Gespecialiseerde aandelen

Locatie, locatie, locatie: factoren voor een ‘beursgenoteerde’ aanpak van commercieel vastgoed

Gespecialiseerde aandelen

Locatie, locatie, locatie: factoren voor een ‘beursgenoteerde’ aanpak van commercieel vastgoed

Beleggen in beursgenoteerde bedrijven is een steeds populairder manier om blootstelling te verkrijgen aan commercieel vastgoed. Portefeuillebeheerders Guy Barnard, Tim Gibson en Greg Kuhl verkennen de belangrijkste afwegingen.

Kernpunten

  • De grote verschillen in de performance van aandelen en sectoren binnen beursgenoteerd vastgoed scheppen kansen. Een actieve selectie van geconcentreerde groepen bedrijven uit dit diverse universum om de beoogde resultaten te behalen is cruciaal.
  • Gespecialiseerde waarderingsmethoden en expertise in de trends die het veranderende vastgoedpanorama vormgeven zijn belangrijke gereedschappen voor het opsporen van kansen.
  • Net zoals bij veel andere beleggingsklassen zijn factoren op het gebied van milieu, maatschappij en governance (ESG) een belangrijke indicator voor de toekomstige performance. Dat geldt in het bijzonder voor beursgenoteerd vastgoed, waarbij de integratie daarvan in beleggingsportefeuilles deskundigheid en subjectiviteit vergt.

“Er zijn maar drie criteria die ertoe doen bij vastgoed: locatie, locatie en nog eens locatie”. De oorsprong van dit bekende gezegde is niet met zekerheid te achterhalen (voor het eerst gezien in 1926, in een advertentie in de Chicago Tribune)1, maar door de tijd heen is wel gebleken dat het waar is. Fysieke locatie een van de algemeen aanvaarde kerncriteria voor vastgoedbeleggen.

Naast ‘locatie’ en andere factoren zijn er ook een aantal belangrijke overwegingen rond de allocatie van kapitaal binnen de vastgoedsector. Kapitaal kan worden geïnvesteerd in de private vastgoedmarkt via de directe eigendom van gebouwen of diverse soorten private-equity vehikels. Investeerders kunnen ook kiezen voor beursgenoteerde vastgoedaandelen (beursgenoteerde vastgoedverhuurders die hun inkomsten halen uit de eigendom, verhandeling en ontwikkeling van vastgoed). Bij vastgoedbeleggen is de keuze tussen een passieve aanpak (de aankoop van een index van beursgenoteerde vastgoedbedrijven) of een actieve aanpak (beleggen in een meer selectieve portefeuille) een belangrijke beslissing. Steeds meer beleggers vinden beursgenoteerd vastgoed de beste methode en het is nu dan ook een goed moment om te kijken naar de belangrijkste afwegingen binnen deze relatief jonge en groeiende beleggingsklasse.

Belangrijke afwegingen

Het is belangrijk om te kijken naar de vele onderdelen die samen het volledige beeld vormen. De vermogenscategorie beursgenoteerd vastgoed bestaat uit honderden bedrijven die, verdeeld over tientallen types vastgoed, duizenden onroerende activa bezitten over de hele wereld. Elk van die variabelen heeft een invloed op de vraag-en-aanbodkenmerken, waarbij sommige veel gunstiger uitvallen voor de verhuurders dan andere. Beursgenoteerde vastgoedbedrijven zijn vehikels met een aanzienlijke schaal en hun managementteams kunnen kapitaal naar eigen goeddunken ophalen en investeren. Ze zijn vaak gespecialiseerd in één enkele vastgoedcategorie en hebben bijzonder ervaren senior managementteams met expertise in de private en publieke vastgoedmarkten.

Binnen commercieel vastgoed wordt onderscheid gemaakt tussen de kernsectoren (‘core’) van retail, kantoren, meergezinswoningen en industrieel vastgoed, en niet-kern (’non-core’) sectoren. ‘Non-core’ is de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid (zie figuur 1) en heeft het aanbod van mogelijke vastgoedbeleggingen behoorlijk verbreed. Voorbeelden zijn retailgebouwen met één enkele huurder, entertainmentvastgoed, mobiele zendmasten, datacenters, eensgezins-huurwoningen, zelfsopslagruimtes, geprefabriceerde woningen en vastgoed voor de gezondheidszorg.

