Wereldwijd vastgoed: nadert het einde van het abnormale?

Hoofdpunten

  • De algemene opvattingen over inning van huurgelden waren onjuist omdat de langlopende huurcontracten veerkracht boden.
  • De aandelen van veel beursgenoteerde bedrijven noteren onder hun netto intrinsieke waarde en er zijn steeds meer aanwijzingen van waarderingsverschillen tussen REIT’s en direct vastgoed in vele sectoren.
  • Het team gelooft dat de normaliteit zal terugkeren en daarom is dit een periode waarin aantrekkelijke opportuniteiten zorgvuldig moeten worden geselecteerd.

Vastgoedaandelen waren een van de zwakst presterende activa sinds het begin van het jaar omdat beleggers dachten dat huurders moeite gingen hebben met het betalen van de huur en dat eigenaars moeite gingen hebben om dividenden te betalen.1

Maar de realiteit is ietwat anders. Inning van huurgelden en operationele prestaties, net zoals de meeste sectoren met leasecontracten, waren ongelooflijk veerkrachtig. Opmerkelijke uitzonderingen waren sectoren zoals kleinhandel en hotels, die het zwaarst werden getroffen door COVID-19. Van april tot juli 2020 bedroeg het gewogen contractgemiddelde voor de inning van huurgelden voor in de VS beursgenoteerde vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s) 94%, exclusief de kleinhandel. De kleinhandel is nog altijd zwak maar kende een aanzienlijke verbetering in de inning van de huurgelden nu de winkels opnieuw konden openen. In Europa en Azië hebben we gelijkaardige trends gezien, waarbij de cijfers inzake de inning van huurgelden varieerden, afhankelijk van de lokale specifieke marktomstandigheden en de respons van de overheden op de pandemie.

BEHALVE VOOR DE KLEINHANDEL, BLIJFT DE INNING VAN HUURGELDEN VOOR REIT’S IN DE VS HOOG
Amerikaanse REIT, april tot juli, inning van huurgelden per sector: gewogen gemiddelde, excl. retail 94%


Bron: Janus Henderson Investors, bedrijfsgegevens en -commentaar per 31 augustus 2020. Inningen weerspiegelen de gewogen gemiddelden op basis van de wegingen van de FTSE EPRA NAREIT North America Index. De percentages weergegeven op de grafiek zijn gemiddelde inningen over de vier maanden. Alleen vastgoed met leasecontracten werden in rekening genomen.

Waarom vertoonden de inningen van huurgelden veerkracht?

Veel vastgoedbedrijven bevinden zich in een benijdenswaardige positie dankzij leasecontracten van verscheidene jaren waarvan de grote meerderheid van de huurders hun verplichtingen zijn nagekomen. We zijn ervan overtuigd dat dit beursgenoteerde vastgoedbedrijven een aanmerkelijk voordeel biedt over andere aandelensectoren omdat ze een beter zicht bieden op de inkomstenvooruitzichten van volgend jaar. Dit heeft er ook toe geleid dat slechts voor enkele uitzonderingen de dividenden werden geschrapt.

Hoe zien de waarderingen voor vastgoedaandelen er momenteel uit?

De verdere versoepeling van het monetaire beleid wereldwijd betekent dat de ‘lower for longer’-omgeving nog een tijdje zal voortduren, wat betekent dat de zoektocht naar inkomsten van de beleggers sterk zal blijven. We geloven dat dit de vraag naar beursgenoteerd vastgoed zal blijven ondersteunen. Interessant weetje: wereldwijde vastgoedaandelen zijn momenteel goedkoop geprijsd in vergelijking met andere activaklassen. Een belangrijke referentie voor de waardering van de sector is het niveau waarop beursgenoteerde vastgoedbedrijven noteren in vergelijking met de waarde op de privémarkt van het onderliggende vastgoed dat in handen is van deze bedrijven (hun netto intrinsieke waarde of IW).

De aandelen van veel beursgenoteerde bedrijven noteren onder hun netto intrinsieke waarde (zie grafiek hieronder) en in sommige sectoren, zoals kantoren, lijken de dalingen van 25% al een grote mate van onzekerheid bloot te leggen.

Ook opmerkelijk is dat REIT’s een aantrekkelijk dividendrendement bieden in vergelijking met andere activaklassen. Bovendien zijn dividenden op lange termijn evenveel of meer toegenomen dan de inflatie.2

Dit betekent dat op een moment van marktzwakte beleggers hebben kunnen profiteren van dividendgroei terwijl ze een herstel van de waarderingen in de sector afwachtten.

