Aanvoercrisis stuwt onverzadigbare vraag naar opslag op
De wereldwijde aanvoercrisis zorgt voor wind in de rug in de industriële vastgoedsector, volgens het Global Property Equities Team.
Kernpunten
- De Amerikaanse markt voor industrieel vastgoed profiteert van de wereldwijde aanvoercrisis, waardoor de sector een recordjaar aan verhuuractiviteiten beleeft.
- De verschuiving van just-in-time naar just-in-case toeleveringsketens is een langjarige structurele trend die voor meer vraag naar opslag zorgt, verder versneld door de structurele opkomst van e-commerce.
- Transport- en loonkosten stijgen veel harder en zijn veel hoger dan de huur van industrieel vastgoed. Dit betekent dat verhuurders over een aanzienlijke prijskracht beschikken, wat goed nieuws is voor industrieel vastgoed.
De Amerikaanse industriële vastgoedmarkt is op weg naar een recordjaar voor verhuuractiviteiten. De netto absorptie (de som van het aantal vierkante meters dat fysiek werd bezet, minus de som aan vierkante meters dat fysiek vrijkwam in een bepaalde periode) bereikte in september 2021 een verbazingwekkende 34 miljoen vierkante meter, 98% meer dan in dezelfde periode vorig jaar.1 Dit is bijna de grootste toename ooit in een jaar, en dan hebben we in 2021 nog een kwartaal te gaan.
Prologis, de grootste eigenaar van opslagruimte ter wereld, liet bij een recent resultaatbericht weten dat het bedrijf nu 'effectief geen ruimte meer op voorraad heeft' en dat 'leegstand een ongekend dieptepunt heeft bereikt'. De recordhoge resultaten van Prologis worden deels opgestuwd door leveringsproblemen in de VS en de rest van de wereld. Het gaat daarbij om ernstige verstoringen die waarschijnlijk niet snel zijn opgelost. Prologis tekent nu nieuwe huurcontracten waarvan de tarieven 28% hoger liggen dan eerder het geval was.2
Hoewel de aanvoercrisis de 'perfect storm' voor veel economische sectoren is, profiteerden eigenaren van industrieel vastgoed hier het meest van. Hieronder leggen we uit waarom.
Verschuiving van just-in-case bevoorrading door de wereldwijde aanvoercrisis
Toeleveringsketens zijn jarenlang geglobaliseerd en profiteerden zo van de kostenverschillen tussen landen. Ook verschoven ze naar een just-in-time model. In de vroege jaren zeventig van de vorige eeuw begon Toyota met de ontwikkeling van een just-in-time bevoorradingsmodel, dat in de jaren negentig door Dell populair werd gemaakt. Deze bevoorradingsmethode kenmerkt zich door minimale voorraadniveaus waarbij goederen alleen net voordat ze nodig zijn, verplaatst worden. De pandemie zorgde echter voor bevoorradingsproblemen waardoor bedrijven minimale voorraden overhielden, en lange levertijden waardoor goederen de consument niet binnen een aanvaardbare termijn bereikten en retailers verkoopkansen misliepen. In de afgelopen maanden zijn deze problemen alleen maar erger geworden, en zorgt de combinatie van trends ervoor dat de aanvoercrisis zich steeds harder laat voelen.
Grote Amerikaanse havens zoals die van New York/New Jersey, Los Angeles en Long Beach hebben te maken met schepen die ernstig vertraagd binnenkome. Volgens logistiek marktleider Kuehne + Nagel lagen er op 15 oktober 2021 wereldwijd meer dan 600 containerschepen vast buiten havens, bijna dubbel zo veel als aan het begin van het jaar. Niet alleen de havens vormen een probleem, maar ook een tekort aan havenarbeiders, vrachtwagenchauffeurs en stijgende brandstofprijzen.
In het derde kwartaal van 2021 bereikte de leegstand van Amerikaans industrieel vastgoed een laagterecord van 4,1%.3 Dit laat huurders geen andere keuze dan te proberen hun concurrentie te overbieden zodra er opslagruimte vrijkomt. De verschuiving van just-in-time naar just-in-case bevoorrading (waarbij er grote voorraden worden aangehouden) is een langjarige trend die nog maar net begonnen is. Met de feestdagen in het vooruitzicht, proberen bedrijven nu echter nog steeds uit alle macht opslagruimte te bemachtigen.
Huurkosten industrieel vastgoed slechts een fractie van de totale voorraadkosten
De directe impact op de kerncijfers van industrieel vastgoed is groot, en alle operationele cijfers overtreffen de records uit het verleden. De huur van vastgoed is de kleinste factor van de grote kostencategorieën in de toeleveringsketen, en maakt minder dan 5% van de voorraadkosten van een huurder uit.4 Dit valt in het niet bij de kosten voor transport of arbeid, die meestal respectievelijk 55% en 30% voor hun rekening nemen, maar in een inflatoire omgeving kunnen deze nog aanzienlijk hoger uitvallen. "De kosten van industrieel vastgoed zijn niet meer dan een afrondingsverschil", volgens Adam Roth, directeur Global Logistics bij NAI Hiffman.
