Guy Barnard, Tim Gibson en Greg Kuhlvan het Global Property Equities Team bespreken hoe Covid-19 de woningmarkt beïnvloedt, zowel vanuit het perspectief van de verhuurder als van de huurder, en hoe de beleggingscasus voor de sector er op de lange termijn uitziet.

  Kernpunten:

  • Tot nu toe bleef het bedrag dat aan huur geïnd kon worden stabiel, waaruit het duurzame karakter van de woningsector blijkt, zelfs tijdens crises.
  • Hoewel wetgeving kan veranderen en soms zelfs onvoorspelbaar is, hoopt het team dat de grote betrokkenheid bij de dienstverlening aan, en het welzijn van huurders tijdens de crisis, tot een evenwichtiger debat zal leiden.
  • De door behoeften aangestuurde kenmerken van de woningsector, zoals het hoge niveau van huurderstrouw en technische middelen maken een investering voor de langere termijn in de sector aantrekkelijk.

Naarmate de Covid-19-pandemie langer duurt, dalen de koersen van veel op woningen gerichte vastgoedbedrijven, net als die van andere inkomsten genererende commerciële Real Estate Investment Trusts (REITs) door de zorgen over toekomstige huurbetalingen en de prognoses over de huurprijzen. De wereldwijde oproep om thuis te blijven en de lockdowns hebben voor een ongekende economische verstoring gezorgd, maar toch lijkt het erop dat de omvangrijke steunprogramma's van overheden in de basisbehoeften hebben voorzien van mensen die in de financiële problemen kwamen. In de Verenigde Staten blijkt uit de cijfers over huurbetalingen van de National Multifamily Housing Council Survey dat in april 95% van de huurpenningen geïnd werd (wat de 98% van april 2019 niet veel ontloopt) en de inningscijfers lijken begin mei zelfs te verbeteren. Deze cijfers onderstrepen maar weer eens hoe duurzaam de woningsector zelfs in tijden van crisis is. Ook in Duitsland merkten verhuurders maar weinig verschil met voorgaande jaren en verwachten ze dit jaar nog steeds huurverhogingen, waarmee de jarenlange stabiele trend, die zelfs tijdens de wereldwijde financiële crisis aanhield, wordt voortgezet (zie de grafiek hieronder).

Duitse huurprijzen woningen t.o.v. volatiliteit BBP

German residental resilience GDP vs rental growth

Bron: Statistisches Bundesamt, OESO, onderzoek Morgan Stanley, per 31 maart 2020. Resultaten uit het verleden zijn geen richtlijn voor toekomstige prestaties.

Veel appartementsverhuurders nemen lovenswaardige initiatieven om de woonlasten voor huurders te verlichten. Dit gebeurt in de vorm van tijdelijke opschortingen van de huur, flexibele betalingsregelingen en afzien van huurverhogingen. Daarnaast komen sommige bedrijven tegemoet aan de behoefte aan veiligheid van toekomstige bewoners door een woning met behulp van technologische middelen zelf of virtueel te laten bezichtigen en door papierloze contracten te gebruiken zodat mensen contactloos een woning kunnen huren. De bezettingsgraad blijkt tijdens de huidige crisis stabiel. Diverse bedrijven meldden recentelijk dat de huurderstrouw stijgt - meer bewoners kiezen voor verlenging van het huurcontract in plaats van een verhuizing - en de huurtrends lijken na een vertraging begin april te verbeteren.

Hoewel we positief blijven over de vooruitzichten voor woningverhuurders, nopen wettelijke ontwikkelingen tot waakzaamheid. Sinds eind maart hebben veel landen een moratorium op ontruimingen ingesteld, waardoor verhuurders hun huurders zelfs in geval van wanbetaling niet kunnen uitzetten. Hoe lang deze moratoria van kracht zullen blijven, is niet bekend. Daarnaast wordt de beperkte beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen in veel steden overal ter wereld een probleem waarbij de huidige crisis het belang van beschikbare woonruimte voor mensen met een essentieel beroep, zoals medewerkers uit de gezondheidszorg en leraren, nog eens benadrukt. Dit heeft in sommige steden geleid tot maatregelen die een verdere stijging van de huurprijzen moet beperken. Hoewel wetgeving kan veranderen en zelfs onvoorspelbaar kan zijn, hopen we dat de grote betrokkenheid van professioneel geleide verhuurbedrijven bij de dienstverlening aan, en het welzijn van huurders tijdens de crisis, tot een evenwichtiger debat zal leiden.

Dus terwijl veel van ons graag weer naar buiten willen, kunnen de door behoeften gestuurde kenmerken van de woningsector, de over het algemeen hoge mate van huurderstrouw, en technische mogelijkheden vastgoedbeleggers ertoe brengen langer 'binnen' te blijven.