Het Global Property Equities Team bespreekt de kantorensector en de vraag welke gevolgen het voor de kantorenmarkt heeft nu we steeds vaker thuis zullen werken.

  Kernpunten:

  • Door de eisen rond social distancing en omdat medewerkers willen voorkomen dat ze te dicht op collega's zitten, zou er meer kantoorruimte per medewerker nodig kunnen zijn.
  • De gevolgen voor de kantorensector kunnen negatiever uitpakken voor oudere en kwalitatief mindere gebouwen die minder gemakkelijk aangepast kunnen worden aan de nieuwe eisen van huurders.

Het kan zomaar zijn dat u dit artikel leest terwijl u thuis aan het werk bent. Hoe gaat dat?

Het antwoord op die vraag is waarschijnlijk tweeledig. Aan de ene kant geniet u misschien van de tijd die u bespaart op forenzen, en wordt u minder snel afgeleid door collega's (maar meer door de kinderen) en sommigen van u hebben zelfs minder vergaderingen. Maar van de andere kant werkt u wellicht meer uren per dag, bent u niet zo productief als voorheen, en communiceert u minder met collega's, waardoor stress en zorgen kunnen toenemen.

Welzijnsproblemen worden inderdaad als een van de grootste zorgen genoemd door mensen die vanuit huis werken. In de Verenigde Staten bleek uit een recent onderzoek van USA Today en LinkedIn dat 51% van de respondenten zich tijdens het thuiswerken eenzaam voelde, waarbij 20% aangaf zich altijd of meestal eenzaam te voelen. Volgens twee derde van de HR-professionals die door de Amerikaanse Society for Human Resource Management werden ondervraagd, blijkt het moeilijk te zijn het werknemersmoreel te handhaven.

Maar hoe uw ervaring met thuiswerken ook is, het is wel duidelijk geworden dat het meeste kantoorpersoneel vanuit huis kan werken.

Welke gevolgen zal thuiswerken hebben voor de kantorenmarkt?

Te midden van een wereldwijde recessie zullen bedrijven op zoek gaan naar kostenbesparingen. De huur van kantoorpanden is dan een gemakkelijk doelwit. Als werknemers thuis even efficiënt kunnen werken als op kantoor, dan zal een aantal bedrijven hun behoefte aan kantoorruimte ongetwijfeld nog eens kritisch bekijken. Dat is natuurlijk heel begrijpelijk maar we denken dat de impact op de vraag naar kantoorruimte niet zo groot zal zijn als je op het eerste gezicht zou denken. Volgens ons gaat de vergelijking met de problematische retailsector dan ook mank.

Thuiswerken is geen nieuw fenomeen. Sommige mensen met een functie die het mogelijk maakt om effectief thuis te werken, deden dit ook al voordat COVID-19 uitbrak. Er moeten dus redenen zijn waarom mensen er niet voor kiezen om thuis te werken, zelfs als dat wel kan.

Mensen zijn sociale wezens. Onderzoek van Stanford-econoom Nicolas Bloom toont aan dat persoonlijke samenwerking noodzakelijk is voor creativiteit en innovatie, die waarschijnlijk beter gestimuleerd worden tijdens persoonlijke ontmoetingen waarbij vaak nieuwe ideeën ontstaan. "[De huidige situatie] betekent voor veel bedrijven een ramp voor de productiviteit", stelt Bloom. ¹

En niet alleen een creatieve omgeving en samenwerking zijn belangrijk, ook de fysieke omgeving doet ertoe.

  • Veel huizen zijn niet geschikt om als kantoorruimte te dienen. Werken vanuit je slaapkamer, overloop of garage met het geluid van de stofzuiger en de kinderen op de achtergrond kan voor eventjes leuk zijn, maar het nieuwtje is er snel vanaf. Als noodoplossing hebben veel werknemers zich aan de nieuwe norm aangepast, maar als ze fulltime thuiswerken blijft het de vraag of mensen hun werk net zo goed doen als voorheen, of ze evenveel voldoening uit hun werk blijven halen en of ze hun werk-privé balans niet uit het oog verliezen.
Colleagues in the office working while wearing medical face mask during COVID-19

Bron: Getty Images

Welke veranderingen kunnen we verwachten voor de werkomgeving?

In de afgelopen decennia hebt u vast gemerkt dat de kantoorruimte per persoon 'om redenen van efficiency' steeds kleiner werd. Door de eisen rond social distancing en omdat medewerkers willen voorkomen dat ze te dicht op collega's zitten, zou er meer kantoorruimte per medewerker nodig kunnen zijn. Er is op zijn minst een eind gekomen aan de gestage daling van de ruimte per medewerker - een gunstige ontwikkeling voor verhuurders van kantoorruimte.

Hoewel dit nog valt te bezien, denken we dat de gevolgen negatiever zullen zijn voor oudere en kwalitatief minder goede gebouwen omdat die minder geschikt zijn om een gezonde en flexibele werkomgeving te bieden terwijl er zich meer en kleinere groepen door het gebouw heen verplaatsen. En plotseling kunnen het aantal liften per persoon en de kwaliteit van het systeem voor verwarming, ventilatie en airconditioning (HVAC) net zo belangrijk zijn als de locatie. Niet 'het begin van het einde'.

Hoewel het moeilijk te voorspellen is, denken we dat de impact op de kantorenmarkt de komende maanden over het algemeen waarschijnlijk negatief zal zijn.  De belangrijkste vraag is echter: in welke mate en voor hoe lang? Het kiezen van een optimale werkregeling voor werknemers is niet alleen van cruciaal belang voor bedrijven om de productiviteit te maximaliseren, maar ook om het beste talent aan te trekken en vast te houden door werknemers zo tevreden en betrokken mogelijk te houden. Hoewel de huidige omstandigheden de basiskenmerken van kantoorverhuur tijdelijk op pauze hebben gezet, denken we niet dat de concurrentie van banken en keukentafels een 'begin van het einde' op de langere termijn vertegenwoordigt voor de beleggingscategorie. Technologie heeft bewezen fantastische veranderingen mogelijk te maken, en dit thuiswerkexperiment heeft aangetoond dat je vanuit huis kunt werken. Maar zou je dat voor altijd willen doen?

¹ Bron: Stanford News, 30 maart 2020. Adam Gorlick: The productivity pitfalls of working from home in the age of COVID-19.