Portefeuillebeheerders Greg Kuhl en Danny Greenberger onderzoeken de concurrentievoordelen van schaalgrootte in de REIT-sector.

Kernpunten:

  • De voordelen van schaalgrootte - van informatievoordelen, investeringen in technologie tot relaties met de huurders - bieden een sterke waardepropositie voor REIT-beleggers.
  • Dankzij langdurige relaties met lokale investeringsmakelaars en een superieure marktkennis kunnen REITs met schaalgrootte betere investeringsmogelijkheden vinden om aan de behoeften van huurders te voldoen.
  • Amerikaanse REITs zijn het verst ontwikkeld, hoewel veel toonaangevende REIT-bedrijven buiten de VS ook overnames concentreren en technologie toepassen op hun operationele platforms om waarde voor de stakeholders te creëren.

In eerdere artikelen hebben we besproken hoe de afgelopen tien jaar zowel de samenstelling en de kwaliteit van het beursgenoteerd vastgoed positief zijn veranderd, waardoor dit nu en in de toekomst een interessante belegging is (REITs 3.0). Hier bespreken we de vele voordelen van schaalgrootte, die concurrentievoordelen biedt voor sommige toonaangevende REIT-bedrijven.

Momenteel zijn er 28 Amerikaanse beursgenoteerde vastgoedfondsen (REITs) opgenomen in de S&P 500-index, tegen 15 REITs in 20121, wat een afspiegeling is van toegenomen schaalvergroting van beursgenoteerde REITs. Schaalvergroting in vastgoedbeleggingen, voortvloeiend uit informatievoordelen, technologie-investeringen en relaties met huurders en makelaars, is het verkennen waard vanwege de waardepropositie ervan voor REIT-eigenaren, investeerders en huurders.

Dankzij de structurele kenmerken die REITs eigen zijn - langdurig rentmeesterschap door speciale beheerteams, in combinatie met een relatief gemakkelijke toegang tot kapitaal - konden sommige bedrijven in de sector enorme schaalposities opbouwen en tegelijkertijd op lange termijn beleggen om de huurdersbeleving te verbeteren en de productiviteit van de werknemers te verhogen. Doordat REITs goed gepositioneerd zijn om via deze schaalgroottes waarde te creëren voor werknemers, huurders en aandeelhouders, hebben ze hun concurrentievoordeel op lokale deelmarkten verder kunnen uitbouwen, waardoor REITs geliefde kopers en ontwikkelaars van vastgoedactiva worden.

Typische schaalvoordelen van REITs in verschillende soorten vastgoed

article-image_REITs-3.0-lets-talk-about-scale_chart01_NL

Bron: Janus Henderson Investors, 2 februari 2022

Voordeel door prestatieprikkels

CEO’s van beursgenoteerde REITs rapporteren aan aandeelhoudersbesturen en worden beloond om aandeelhouderswaarde te creëren, zowel op de korte als de langere termijn. De beheerteams van REITs hebben meestal ook een aanzienlijk aandelenvermogen in hun bedrijven, wat een prikkel is voor strategische langetermijnbeslissingen om op de lokale markt schaalgrootte en toonaangevende operationele capaciteiten op te bouwen.  REITs verschillen dus van niet-beursgenoteerde vastgoedvehikels (bijvoorbeeld niet-verhandelde REITs en open-end fondsen), waar de beleggingen worden gedaan door beleggingsadviseurs die geen werknemers zijn van de fondsen waarin ze kapitaal inleggen; deze beheerders pompen in feite geld rond, want ze beleggen als er kapitaal is opgehaald en verkopen tijdens cycli waarin een fonds goed rendeert. Als eeuwigdurende exploitatiebedrijven met permanent kapitaal (beheerd voor onbeperkte duur) hebben sommige REITs methodisch schaalposities opgebouwd door hun kapitaal te concentreren in specifieke soorten vastgoed en regio’s.

Bekende voorbeelden van beursgenoteerde REITs met schaalgrootte zijn onder meer:

  • De grootste verhuurder van opslagruimte met ruim 92 miljoen vierkante meter wereldwijd.
  • Een REIT voor eengezinshuurwoningen die meer dan 80.000 woningen bezit met bijna 12.000 woningen in slechts één stedelijk gebied.
  • Een wereldwijd datacenterplatform dat meer dan 230 datacenters op vijf continenten beheert voor meer dan 10.000 klanten en dat ruim 400.000 interconnecties ondersteunt.
  • Het grootste bedrijf voor zelfopslag, met 2.200 panden en respectievelijk 213 en 130 ruimten in Los Angeles en San Francisco.

Informatievoordeel

Het bezit van schaalgrootte in vastgoed biedt een duidelijk informatievoordeel. Degenen met een bredere portefeuille binnen een deelmarkt hebben toegang tot de meeste data en specialistische

informatie over factoren zoals huurdersverkeer, huureconomie en aanbod, wat betekent dat ze beter geïnformeerd zijn over de risico's en kansen dan verhuurders met een beperktere portefeuille.

Betere informatie kan zich vertalen in hogere rendementen van de activa omdat de beheerteams beter in staat zijn tijdig beleggingsbeslissingen te nemen. Zo kunnen ze snel reageren op wisselende marktomstandigheden door de gevraagde huurprijzen aan te passen of door hun blootstelling aan bepaalde markten te vergroten of te verkleinen. Aangezien REITs meestal langdurige relaties onderhouden met lokale investeringsmakelaars en over uitstekende marktinformatie beschikken, hebben grootschalige REITs waarschijnlijk een benijdenswaardig platform om beleggingsmogelijkheden te vinden die aan de specifieke behoeften van huurders voldoen.