Figuur 1: Beurgenoteerd vastgoed in de VS: een beleggingsklasse in ontwikkeling (% van de index)

Listed US real estate: an evolving asset class (% of index) Chart 1a Listed US real estate: an evolving asset class (% of index) Chart 1b

Bron: NAREIT, op 31 december 2020 Gegevens vertegenwoordigen de FTSE Nareit All Equity REITs Index, een voor free float gecorrigeerde, naar marktkapitalisatie gewogen index die alle fiscaal gekwalificeerde en op de NYSE, AMEX en Nasdaw National Market genoteerde Amerikaanse REIT’s omvat.

‘Non-core’ heeft op de lange termijn beter gepresteerd dan ‘core’ vastgoed2 , maar resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. De operationele intensiteit en granulaire aard van veel non-core sectoren (d.w.z. minder, zeer hoogwaardige op zichzelf staande vastgoedprojecten) betekenen dat het jaren, of zelfs decennia kan duren om portefeuilles op te bouwen en deskundig te beheren. Dit soort bedrijven zijn moeilijk te repliceren en zijn in feite alleen geschikt voor langetermijnbeleggingen waarbij doorlopende toegang tot kapitaal in de openbare aandelenmarkten nodig is.

Belangrijkste thema’s

Deze beleggingsklasse biedt interessante en evoluerende risico’s en kansen. Naar onze mening zijn er momenteel drie overwegingen die op de eerste plaats komen bij de analyse van het beleggingsuniversum.

1. Actief of passief?

Het is mogelijk om in beursgenoteerd vastgoed te beleggen door een geschikte index te kopen. Maar je kunt ook beleggen in een actief beheerde portefeuille van beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Wij denken dat deze laatste aanpak beter is voor een gespecialiseerde beleggingsklasse die specifieke kennis en een hoge mate van selectiviteit vereist.

Beursgenoteerd vastgoed biedt een breed beleggingsuniversum waaruit actieve beheerders geconcentreerde groepen bedrijven kunnen selecteren die passen bij hun doelstellingen. Deze selectiviteit is in onze ogen essentieel, gezien de diversiteit van het beleggingsaanbod en het belang van waarderingsanalyse. Beursgenoteerde vastgoedbedrijven zijn eigenaars van materiële activa die kunnen worden gewaardeerd met traditionele methoden voor aandelenanalyse (koers/winstverhoudingen, verdisconteerde cashflows, dividendgroeimodellen) of private marktwaarderingtechnieken (observering van vergelijkbare omzet, prognoses voor intern rendement). Deze tweeledige benadering kan actieve vastgoedbeheerders belangrijke inzichten geven in intrinsieke waarde. In combinatie met de dagelijkse liquiditeit van aandelen kunnen ervaren beheerders dit geïnformeerde perspectief gebruiken om te profiteren van potentiële prijsverstoringen in de markt. Dit is van groot belang omdat er grote verschillen zijn in de performance van aandelen en sectoren (zie Figuur 2).

Figuur 2: Niet alle vastgoedsectoren zijn hetzelfde

Cumulatief totaalrendement over 15 jaar per vastgoedtype in de VS
Not all property types are created equal Chart

Bron: Bloomberg Real Estate Property Type Indices. Cumulatief totaalrendment van 31 maart 2006 tot 31 maart 2021. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten. Elk bovengenoemd vastgoedtype verwijst naar een naar kapitalisatie gewogen sub-index van de Bloomberg REIT Index (BBREIT), een naar kapitalisatie gewogen index van vastgoedfondsen (REIT’s) met een marktkapitalisatie van 15 miljoen USD of groter. De BBREIT Index is ontwikkeld met een basiswaarde van 100 per 31 december 1993.

