Is dit een keerpunt voor beursgenoteerd vastgoed?

In de nasleep van de instabiele wereldwijde markten van het voorgaande jaar was afgelopen jaar voor zowel aandelen als obligaties een opmerkelijk jaar, waarin beide beleggingscategorieën aanzienlijk daalden. Nu de volatiliteit op de markt lijkt aan te houden kunnen de van oudsher veerkrachtige en stabiele inkomstenstromen van beursgenoteerd vastgoed beleggers mogelijk weer terugwinnen naar deze op dit moment niet zo populaire beleggingscategorie.

Na een moeilijk 2022 worden vastgoedbeleggingsvennootschappen (REIT's) op dit moment tegen historisch lage koersen verhandeld doordat beleggers worstelen met een moeizame cyclische economie en omvangrijke structurele verschuivingen binnen de vastgoedmarkten. Ook het hybride werken heeft een ongekende impact op de kantorenmarkten. Daarnaast zijn kantoorgebouwen ook nog eens een belangrijk doelwit van de wereldwijde inspanningen om de koolstofuitstoot te verlagen.

Maar waarom deed beursgenoteerd vastgoed het zo slecht, terwijl niet-beursgenoteerd vastgoed wel veerkrachtig bleef tijdens het uitdagende beleggingsklimaat van 2022?

De resultaten van beursgenoteerde REIT's leken in niets op dat van niet-beursgenoteerd vastgoed. Amerikaanse REIT's daalden met meer dan 20%, terwijl Amerikaans niet-beursgenoteerd vastgoed juist steeg met 8%.¹ Waarderingen van niet-beursgenoteerd vastgoed worden doorgaans per kwartaal gepubliceerd en zijn daarmee een weergave van het verleden. De toekomstgerichte waarderingen op de beurs wijzigen daarentegen dagelijks, waardoor deze een weergave zijn van de actuele staat van de markt. Hierbij kregen de REIT's afgelopen jaar een aanzienlijke correctie te verwerken als gevolg van de stijgende rente en de toenemende vrees voor een recessie.

Welke impact kan een afnemende inflatie hebben op REIT's?

Hoewel beursgenoteerd vastgoed heeft laten zien op lange termijn een goede inflatie-afdekking te kunnen zijn, was dit in 2022 niet het geval. Dit kwam voor ons echter niet als een grote verrassing, aangezien de inflatie vorig jaar hoog was, maar ook nog eens verder opliep. Het goede nieuws is echter dat uit gegevens vanaf de jaren '50 blijkt dat Amerikaanse REIT's het in perioden met een hoge, maar dalende inflatie van oudsher beter doen dan andere beleggingscategorieën, zoals de bredere aandelenmarkten, Amerikaanse Treasury's met een looptijd van 10 jaar en grondstoffen.²

Hoewel we ons bewust zijn van de uitdagingen die er op dit moment op de kapitaalmarkten spelen als gevolg van de omvangrijke renteverhogingen van afgelopen jaar, denken we toch dat er reden genoeg is om optimistisch te zijn.

Nu de economische groei afneemt en de winstcijfers van bedrijven daarmee mogelijk ook, verwachten we dat de veerkracht van beursgenoteerd vastgoed weer beter uit de verf zal komen. Volgens Bloomberg is de verwachte marktconsensus dat de winstcijfers van Amerikaanse REIT's in 2023 met 5,1% zullen groeien, tegenover een daling van de winstcijfers van de bredere S&P 500 van 6,4%.³ Wij denken dat deze veerkrachtige winstcijfers voor een groot gedeelte zijn toe te schrijven aan de huurstructuren, die vaak bestaan uit meerjarige contracten waardoor er goed zicht is op de verwachte huurinkomsten, maar ook aan de sterke balansen van deze REIT's, die aanzienlijk beter zijn geworden na de grote financiële crisis. De schuldposities op de balansen van Amerikaanse beursgenoteerde REIT's liggen op een historisch laag niveau, en de gemiddelde looptijd van dit vreemd vermogen is met meer dan zeven jaar juist historisch hoog, waarbij het grootste deel van de leningen ook nog eens is gefinancierd op basis van vaste rentes.⁴

Een lagere schuldpositie, een hoger gedeelte op basis van vaste rente, en een langere looptijd blijven essentiële kenmerken om naar uit te kijken wat betreft beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Veel niet-beursgenoteerde bedrijven hebben het recente tijdperk van goedkoop geld juist gebruikt om meer te lenen, om hiermee de inkomsten te verhogen en de dividenden te laten groeien. Voor de komende periode kan een hoge schuldpositie in combinatie met een variabele rente resulteren in ernstige problemen.

Is dit een goed moment om een belegging in REIT's te overwegen?