Gebruikelijke verdeling van bevoorradingskosten
Bron: Onderzoek Prologis, derde kwartaal 2021.
Ondanks de recordstijging van de huurprijzen, stijgen transport- en loonkosten veel sneller. Prologis schat dat voor elke dollar die er aan huur wordt betaald, de gebruikers van logistiek vastgoed vijf tot zeven dollar aan arbeid, en tien dollar aan transport uitgeven. De relatief lage kosten van bedrijfskritieke industriële opslagruimte versterkt de onderliggende en aanhoudende prijskracht van verhuurders, terwijl ze er tegelijkertijd de steeds hogere kosten elders in de supply chain helpen compenseren.
Daarnaast wijzen we erop dat het bezit van vastgoed geen arbeidsintensieve onderneming is, en dat commerciële verhuurders, naast dat ze meestal profiteren van een aanzienlijke prijskracht, over het algemeen geen last zullen hebben van de stijgende loonkosten waarmee hun huurders te maken hebben.
Gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod stuwt huurprijzen opslagruimte op
Nu klanten hun huurcontracten voor panden in grote bevolkingscentra veilig willen stellen, is ook de bereidheid om hogere huur te betalen toegenomen en heeft de huurstijging een recordhoogte bereikt. De huurstijging voor Amerikaans industrieel vastgoed bedroeg in het derde kwartaal 8,3%5, en de huren in kustgebieden, waar het aanbod laag is, stegen nog veel meer. De gemiddelde huur voor opslagruimte op een A-locatie in New Jersey ligt 24% hoger dan twaalf maanden geleden. Potentiële huurders die tegen elkaar opbieden, zijn geen ongewoon verschijnsel meer. Een schijnbaar onoplosbare onbalans tussen vraag en aanbod op markten zoals Zuid-Californië zal de huren zelfs nog verder opjagen. Rexford, een van de toonaangevende commerciële verhuurders uit de regio, liet onlangs eten dat de mark-to-market (het verschil tussen de gemiddelde huurprijs die er voor bestaande huurcontracten wordt betaald en de gemiddelde marktprijs) van zijn portefeuille nu rond 27% ligt, wat een flinke kans voor inkomensgroei oplevert.
Voordat de door de pandemie veroorzaakte wereldwijde aanvoerproblemen begonnen, beleefde industrieel vastgoed al een opleving vanwege de opkomst van e-commerce, waarvan zelfs de meest behoudende retailers inmiddels moeten toegeven dat ze daar niet langer omheen kunnen. De huidige situatie gooide eigenlijk alleen olie op het vuur. Dit betekent buitengewoon goed nieuws voor een aanhoudende gezonde vraag naar industrieel vastgoed.
Voetnoten:
Industrieel vastgoed omvat gebouwen die gebruikt worden voor de productie, verwerking, opslag of het transport van producten.
1,3,5 Cushman US Industrial Market Beat, derde kwartaal 2021.
2 Prologis kwartaalverslag, derde kwartaal 2021.
4 Prologis: Spending More on Logistics Real Estate in an Era of Changing Supply Chains, oktober 2021.
Dit zijn de visies van de auteur op het moment van publicatie en die kunnen afwijken van de visies van andere personen of teams bij Janus Henderson Investors. De genoemde effecten, fondsen, sectoren en indices in dit artikel vormen geen (deel van een) aanbod of verzoek om die effecten te kopen of te verkopen.
Resultaten uit het verleden geven geen indicatie over toekomstige rendementen. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.
De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.
Reclame.
Belangrijke informatie
Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.
- Aandelen/klasse van deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het fonds activa aanhoudt in andere valuta's dan de basisvaluta van het fonds, of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van een andere valuta dan het fonds (tenzij afgedekt, d.w.z. gemitigeerd door een compenserende positie in een gerelateerd effect in te nemen), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het fonds, of een aandelenklasse/klasse, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken (afdekking), kan de afdekkingsstrategie zelf de waarde van het fonds positief of negatief beïnvloeden als gevolg van verschillen in de kortetermijnrente tussen de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.
Specific risks
- Aandelen/klasse van deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Aandelen van kleine en middelgrote bedrijven kunnen volatieler zijn dan aandelen van grotere bedrijven en kunnen soms moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment en tegen de gewenste prijs, wat het risico op verlies vergroot.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het fonds kan derivaten gebruiken om zijn beleggingsdoelstelling te helpen verwezenlijken. Dit kan leiden tot hefboomwerking (hogere schulden), die een beleggingsresultaat kan vergroten. De winsten of verliezen voor het fonds kunnen derhalve groter zijn dan de kosten van het derivaat. Het gebruik van derivaten gaat ook gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het fonds activa aanhoudt in andere valuta's dan de basisvaluta van het fonds, of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van een andere valuta dan het fonds (tenzij afgedekt, d.w.z. gemitigeerd door een compenserende positie in een gerelateerd effect in te nemen), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het fonds, of een aandelenklasse/klasse, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken (afdekking), kan de afdekkingsstrategie zelf de waarde van het fonds positief of negatief beïnvloeden als gevolg van verschillen in de kortetermijnrente tussen de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.