2. Een veranderend landschap

Wat in het verleden goed heeft gewerkt (vastgoedtypes die sterk vertegenwoordigd zijn in indices) werkt wellicht niet zo goed in de toekomst. Een voorbeeld van een doorlopende trend met disruptief potentieel is de demografie: dit leidt tot een verschuiving van de geprefereerde woningkeuze van babyboomers en millenials. Een andere trend is de digitalisering van bijna alles: dit leidt tot een groeiend percentage van e-commerce. Dat resulteert in een exponentiële groei van dataverkeer en dataverbruik en heeft invloed op waar mensen willen wonen en werken (Figuur 3).

Figuur 3: Groei in e-commerce: een belangrijke invloed op vastgoed

Marktpenetratie e-commerce (schattingen 2021): volop groeipotentieel voor ontwikkelde landen
Growth in eCommerce: a key trend impacting real estate chart

Source: eMarketer, eind 2e kwartaal 2020, Census Bureau, Prologis.

Deze trends betekenen dat sommige ‘core’ vastgoedtypes, vooral kantoren en retail, voor grotere uitdagingen staan dan ooit, terwijl andere soorten vastgoed, zoals magazijnen, mobiele zendmasten en eigenaars van gespecialiseerde huisvesting rugwind krijgen van nieuwe trends. Het is ook belangrijk om te kijken naar minder conventionele soorten activa die misschien nog niet zijn opgenomen in benchmarkindices. Een benadering die deze nieuwe en groeiende vastgoedsectoren kan identificeren en er toegang tot kan krijgen is cruciaal bij vastgoedbeleggen.

“Wij geloven dat benchmarkbeleggen lijkt op autorijden met de achteruitkijkspiegel. Er zijn dynamische trends die de manier waarop we ons leven leiden veranderen en het is belangrijk om portefeuilles van beursgenoteerd vastgoed af te stemmen op een visie van de toekomst.”

3. ESG kan niet worden geautomatiseerd

Effectieve integratie van factoren op het gebied van milieu, maatschappij en governance (ESG) in de opbouw van een vastgoedportefeuille vergt deskundigheid en subjectiviteit. Veel externe leveranciers van ESG-data proberen een kwantitatieve ESG-score te geven aan vastgoedbedrijven. Er is vrijwel geen consensus over welke criteria moeten worden gehanteerd en het is dan ook moeilijk te bepalen of een bedrijf ‘goed’ of ‘slecht’ scoort voor een bepaald ESG-aspect. Dat is volgens ons een extra argument voor een actieve, selectieve aanpak.

Figuur 4: ESG-scores kunnen sterk verschillen

Paarsgewijze correlatie ESG-scores van screeningdiensten voor afzonderlijke bedrijven
ESG scoring data can vary widely chart

Bron: Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2020. ESG-data van MSCI, FTSE Russell en Sustainalytics, berekeningen en analyse door Dimson, Marsh en Staunton. Correlatie meet in hoeverre de bewegingen van twee variabelen met elkaar verband houden. Variabelen met een correlatie van +1 bewegen in dezelfde richting. Variabelen met een correlatie van -1 bewegen in tegengestelde richtingen, terwijl 0,00 betekent dat er geen verband is. Paarsgewijze correlatie is een methode die groepen met sterk gecorreleerde kenmerken identificeert en één van die groepen gebruikt om de voorspelbaarheid van de relatie te verbeteren.

ESG-analyse zal waarschijnlijk nooit zo duidelijk zijn als een balans omdat er belangrijke uitdagingen zijn bij de vergelijking van bedrijven uit verschillende sectoren. Binnen de vastgoedsector vereist een bruikbare vergelijking van ESG-principes van beursgenoteerde bedrijven een grondige kennis van de vastgoedportefeuille van een bedrijf, zijn kapitaalallocatie, (financiële) prikkels voor het management en toezicht op de raad van bestuur. De selectie van specifieke ESG-criteria voor vastgoed moet ook rekening houden met de grote operationele verschillen tussen vastgoedtypes en -markten. Binnen een gespecialiseerde sector zoals vastgoed moeten voor elk bedrijf unieke kenmerken worden beoordeeld en er zijn geen standaardcriteria voor rapportage. Dit alles betekent dat de opbouw van een portefeuille met een rationele overweging van ESG-factoren waarschijnlijk altijd een uitdaging blijft tenzij die actief wordt aangepakt. Volgens ons kan de integratie van ESG in de portefeuilleopbouw leiden tot beduidend betere resultaten, mits de juiste aanpak wordt gehanteerd op basis van gezond verstand.

