Portefeuillebeheerders Guy Barnard, Tim Gibson en Greg Kuhl benadrukken hoe de verkeerde opvattingen van beleggers aantrekkelijke kansen creëren en waarom een actieve, selectieve benadering het meeste voordeel zou kunnen opleveren. 

Kernpunten:

  • COVID-19 heeft de uiteenlopende doelen en vooruitzichten van de verschillende vastgoedsectoren en -locaties nog meer in de verf gezet. Dat betekent dat een som-der-delenbenadering interessanter kan zijn dan vastgoed als een enkele homogene vermogenscategorie te beschouwen.
  • Een onderscheidende benadering op basis van overtuiging zal vermoedelijk van het grootste belang zijn om succesvol te navigeren tussen de kansen en risico's die de vastgoedsector in 2021 met zich meebrengt.

De vermogenscategorie van het beursgenoteerde vastgoed was in 2020 niet zo populair bij beleggers aangezien de sector het minder goed deed dan die van de wereldwijde aandelen1. Ondanks die ogenschijnlijke onzekerheid viel het ons op dat de kasstroom (via huurinkomsten) voor vele types vastgoed met lange termijn leasecontracten erg veerkrachtig bleef.2 Dat heeft ertoe geleid dat de vaak hoogkwalitatieve inkomsten uit wereldwijde vastgoedaandelen ondergewaardeerd lijken ten opzichte van andere grote vermogenscategorieën zoals aandelen en obligaties in het algemeen (zie grafiek).

Als we de blik op 2021 richten, is het mogelijk dat het vooruitzicht (op het moment van schrijven) op de lancering van verscheidene heel doeltreffende COVID-19-vaccins enkele van de ergste potentiële doemscenario's de wereld uit kan helpen en zodoende de perceptie van beleggers over beursgenoteerd vastgoed kan verbeteren. We hebben dan ook goede hoop dat de waarderingen voor beursgenoteerd vastgoed zullen 'normaliseren', net zoals het leven van de mensen die erin wonen.

Historische rentespread op de wereldwijde vastgoedeffecten

article-image_Global-real-estate-perception-is-not-reality_chart01_NL

Bron:     FTSE EPRA/NAREIT Global Developed Index (wereldwijde vastgoedbeleggingstrusts = REITs), MSCI World Index (wereldwijde aandelen), Bloomberg GT10 Govt (Amerikaanse staatsobligaties op 10 jaar), Moody’s Bond Indices Corporate BAA (Amerikaanse kwaliteitsobligaties), per 30 november 2020. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten.

Opmerking: Het dividendrendement is een uitdrukking van het dividend als percentage van de huidige koers van het aandeel. De dividendrendementsspread = het verschil tussen het dividendrendement van REIT's en van de getoonde vermogenscategorieën. De dividendrendementen worden niet gegarandeerd.

Som der delen

Als we het hebben over 'de markt' en 'de vermogenscategorie' is het belangrijk te onthouden dat dat beknopte en handige algemene termen zijn. Een correctere benadering is nauwkeurig te kijken naar de delen waaruit het geheel is opgebouwd. De vermogenscategorie beursgenoteerd vastgoed bestaat uit honderden bedrijven die, verdeeld over tientallen types vastgoed, duizenden onroerende activa bezitten over de hele wereld. Elk van die variabelen heeft een invloed op de vraag-en-aanbodkenmerken, waarbij sommige veel gunstiger uitvallen voor de verhuurders dan andere.

Onafhankelijk van de pandemie zijn er verscheidene belangrijke langetermijn trends die vermoedelijk zullen voortduren en die, naar onze mening, gebruikt kunnen worden om te identificeren welke vastgoedsectoren en -locaties vermoedelijk de beste rendementen zullen genereren. Enkele specifieke voorbeelden daarvan zijn de demografie, de digitalisering, de voorkeur voor duurzaamheid en de toenemende drang naar een comfortabele levensstijl. De combinatie van die kenmerken zal vermoedelijk voordelig blijven voor beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen die beschikken over logistieke magazijnen, mobiele zendmasten, datacenters, huisvesting op maat van babyboomers en millennials en verscheidene types vastgoed die zich richten op de ervaring van de gebruiker.

Daarentegen is het door de concurrentie steeds moeilijker om huurders te vinden voor fysieke winkels en kantoorgebouwen, die een aanzienlijk percentage van de beursgenoteerdvastgoedmarkt uitmaken. Bijgevolg hebben de eigenaars steeds minder zeggenschap over de huurprijzen. Voor de pandemie bestond de vastgoedsector uit 'eigenaars' en 'niet-eigenaars' en 2020 heeft de toekomstvooruitzichten van die twee groepen alleen maar verder uit elkaar gedreven.

Actief omdat actief het verschil maakt

Terwijl de samenstelling van een index bij definitie aantoont wat er werkte in het verleden, moet een actief beheerde portefeuille bevatten wat zal werken in de toekomst. Binnen de vastgoedsector, een vermogenscategorie die bestaat uit winnaars en verliezers met heel uiteenlopende toekomstvooruitzichten, zijn we van mening dat een gedifferentieerde benadering op basis van sterke overtuiging cruciaal is om aantrekkelijke rendementen te behalen.

Aan het einde van 2020 is de wereld bijna weer in zijn normale doen en vinden we een beperkt aantal opportuniteiten in de sector van het beursgenoteerde vastgoed die beschouwd kunnen worden als 'goedkoop, maar niet waardeloos'. Die aandelen zijn streng afgestraft op de beurs, maar bieden nog een behoorlijk potentieel op duurzame groei. We beogen gebruik te blijven maken van die opportuniteiten als we ze vinden, maar verwachten dat een voorkeur voor goed beheerde, aantrekkelijk geprijsde vastgoedbedrijven met gewilde vastgoedtypes en locaties op termijn de beste resultaten zal opleveren.

1 Wereldwijde REIT's (FTSE EPRA/NAREIT Developed Index) versus wereldwijde aandelen (MSCI World Index), totaal rendement in USD, 31 december 2019 tot en met 30 november 2020. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten.     

2 Bron: Janus Henderson Investors, bedrijfsgegevens en -commentaar voor het derde kwartaal van 2020. Gebaseerd op de huurinkomsten van Amerikaanse REIT's ('real estate investment trust' in het Engels) van april tot en met juli 2020. Exclusief retail, alleen vastgoed met leasecontracten werd meegerekend.

Vastgoed dat zich richt op de ervaring van de gebruiker: een gedenkwaardige en sterk gepersonaliseerde koopervaring bieden door het gebruik van data en de allernieuwste technologie

Sterke overtuiging: een beleggingsbenadering die geconcentreerd is op een klein aantal effecten met het potentieel om het beter te doen dan gemiddeld.

De FTSE EPRA/NAREIT Developed Index is een voor free-float gecorrigeerde, naar marktkapitalisatie gewogen index die werd samengesteld om de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven in ontwikkelde landen wereldwijd te volgen. De componenten van de index worden gescreend op liquiditeit, omvang en inkomsten.