‘Real Matters’ biedt de nieuwste inzichten van het Janus Henderson Global Property Equities Team. In het derde artikel in de serie bespreken Tim Gibson en Guy Barnard, Co-Heads of Global Property Equities, de recente performance van REIT's en de diversificatievoordelen die ze kunnen opleveren.

Sinds eind september 2018 zijn wereldwijde vastgoedfondsen (Real Estate Investment Trusts oftewel REIT's) met 3,2% gestegen ten opzichte van de daling in de MSCI World Equities Index van 8,5%1.

Maar hoe gaan we nu verder en welke functie kan beursgenoteerd vastgoed vervullen voor beleggers?

“Don't look back in anger”: hoe is 2018 geëindigd voor wereldwijd vastgoed?

De FTSE EPRA NAREIT Developed Index daalde in 2018 met 5,6%2. Hoewel de absolute cijfers misschien niet overweldigend zijn, hebben REIT's waardevolle diversificatievoordelen opgeleverd voor klanten, aangezien ze in februari hun dieptepunt van het jaar hadden bereikt. Vervolgens hebben ze een bescheiden winst geboekt toen de wereldwijde groei- en reflatieverwachtingen afnamen en beleggers op zoek gingen naar een defensievere, veerkrachtige inkomstenstroom. We verwachten dat deze trend zich zal voortzetten gezien de grotere macro-economische onzekerheid en de toegenomen volatiliteit op de kapitaalmarkten, zoals we in 2018 zagen.

Volatiliteit op de Amerikaanse aandelenmarkt

REITS – “What have you done for me lately?” | Janus Henderson Investors
Bron: Thomson Reuters Datastream, S&P 500 prijsindex, 31 december 2016 tot 31 december 2018. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

“Another brick in the wall”: diversificatie, diversificatie, diversificatie</h4>

Het oude gezegde ‘locatie, locatie, locatie’ is zeker van toepassing op vastgoed, maar diversificatie is ook een belangrijk voordeel van REIT's.

Wereldwijde REIT's bieden diversificatie van het aandelenrisico en regionale diversificatie, met een geografische spreiding van ca. 50% Noord-Amerika, 30% Azië-Pacific en 20% in Europa. Deze geografische spreiding draagt bij aan de diversificatie van macro-economische risico's, waaronder economische omstandigheden, monetair beleid van centrale banken en politieke factoren. Uiteindelijk is vastgoed een zeer lokale aangelegenheid, waarbij het type vastgoed, steden en landen op verschillende punten in de vastgoedcyclus opereren. Daarom hebben actief beheerde fondsen dankzij geografische diversiteit meer mogelijkheden om aantrekkelijke beleggingen te selecteren.

Amerikaanse REIT’s bieden diversificatievoordelen door een lagere correlatie met bredere aandelenmarkten. Internationale REIT's voegen daar nog extra diversificatievoordelen aan toe met een dienovereenkomstig lagere correlatie met Amerikaanse aandelen:

S&P 500-correlatie met...​
Noord-Amerikaanse REIT’s 0.75
Europese REIT’s 0.69
Aziatische REIT’s 0.63

Bron: S&P 500, FTSE EPRA NAREIT indexen Noord-Amerika, Europa en Azië, van 31-12-2005 tot 30-09-2018. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

REIT's hebben ook een van de laagste sectorcorrelaties met technologie – met name tijdens de dotcom-piek en recenter nogmaals (zie onderstaande grafiek) – en kunnen een tegenwicht vormen voor beleggers die een overweging hebben in de technologiesector..

Correlatie vastgoedaandelen met aandelen informatietechnologie en relatieve performance van de sector:

REITS – “What have you done for me lately?” | Janus Henderson Investors
Bron: Bloomberg, Janus Henderson Investors, per 31 december 2018. Vergelijkt de MSCI-sectoren vastgoed en informatietechnologie in USD. De rode kaders geven een periode aan met een lage correlatie tijdens de dotcom-piek en recenter. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

“The times they are a-changin’”: hoe zit het met de rente en de impact daarvan op de sector?

Na enkele jaren van relatieve underperformance ten opzichte van de bredere aandelenmarkt en na veelvuldig gehoord te hebben dat “REIT’s het moeilijk hebben als de rente stijgt”, lijkt het nu waarschijnlijk dat de rentecyclus een piek heeft bereikt in de VS – dit zou gunstig moeten zijn voor REIT’s.

Bovendien is de misvatting dat de sector simpelweg fungeert als een obligatie-achtig aandeel ongegrond: de langetermijncorrelatie tussen vastgoedaandelen en staatsobligaties is namelijk nagenoeg nul.

Correlatie 2010-2018 Wereldwijde staatsobligaties​ Wereldwijde bedrijfsobligaties
Wereldwijde vastgoedaandelen 0.10 0.53

 

Correlatie 1999 - 2018 Wereldwijde staatsobligaties Wereldwijde bedrijfsobligaties​
Wereldwijde vastgoedaandelen 0.01 0.48

Bron: FTSE EPRA Nareit Developed Index als wereldwijde referentie-index voor beursgenoteerd vastgoed. ICE BofAML Global Corporate Index referentie voor wereldwijde bedrijfsobligaties Bloomberg Barclays Global Treasury referentie voor wereldwijde staatsobligaties. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

Kort samengevat…“Life in the fast lane”?

REIT's hebben waardevolle diversificatie en rendementverbetering opgeleverd voor beleggers, zowel recentelijk als op de lange termijn. Hoewel de performance van REIT's niet altijd omschreven kan worden als “living life in the fast lane” en ze het moeilijk kunnen hebben in geval van een stijgende rente, kunnen relatief defensieve en voorspelbare, op inkomsten gerichte bedrijven aantrekkelijk blijken voor veel beleggers.

1 bron: Bloomberg, 28-09-18 tot 29-01-19, totaalrendement in USD. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.
2 bron: Bloomberg, 29-12-17 tot 31-12-18, totaalrendement in USD. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.