Het is belangrijk om even een stap terug te doen en de rendementen van beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed over een langere periode te bekijken. Hoewel de onzekerheid in 2022 zorgde voor een aanzienlijke daling van de Amerikaanse REIT's terwijl niet-beursgenoteerd vastgoed nog steeds in de plus rendeerde, leverden REIT's over 25 jaar gezien een positief jaarlijkse rendement van 8%. Dit is behoorlijk gelijk aan het rendement op de niet-beursgenoteerde markten, die over dezelfde periode een rendement van 9% opleverden.¹

Omdat beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde markten over een langere periode een vergelijkbaar rendement opleveren is de kloof die afgelopen jaar is ontstaan wat betreft rendement significant, en levert een realistische kans op voor beleggers. REIT's worden op dit moment zo'n 25% lager verhandeld dan hun intrinsieke waarde (de NAV) – terwijl niet-beursgenoteerd vastgoed volgens de meest recente gegevens wordt verhandeld op het niveau van hun intrinsieke waarde.⁵ Vanaf 1990 zien we dat beursgenoteerd vastgoed na een periode waarin het werd verhandeld tegen een koers die 20% of meer onder de NAV lag gedurende de daarop volgende periode van drie jaar altijd beter heeft gepresteerd dan niet-beursgenoteerd vastgoed.

Als laatste is liquiditeit een groot voordeel van beursgenoteerd vastgoed. Sommige niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen zien zich daarentegen op dit moment juist geconfronteerd met beleggers die zich zorgen maken over de terugkoopmogelijkheden. Dit verschil pleit duidelijk in het voordeel voor een allocatie aan beursgenoteerd vastgoed.

Na de grote opschudding van het winkelvastgoedsegment door de opkomst van e-commerce is nu het kantorensegment aan de beurt door de nieuwe manier van werken als gevolg van de pandemie. Zijn kantoren het nieuwe winkelvastgoed?

Kantoren-REIT's vormen een groot deel van het wereldwijde vastgoeduniversum – zo'n 14% van de FTSE EPRA Nareit Developed Index bestaat uit kantoren (gemeten op 28 februari 2023).

In de VS bedroeg de totale leegstand van kantoren in het vierde kwartaal van 2022 17,3%.⁶ Aan dit hoge leegstandspercentage van kantoren liggen zowel cyclische als structurelen factoren ten grondslag. Werknemers zijn terughoudend met het terugkeren naar kantoor en de bezetting blijft zo rond de 50% ten opzichte van het niveau vóór de coronapandemie.⁷  De verschuiving naar het hybride werken na de pandemie heeft in de VS nog eens een veel grotere impact gehad door een sterkere voorkeur om thuis te werken. Daarnaast was er in de VS sprake van turbulente tijden in voorheen snelgroeiende sectoren, zoals de vertraging van de dominante techsector. Als laatste zal ook de verwachte toelevering van nieuw vastgoed een remmende werking hebben op de kantorenmarkt, met een omvang van 25,2 miljoen vierkante meter in de planningsfase, oftwel 4,2% van de bestaande voorraad.⁸

De biotechsector is hierbij het enige lichtpuntje, markten zoals Boston, San Diego en de San Francisco Bay Area zien nog steeds een sterke vraag.

De moeizame situatie voor kantoren vertoont een opvallende gelijkenis met de situatie voor winkelvastgoed een aantal jaar geleden. Hoewel de meeste subsegmenten binnen het winkelvastgoed inmiddels weer een basis hebben gevonden en aan het opkrabbelen zijn, staat de kantorenmarkt nog aan de vooravond van dit pijnlijke, jarenlange proces.

Wat is de beste manier om een vastgoedportefeuille toekomstbestendig te krijgen?

Vastgoed is een beleggingscategorie die in ontwikkeling is. Steeds geavanceerdere technologieën, een snelle verstedelijking en demografische verschuivingen hebben het consumentengedrag fundamenteel veranderd, en daarmee ook de behoeften en het gebruik van vastgoed. Posities in segmenten die profiteren van specifieke groeithema's, zoals demografische veranderingen, e-commerce en duurzaamheid, leveren waarschijnlijk op de langere termijn een beter rendement op dan segmenten waarin de groei afneemt.

Het verlagen van zowel de ingebouwde koolstof als de koolstofuitstoot die volgt uit de exploitatie van de gebouwen, plus het voorzien in de veranderingen van de eisen omtrent de gezondheid en het welzijn van de gebruikers zullen komende jaren steeds belangrijker worden. Naast dat dit uit ecologisch oogpunt een goede ontwikkeling is, is het ook financieel aan te raden. Voor gebouwen met een groene certificering kan een hogere huur en een hogere verkoopprijs worden gevraagd dan voor gebouwen zonder een dergelijke certificering.⁹ Wij zijn van mening dat een actieve bottom-up benadering van beleggingen in vastgoed door lokale deskundigen essentieel zal zijn om de meest hoogwaardige vastgoedbedrijven te vinden, die over alle benodigde elementen beschikken om consistente inkomsten en kapitaalgroei vanuit een vastgoedportefeuille te realiseren.

Belangrijke informatie

REIT’s of ‘Real Estate Investment Trusts’ beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en worden verhandeld als aandelen.

Vastgoedeffecten zoals Real Estate Investment Trusts (REIT’s) kunnen extra risico's met zich meebrengen, zoals rente-, beheer-, fiscale, economische, milieu- en concentratierisico's.