VASTGOEDBEDRIJVEN NOTEREN BEDUIDEND LAGER DAN HUN NETTO INTRINSIEKE WAARDE
Premie wereldwijde vastgoedmarkten/(korting) ten opzichte van IW


Bron: Refinitiv Datastream, ramingen van UBS, maandelijkse gegevens van januari 1990 tot augustus 2020. Wereldwijde gemiddelde, exclusief opkomende markten.

Als de aandelenkoers waaraan een bedrijf noteert lager ligt dan zijn netto intrinsieke waarde (activa minus passiva) betekent dit dat de markt de onzekerheid inprijst. Dit verschil wordt meestal kleiner naarmate de vooruitzichten verbeteren.

Maar de duivel zit in het detail

De diversiteit van de rendementen in de vastgoedsector is zelden groter geweest, wat erop wijst dat we selectief moeten zijn. Beursgenoteerde REIT’s in bepaalde sectoren, met name diegene die grotendeels bespaard bleven van de gevolgen van COVID-19 – zoals datacentra, gsm-masten en industrieel – hebben sterke absolute rendementen sinds het begin van het jaar (tot 31 augustus) bekendgemaakt, terwijl detailhandel, kantoren en hotels aanzienlijk werden verstoord. De grafiek toont de best en slechtst presterende aandelen in de FTSE EPRA Nareit Developed Index voor elk jaar sinds 2016 (lijn met bolletje op het einde) en het verschil tussen de best en slechtst presterende sector voor elk jaar (blauwe rechthoek).

DE DIVERSITEIT VAN DE RENDEMENTEN PER SECTOR WORDT STEEDS GROTER


Bron: Bloomberg, Janus Henderson Investors, per 31 augustus 2020. De aandelen- en sectorrendementen verwijzen naar de FTSE EPRA Nareit Developed Index.

Zijn de huidige waarderingen voor beursgenoteerd vastgoed redelijk?

We denken dat het oude adagium dat aandelenmarkten op de korte termijn werken zoals een stemming en op de lange termijn als een weegschaal, misschien wel waar is. Op de korte termijn beïnvloeden het nieuws, percepties en emoties mogelijk de koersen, maar op de lange termijn worden de fundamentals van bedrijven zoals inkomsten, kasstroom en groei ingecalculeerd.

We blijven ervan overtuigd dat de winnaars en verliezers op de lange termijn in de vastgoedsector – die wordt bepaald door demografie, levensstijl en technologische disruptie – dezelfde blijven en dat de huidige koersen de verwachte groei in sectoren met een structurele groei van de vraag, nog niet volledig weergeven.

Waar liggen de meest aantrekkelijke beleggingsmogelijkheden?

De afgelopen maanden hebben landen en mensen zich aangepast aan de pandemie en velen onder ons zullen ongetwijfeld hunkeren naar hoe het vroeger was. Het goede nieuws is dat voor veel vastgoedbedrijven er niet veel veranderd is omdat hun kasstromen en dividenden beter stand hielden dan algemeen verwacht.

We willen ons zeker niet opwerpen als experts in andere sectoren dan vastgoed, maar we denken dat het ongeëvenaarde aantal middelen dat momenteel wereldwijd wordt besteed aan vaccins, behandelingen en tests, en de vooruitgang die wordt geboekt, zal betekenen dat het virus een vervaldatum heeft. Zullen de meeste mensen opnieuw een vliegtuig nemen, hun kinderen naar school sturen, samenwerken met collega’s op kantoor, restaurants en bars bezoeken of naar sportevenementen, het theater, musea en andere culturele trekpleisters gaan, zodra de dreiging van een virale infectie tot een minimum wordt beperkt? Volgens ons zal het virus ongetwijfeld bepaalde dingen voorgoed veranderen, maar ons leven zal uiteindelijk opnieuw terugkeren naar iets wat normaler is dan het abnormale dat we het grootste deel van 2020 hebben gekend.