Kortom, wij denken dat ‘locatie, locatie, locatie’ nog steeds waar is als het gaat om vastgoedbeleggen. Locatie is immers vaak het enige kenmerk van een vastgoedobject dat niet kan veranderen. Er zijn echter wel manieren om de benadering van deze beleggingsklasse te veranderen en beursgenoteerd vastgoed is een snel evoluerende methode om uiteenlopende en interessante beleggingskansen te benutten.

1 Bron: New York Times Magazine, ‘Location, Location, Location’, 26 juni 2009.

2 Bron: Bloomberg Real Estate Property Type Indices. Cumulatief totaalrendment van 31 maart 2006 tot 31 maart 2021. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten.

Dit zijn de visies van de auteur op het moment van publicatie en die kunnen afwijken van de visies van andere personen of teams bij Janus Henderson Investors. De genoemde effecten, fondsen, sectoren en indices in dit artikel vormen geen (deel van een) aanbod of verzoek om die effecten te kopen of te verkopen.

 

Resultaten behaald in het verleden vormen geen garantie voor de toekomst. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.

 

De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.

 

Begrippenlijst 

 

Voor promotiedoeleinden.

 

 

Belangrijke informatie

Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.

Het Janus Henderson Horizon Fund (het 'Fonds') is een Luxemburgse SICAV die op 30 mei 1985 is opgericht en wordt beheerd door Henderson Management S.A. Henderson Management SA kan besluiten de marketingregelingen van deze beleggingsinstelling overeenkomstig de desbetreffende regelgeving te beëindigen.
    Specific risks
  • Aandelen kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
  • Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
  • Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
  • Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
  • Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
  • Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
  • Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
  • De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
  • Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
Het Janus Henderson Horizon Fund (het 'Fonds') is een Luxemburgse SICAV die op 30 mei 1985 is opgericht en wordt beheerd door Henderson Management S.A. Henderson Management SA kan besluiten de marketingregelingen van deze beleggingsinstelling overeenkomstig de desbetreffende regelgeving te beëindigen.
    Specific risks
  • Aandelen kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
  • Als een Fonds een hoge blootstelling heeft aan een bepaald land of een bepaalde geografische regio, loopt het een hoger risico dan een Fonds dat meer gediversifieerd is.
  • Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
  • Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
  • Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
  • Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
  • Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
  • Wanneer het Fonds, of een afgedekte aandelenklasse/klasse van deelnemingsrechten, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken, kan de afdekkingsstrategie zelf een positieve of negatieve impact hebben op de waarde van het Fonds vanwege verschillen in de kortetermijnrentevoeten van de valuta's.
  • Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
  • De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
  • Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
Het Janus Henderson Horizon Fund (het 'Fonds') is een Luxemburgse SICAV die op 30 mei 1985 is opgericht en wordt beheerd door Henderson Management S.A. Henderson Management SA kan besluiten de marketingregelingen van deze beleggingsinstelling overeenkomstig de desbetreffende regelgeving te beëindigen.
    Specific risks
  • Aandelen kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
  • Als een Fonds een hoge blootstelling heeft aan een bepaald land of een bepaalde geografische regio, loopt het een hoger risico dan een Fonds dat meer gediversifieerd is.
  • Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
  • Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
  • Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
  • Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
  • Als het Fonds activa houdt in andere valuta's dan de basisvaluta van het Fonds of als u belegt in een aandelenklasse in een andere valuta dan die van het Fonds (tenzij afgedekt), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
  • Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
  • Het Fonds kan een hoger niveau van transactiekosten oplopen als gevolg van beleggingen in minder actieve markten of minder ontwikkelde markten in vergelijking met een fonds dat in actievere of meer ontwikkelde markten belegt.
  • De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
  • Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.