van de belangrijkste aanjagers van het REITs 3.0-vliegwiel.