JH Explorer in België: Bier, chocolade en magazijnen
Een recente rondgang langs magazijnen in België overtuigde Portfolio Manager Nicolas Scherf van de vraagkracht en het huurgroeipotentieel voor logistiek vastgoed.
4 beknopt artikel
Kernpunten
- Vastgoedmarkten over de hele wereld worstelen met krapper wordende kredietmarkten en de impact van stijgende obligatie- en vastgoedrendementen.
- In vergelijking met andere soorten onroerend goed blijft logistiek profiteren van een sterke vraag, gedreven door meewind zoals e-commerce, nearshoring en bedrijven die hun voorraadniveaus verhogen om problemen met de toeleveringsketen tegen te gaan.
- Het Global Property Equities Team ziet nog steeds een brede vraag naar moderne, duurzame en goed gelegen magazijnen, gezien het beperkte marktaanbod.
| De JH Explorer-serie volgt onze beleggingsteams over de hele wereld en vertelt over hun praktijkonderzoek op land- en bedrijfsniveau. |
De meeste mensen associëren België met bier en chocolade, maar waarschijnlijk niet met magazijnen. Onlangs namen we een vroege Eurostar-trein vanuit Londen St. Pancras om twee dagen onderweg te zijn om de Belgische logistieke markt te ontdekken, een ruimte met magazijnen, distributiecentra en andere industriële gebouwen met opslagfaciliteiten.
We kennen de Belgische logistieke markt aangezien er enkele mooie beursgenoteerde logistieke bedrijven gevestigd zijn. België is een klein land met ongeveer 11,5 miljoen inwoners, maar dankzij de strategische ligging in het hart van Europa, de nabijheid van Europa's drukste havens zoals Antwerpen en Zeebrugge (België) en Rotterdam (Nederland) en de moderne infrastructuur, kan het om logistieke operaties uit te voeren ten behoeve van zijn veel grotere buurlanden zoals Frankrijk en Duitsland.
Mijn bezoek aan een 'last-mile' distributiecentrum van Amazon in de rand van Antwerpen, ontwikkeld door en eigendom van logistiek ontwikkelaar Montea. Foto door Nicolas Scherf.
Voorzichtig optimistische kijk op logistiek
Ondanks de sombere krantenkoppen rond het Europese en Amerikaanse banksysteem die leiden tot krappere kredietmarkten (minder beschikbaarheid van krediet), terwijl vastgoedmarkten over de hele wereld worstelen met de impact van stijgende obligatie- en vastgoedrendementen, suggereerden onze ontmoetingen met lokale bedrijven dat de stemming op het terrein voorzichtig optimistisch was.
In vergelijking met andere vastgoedsectoren blijft logistiek genieten van een grote vraag van gebruikers, en bijgevolg van een groeiende vraag naar huur. De opkomst van e-commerce blijft een langdurige wind in de rug voor de logistieke sector, ondanks enige normalisatie na de COVID-hausse in online verkoop. De gemiddelde e-commercepenetratie in Europa bedroeg 15,4% in 2022, volgens het Centre for Retail Research, en zal naar verwachting groeien tot ongeveer 20% in 2026, waardoor de vraag naar logistieke ruimte verder zal toenemen.
Maar e-commerce is niet de enige wind in de rug, ook recentere trends zoals nearshoring en toenemende voorraadniveaus voor bedrijven met problemen in de toeleveringsketen voeden de behoefte aan meer magazijnen.
Huurgroei in 'last-mile' logistiek en toenemend gebruik van automatisering
We toerden langs magazijnen in de regio Brussel en Antwerpen, waarbij we ons zowel richtten op grootschalige logistiek als op 'last-mile' logistiek, een deelsector die focust op het leveren van producten aan eindklanten. Hier blijft de locatie cruciaal, omdat de nabijheid van de eindklant bedrijven in staat stelt om goederen op korte termijn te leveren. Dit is een specifiek deel van de markt waar we de sterkste huurgroei waarnemen, aangezien een groeiende vraag samengaat met een beperkt aanbod en het nieuwe aanbod beperkt blijft.