Voordeel van specialisatie op het gebied van vastgoed en regio’s

Naarmate de REIT-activaklasse zich ontwikkelt, heeft de langetermijnoriëntatie van REITs ertoe geleid dat sommige toonaangevende ondernemingen in de sector hun activa hebben geconcentreerd in specifieke vastgoedtypes en deelmarkten (ook bekend als ‘clustering’), wat naast operationele en concurrentievoordelen ook dominante lokale marktposities bevordert. Via clustering kunnen leasingagenten en onderhoudstechnici diensten verlenen voor activa binnen een deelmarkt met gelijksoortige eisen. Technici kunnen bijvoorbeeld dikwijls reparaties of onderhoud verrichten aan meer dan één object binnen een deelmarkt, waardoor de productiviteit van REITs stijgt, wat mogelijk in hogere winstmarges resulteert.

Voordeel van tech

Aangezien veel REITs vaak goed gekapitaliseerde eigenaars-exploitanten zijn, investeren ze ook in technologie om de operationele prestaties van hun activa te optimaliseren. In de woonsector zorgen ‘smart home’-hubs voor digitale toegang en controle van nutsvoorzieningen, wat resulteert in kostenbesparingen voor de bewoners en wat ook onbegeleide rondleidingen voor toekomstige bewoners mogelijk maakt.  Bovendien kunnen huurders dankzij het gebruik van geautomatiseerde chatbots hun serviceverzoeken efficiënter aanmelden, waardoor het onderhoudspersoneel sneller kan reageren. Deze technische hulpmiddelen hebben vaak geresulteerd in een grotere tevredenheid van de huurders en een hogere productiviteit van de werknemers.

Sterke groeivooruitzichten

In vergelijking met de vastgoedmarkten in andere landen heeft de Amerikaanse REIT-sector de langste geschiedenis en is het meest volwassen en vooruitstrevend. Hierdoor is meer Amerikaans vastgoed in REIT-bezit, aangezien activa na verloop van tijd op natuurlijke wijze naar de bedrijven met de hoogste productiviteit moeten vloeien.

Hoewel REITs buiten de Verenigde Staten minder gemeengoed zijn, passen veel toonaangevende REIT-bedrijven buiten de VS ook een soortgelijke strategie toe, bestaand uit het concentreren van overnames en het inbrengen van technologie in hun operationele platforms om waarde voor de stakeholders te creëren. Deze complementariteit van schaalgrootte en operationele scherpzinnigheid die bij alle REITs wordt gezien, onderstreept de enorme groeivooruitzichten van de sector in de toekomst.

Beursgenoteerd vastgoed per land

article-image_REITs-3.0-lets-talk-about-scale_chart02_NL

Bron: EPRA, UBS, Janus Henderson Investors Analysis per 31 oktober 2021.

Conclusie

2021 was een prachtig jaar voor REITs, met een totaalrendement van meer dan 27% voor de FTSE EPRA NAREIT Developed Index in USD van ruim 27%, tegen 22% voor wereldwijde aandelen.2  Gezien de bezorgdheid van beleggers over de inflatie en de vooruitzichten van hogere rentes is het mogelijk dat REITs de fraaie rendementen van vorig jaar niet herhalen, aangezien in het verleden behaalde resultaten niet mogen worden beschouwd als een leidraad voor toekomstige rendementen. Toch blijven we optimistisch door de focus van de sector op operationele verfijning en krachtenbundelingen om op lange termijn waarde te creëren.

1Bron: NAREIT REITWatch, januari 2022.

2Bron: Refinitiv Datastream. FTSE EPRA NAREIT Developed Index vs. MSCI World Index, cumulatief totaalrendement in US dollar, 31 december 2020 tot 31 december 2021. In het verleden behaalde resultaten voorspellen geen toekomstige rendementen. 

De FTSE EPRA NAREIT Developed Index is ontwikkeld om de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REITs wereldwijd te volgen.

De MSCI World Index weerspiegelt de prestaties van large caps en midcaps uit 23 ontwikkelde landen.

De S&P 500® Index weerspiegelt de performance van Amerikaanse large cap-aandelen en vertegenwoordigt de performance van de bredere Amerikaanse aandelenmarkt.

Commercieel vastgoed: vastgoed dat alleen voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt (niet-residentieel).

Open-end fonds: een collectieve belegging die groeit of krimpt, afhankelijk van de beleggersvraag. Nieuwe deelnemingsrechten worden gecreëerd wanneer een belegger in het fonds koopt/investeert en deelnemingsrechten worden geannuleerd wanneer een belegger zijn deelneming verkoopt. De prijs van de deelnemingsrechten wordt bepaald door de intrinsieke waarde (NIW) van de onderliggende portefeuille; de NIW varieert op basis van het rendement van de portefeuille en de instroom en uitstroom van beleggers.

REIT: Real Estate Investment Trusts beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REITs meestal zeer liquide en worden verhandeld als aandelen.

Vastgoedeffecten zoals Real Estate Investment Trusts (REITs) kunnen extra risico's met zich meebrengen, zoals rente-, beheer-, fiscale, economische, milieu- en concentratierisico's.