Daarom beginnen we – als we naar de lange termijn kijken – selectieve opportuniteiten te zien in goedkope maar niet gebroken sectoren die steeds meer verkeerd geprijsd lijken, zoals kantoren, gezondheidszorg en hotels. Deze sectoren waren recent de dupe van heel wat slecht nieuws, maar nu de dingen opnieuw stilaan weer normaliseren en de vooruitzichten verbeteren, zullen de waarderingen en de koersen allicht in dezelfde richting gaan. We zien nu al vroegtijdige signalen van mogelijk opportunistische beleggingen in de markt van het privévastgoed waar het aantal verkoopovereenkomsten fors is gestegen en dit in juli slechts 17% lager ligt dan een jaar voordien, in vergelijking met de daling met -74% in april en begin mei3. Een stijging van het aantal vastgoedtransacties op de privémarkt kan mogelijk wijzen op zeer lage koersen op dit ogenblik in bepaalde beursgenoteerde REIT-sectoren. Deze opportuniteiten volgen we actief op en wanneer gepast profiteren we ervan.

 

 

1Bron: Bloomberg, van 31 december 2019 tot 23 september 2020.

2Bron: NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts - Nationale Vereniging van REIT’s). In de op twee na laatste twintig jaar tot 2018 zijn de dividenden van de REIT’s meer gestegen dan de inflatie, zoals gemeten door de consumentenprijsindex.

3Bron: CBRE Deal Flow, juli 2020.

De FTSE EPRA Nareit North America Index werd samengesteld om de prestatie van de beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REIT’s in de VS en Canada te volgen. Door de componenten van de index voor free-float te corrigeren (waarbij de weging van elk aandeel in de index afhangt van zijn marktwaarde) en rekening te houden met liquiditeit, omvang en inkomsten, is de serie geschikt als basis voor beleggingsproducten zoals derivaten en exchange-traded funds (ETF's).

De FTSE EPRA Nareit Developed Index is een voor free-float gecorrigeerde, naar marktkapitalisatie gewogen index die werd samengesteld om de prestatie van beursgenoteerde vastgoedbedrijven in ontwikkelde landen wereldwijd te volgen. De componenten van de index worden gescreend op liquiditeit, omvang en inkomsten.

Gewogen gemiddelde is een gemiddelde dat het resultaat is van de vermenigvuldiging van elke component door een factor die het belang van de component weerspiegelt, bv. indexweging.

Dividendrendement is de ontvangen inkomsten op een belegging als percentage van de beurskoers.

Meer vooruitzichten voor aandelen

VORIG ARTIKEL

De uiterst rationale – en soms een tikje irrationele – wereld van techbeleggingen

Portefeuillebeheerder Denny Fish stelt dat een langetermijnvisie essentieel is om de opportuniteiten van de transitie naar een digitale economie optimaal te benutten.

VOLGEND ARTIKEL

Beleggen op basis van bedrijfsmodel opportuniteiten te midden van de crisis

De portefeuillebeheerder Amerikaanse aandelen, Nick Schommer, bespreekt het belang van duurzame bedrijfsmodellen met een concurrentievoordeel in deze disruptieve economische omgeving.

Dit zijn de visies van de auteur op het moment van publicatie en die kunnen afwijken van de visies van andere personen of teams bij Janus Henderson Investors. De genoemde effecten, fondsen, sectoren en indices in dit artikel vormen geen (deel van een) aanbod of verzoek om die effecten te kopen of te verkopen.

 

Resultaten behaald in het verleden vormen geen garantie voor de toekomst. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.

 

De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.

 

Begrippenlijst 

 

Voor promotiedoeleinden.

 

 

Belangrijke informatie

Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.

Het Janus Henderson Horizon Fund (het 'Fonds') is een Luxemburgse SICAV die op 30 mei 1985 is opgericht en wordt beheerd door Henderson Management S.A.
    Specific risks
  • Aandelen kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
  • Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
  • Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
  • Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
  • Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
  • Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
  • Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
  • Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
Het Janus Henderson Horizon Fund (het 'Fonds') is een Luxemburgse SICAV die op 30 mei 1985 is opgericht en wordt beheerd door Henderson Management S.A.
    Specific risks
  • Aandelen kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
  • Als een Fonds een hoge blootstelling heeft aan een bepaald land of een bepaalde geografische regio, loopt het een hoger risico dan een Fonds dat meer gediversifieerd is.
  • Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
  • Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
  • Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
  • Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
  • Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
  • Wanneer het Fonds, of een afgedekte aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken, kan de afdekkingsstrategie zelf een positieve of negatieve impact hebben op de waarde van het Fonds vanwege verschillen in de kortetermijnrentevoeten van de valuta's.
  • Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
  • Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.