We hebben ook enkele grote magazijnen bezocht die zeehavens bedienen en die voornamelijk worden gebruikt door externe logistieke dienstverleners om grote inkomende zendingen uit het buitenland af te breken, die vervolgens worden opgeslagen en indien nodig bij klanten afgeleverd. Dit omvatte sportartikelen voor een van de grootste producenten van sportkleding ter wereld, zonnepanelen en machine-uitrusting, om maar een paar voorbeelden te noemen.
Een volautomatisch magazijn in Genk van Intervest Offices & Warehouses. Foto door Nicolas Scherf.
We waren onder de indruk van de mate van automatisering in sommige activa waar de huurder aanzienlijke bedragen investeerde om magazijnen uit te rusten met volledig geautomatiseerde systemen en robots die goederen konden picken en opslaan. Deze zwaar geïnvesteerde huurders zullen waarschijnlijk langer blijven omdat er kosten verbonden zijn aan het verplaatsen en opzetten van de apparatuur.
Zonnepanelen bekijken als 'huurder'
Duurzaamheid is een andere belangrijke factor waarmee gebouwen zich steeds meer onderscheiden, waarbij de vraag van huurders sterk gericht blijft op de meest duurzame gebouwen. De grote platte daken van magazijnen zijn ideaal voor de installatie van zonnepanelen die kunnen helpen om de ecologische voetafdruk van een magazijn aanzienlijk te verkleinen. De geproduceerde elektriciteit wordt steeds vaker gebruikt om elektrische voertuigen op te laden en/of kan worden teruggeleverd aan het net. Een Belgische logistieke dienstverlener zag deze trend al vroeg en maakte van zonnepanelen de grootste 'huurder' en dus een belangrijke bron van inkomsten.
Logistiek blijft een seculiere groeitrend en de marktfundamenten blijven gunstig voor verhuurders. Met een laag leegstandspercentage, een sterke vraag en belemmeringen om te leveren door restrictieve planningsregimes, blijft de logistieke sector volgens ons goed gepositioneerd. Ons bezoek bevestigde dat de onderliggende trends in de markt ondersteunend blijven en dat de huurprijzen voor moderne, goed gelegen en duurzame activa in de loop van de tijd hiervan zullen profiteren.
Obligatierendement: de inkomsten uit een effect, meestal uitgedrukt als een percentage. Voor een obligatie wordt dit berekend door de couponrente te delen door de actuele obligatiekoers. Lagere obligatierendementen betekenen hogere obligatiekoersen.
Vastgoedrendement: het jaarlijkse rendement op de kapitaalinvestering, meestal uitgedrukt als een percentage van de kapitaalwaarde
Belangrijke informatie
REIT's of Real Estate Investment Trusts beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en ze worden verhandeld als aandelen.
Vastgoedeffecten, waaronder Real Estate Investment Trusts (REIT's) kunnen extra risico's met zich meebrengen, zoals rente-, beheers-, fiscale, economische, milieu- en concentratierisico's.
Dit zijn de standpunten van de auteur op het moment van publicatie en kunnen verschillen van de standpunten van andere personen/teams bij Janus Henderson Investors. Verwijzingen naar individuele effecten vormen geen aanbeveling om effecten, beleggingsstrategieën of marktsectoren te kopen, verkopen of aan te houden en mogen niet als winstgevend worden beschouwd. Janus Henderson Investors, zijn gelieerde adviseur of zijn medewerkers kunnen een positie hebben in de genoemde effecten.
Resultaten uit het verleden geven geen indicatie over toekomstige rendementen. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.
De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.
Reclame.
Belangrijke informatie
Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.
- Aandelen/klasse van deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt of 'hedged'), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het Fonds, of een afgedekte aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken, kan de afdekkingsstrategie zelf een positieve of negatieve impact hebben op de waarde van het Fonds vanwege verschillen in de kortetermijnrentevoeten van de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.
Specific risks
4 beknopt artikel
Kernpunten
- Vastgoedmarkten over de hele wereld worstelen met krapper wordende kredietmarkten en de impact van stijgende obligatie- en vastgoedrendementen.
- In vergelijking met andere soorten onroerend goed blijft logistiek profiteren van een sterke vraag, gedreven door meewind zoals e-commerce, nearshoring en bedrijven die hun voorraadniveaus verhogen om problemen met de toeleveringsketen tegen te gaan.
- Het Global Property Equities Team ziet nog steeds een brede vraag naar moderne, duurzame en goed gelegen magazijnen, gezien het beperkte marktaanbod.