Guy Barnard en Greg Kuhl van het Global Property Equities Team bespreken het toenemende belang van vastgoedsegmenten die niet tot de kernsectoren behoren binnen een vastgoedlandschap in ontwikkeling.

Belangrijkste punten:

  • Technologische vooruitgang en veranderende gewoontes zorgen voor tegenwind in de kernsectoren kantoorpanden en detailhandel.
  • 'Niet-kern'-sectoren bieden op de middellange termijn waarschijnlijk meer groeipotentieel en totaalrendement.
  • Beursgenoteerde REIT's kunnen voordelen bieden voor beleggers die vastgoed aan een evenwichtige portefeuille willen toevoegen om de rendementen te spreiden.

Het landschap van onze steden en buitengebieden is bezaaid met de meest uiteenlopende types gebouwen. Veel van deze gebouwen vallen binnen een van de vijf 'kern'-vastgoedsectoren: industrieel/logistiek, appartementen, kantoren, winkelcentra en vakantiewoningen. In het verleden belegden vastgoedbeleggers vooral in een van deze kernsectoren. Detailhandel en kantoorgebouwen namen samen vaak meer dan de helft van de meeste kernposities in een vastgoedportefeuille in.

Hoewel deze kernsectoren beleggers in het verleden een aantrekkelijk voor risico gecorrigeerd rendement boden, rechtvaardigt de structurele tegenwind in de sector kantoren en detailhandel de zoektocht naar andere types vastgoedbeleggingen die mogelijk superieure prestaties kunnen bieden.

Uitdagingen in de kantorensector en detailhandel

Kantoorgebouwen maken aanzienlijke kapitaaluitgaven voor onderhoud noodzakelijk om de concurrentiepositie te waarborgen. Dit kan in de loop der tijd tot wel 30% van het inkomen uit vastgoed opslurpen, waardoor het rendement op de belegging daalt. Tegelijkertijd stagneert de vraag naar kantoorruimte in veel markten nu huurders naar meer efficiëntie en flexibiliteit streven. Dit komt erop neer dat ze zo min mogelijk ruimte per werknemer willen huren en huurcontracten met een kortere looptijd aangaan.

Voor stenen winkels is het probleem zelfs nog groter dan voor kantoorruimte. Door de brede opkomst van online winkelen, loopt de vraag naar winkelruimte aanzienlijk terug, zoals ook blijkt uit de 9302 fysieke winkels die in 2019 in de Verenigde Staten hun deuren sloten (volgens Coresight Research een stijging van 59% ten opzichte van 2018). De concurrentiepositie van veel verhuurders wordt hierdoor zeer moeilijk. Hun prijsstellingsvermogen is vrijwel nihil en sommige winkels raken verouderd.

De opkomst van e-commerce zal in de meeste ontwikkelde markten doorzetten, verder aangewakkerd door het groeiende aandeel consumentenuitgaven van een generatie die het online winkelen volledig omarmt. Dit zien we ook terug in de volgende grafieken:

article-image_investing-in-real-estate-spotify-or-cassette-tape_chart01_NLD

Bron: eMarketer, Prologis, bedrijfsonderzoeken van Evercore ISI Research per februari 2019.

Niet alle vastgoedsectoren zijn hetzelfde

Real estate investment trust (REIT)-markten, die de neiging hebben vooruit te kijken, erkenden al dat "een opkomend tij niet alle schepen vlot trekt". Zo leverden Amerikaanse REIT's in 2019 bijvoorbeeld niet alleen een bevredigend rendement op van 28,66%, maar was dit ook het jaar waarin de spreiding tussen sectoren het op een na hoogste niveau van de afgelopen 15 jaar bereikte (in 2009 was die het hoogst)1.

Rendementen van REIT's variëren per sector

article-image_investing-in-real-estate-spotify-or-cassette-tape_chart02_NLD

Bron: Nareit per 31 december 2019, totaalrendementen in USD. 'Kernsectoren' omvatten industrieel vastgoed, appartementen, kantoren winkelcentra en vakantiewoningen. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

'Niet-kernsectoren' de juiste weg?

De samenloop van technologische vooruitgang en demografische ontwikkelingen zijn onafwendbare krachten die het commerciële vastgoedlandschap de komende jaren zullen blijven hervormen.

Terwijl we constant zoeken naar verkeerd geprijsde effecten in alle vastgoedsectoren, geeft onze toekomstgerichte analyse aan dat vastgoedsectoren buiten de kern op middellange termijn beter gepositioneerd lijken om superieure groei en totaalrendement te bieden dan de kernsectoren en daarmee kan de sectorperformance van 2019 wel eens het nieuwste hoofdstuk uit een lang verhaal blijken te zijn. Net zoals de meeste mensen niet langer naar cassettebandjes luisteren, video kijken of via een vaste telefoon met hun vrienden bellen, zullen vastgoedbeleggers hun spreiding naar uitsluitend kernsectoren moeten heroverwegen.

In plaats daarvan zijn wij van mening dat specialistische vastgoedsectoren met aantrekkelijke vraag- en aanbodkenmerken zoals prefab huizen, professioneel verhuurde eengezinswoningen, datacenters en zendmasten, om er maar een paar te noemen, momenteel en in de komende jaren aantrekkelijkere beleggingskansen bieden.

Conclusie

Volgens ons bieden beursgenoteerde REIT's de meest complete, kosteneffectieve en beleggersvriendelijke toegang tot opkomende vatgoedsectoren die in de toekomst waarschijnlijk het populairst zullen zijn. De buitengewone toegankelijkheid tot specialistische vastgoedtypes, die momenteel 60% van de marktkapitalisatie van Amerikaanse markt beslaan, is een van de belangrijke redenen waarom beursgenoteerde REIT's sinds de opkomst van het "moderne REIT tijdperk" midden jaren negentig een jaarrendement van 10% hebben opgeleverd. 2 Net als particuliere 'kern'-vastgoedfondsen, leverden Amerikaanse REIT's in het verleden rendementen op die over het algemeen minder correlaties vertoonden met traditionele activaklassen zoals aandelen en obligaties3. We verwachten dat de rendementsverschillen tussen 'kernsectoren' en 'niet-kernsectoren' binnen vastgoed in de komende jaren zullen blijven bestaan of zelfs groter zullen worden nu de behoefte aan, en het gebruik van vastgoed blijft veranderen.

Opmerking:

Resultaten in het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten.

1 Bron: Nareit, Morgan Stanley Research, REIT prognose Noord-Amerika: 'Narrow focus for 20/20 vision', 18 december 2019.

2 Bron: Nareit  ̶  Marktkapitalisatie Amerikaanse REIT's 31 december 2019. Performance Amerikaanse REIT's ̶  Bloomberg Real Estate Investment Trust Index in USD van 31 maart 1994 tot 31 december 2019.

3 Nareit, Factset, REITWatch januari 2020, FTSE Nareit All Equity REITs Index: vergelijkende correlatie totaalrendementen ten opzichte van diverse Amerikaanse aandelen- en obligatie-indices van december 1989 tot december 2019.