De wereldwijde aanvoercrisis zorgt voor wind in de rug in de industriële vastgoedsector, volgens het Global Property Equities Team.

Kernpunten:

  • De Amerikaanse markt voor industrieel vastgoed profiteert van de wereldwijde aanvoercrisis, waardoor de sector een recordjaar aan verhuuractiviteiten beleeft.
  • De verschuiving van just-in-time naar just-in-case toeleveringsketens is een langjarige structurele trend die voor meer vraag naar opslag zorgt, verder versneld door de structurele opkomst van e-commerce.
  • Transport- en loonkosten stijgen veel harder en zijn veel hoger dan de huur van industrieel vastgoed. Dit betekent dat verhuurders over een aanzienlijke prijskracht beschikken, wat goed nieuws is voor industrieel vastgoed.

De Amerikaanse industriële vastgoedmarkt is op weg naar een recordjaar voor verhuuractiviteiten. De netto absorptie (de som van het aantal vierkante meters dat fysiek werd bezet, minus de som aan vierkante meters dat fysiek vrijkwam in een bepaalde periode) bereikte in september 2021 een verbazingwekkende 34 miljoen vierkante meter, 98% meer dan in dezelfde periode vorig jaar.1 Dit is bijna de grootste toename ooit in een jaar, en dan hebben we in 2021 nog een kwartaal te gaan.

Prologis, de grootste eigenaar van opslagruimte ter wereld, liet bij een recent resultaatbericht weten dat het bedrijf nu 'effectief geen ruimte meer op voorraad heeft' en dat 'leegstand een ongekend dieptepunt heeft bereikt'. De recordhoge resultaten van Prologis worden deels opgestuwd door leveringsproblemen in de VS en de rest van de wereld. Het gaat daarbij om ernstige verstoringen die waarschijnlijk niet snel zijn opgelost. Prologis tekent nu nieuwe huurcontracten waarvan de tarieven 28% hoger liggen dan eerder het geval was.2

Hoewel de aanvoercrisis de 'perfect storm' voor veel economische sectoren is, profiteerden eigenaren van industrieel vastgoed hier het meest van. Hieronder leggen we uit waarom.

An aerial view of Industrial Units on the outskirts of Redditch, Worcestershire, UK

Verschuiving van just-in-case bevoorrading door de wereldwijde aanvoercrisis

Toeleveringsketens zijn jarenlang geglobaliseerd en profiteerden zo van de kostenverschillen tussen landen. Ook verschoven ze naar een just-in-time model. In de vroege jaren zeventig van de vorige eeuw begon Toyota met de ontwikkeling van een just-in-time bevoorradingsmodel, dat in de jaren negentig door Dell populair werd gemaakt. Deze bevoorradingsmethode kenmerkt zich door minimale voorraadniveaus waarbij goederen alleen net voordat ze nodig zijn, verplaatst worden. De pandemie zorgde echter voor bevoorradingsproblemen waardoor bedrijven minimale voorraden overhielden, en lange levertijden waardoor goederen de consument niet binnen een aanvaardbare termijn bereikten en retailers verkoopkansen misliepen. In de afgelopen maanden zijn deze problemen alleen maar erger geworden, en zorgt de combinatie van trends ervoor dat de aanvoercrisis zich steeds harder laat voelen.

Grote Amerikaanse havens zoals die van New York/New Jersey, Los Angeles en Long Beach hebben te maken met schepen die ernstig vertraagd binnenkome. Volgens logistiek marktleider Kuehne + Nagel lagen er op 15 oktober 2021 wereldwijd meer dan 600 containerschepen vast buiten havens, bijna dubbel zo veel als aan het begin van het jaar. Niet alleen de havens vormen een probleem, maar ook een tekort aan havenarbeiders, vrachtwagenchauffeurs en stijgende brandstofprijzen.

In het derde kwartaal van 2021 bereikte de leegstand van Amerikaans industrieel vastgoed een laagterecord van 4,1%.3 Dit laat huurders geen andere keuze dan te proberen hun concurrentie te overbieden zodra er opslagruimte vrijkomt. De verschuiving van just-in-time naar just-in-case bevoorrading (waarbij er grote voorraden worden aangehouden) is een langjarige trend die nog maar net begonnen is. Met de feestdagen in het vooruitzicht, proberen bedrijven nu echter nog steeds uit alle macht opslagruimte te bemachtigen.

Huurkosten industrieel vastgoed slechts een fractie van de totale voorraadkosten

De directe impact op de kerncijfers van industrieel vastgoed is groot, en alle operationele cijfers overtreffen de records uit het verleden. De huur van vastgoed is de kleinste factor van de grote kostencategorieën in de toeleveringsketen, en maakt minder dan 5% van de voorraadkosten van een huurder uit.4 Dit valt in het niet bij de kosten voor transport of arbeid, die meestal respectievelijk 55% en 30% voor hun rekening nemen, maar in een inflatoire omgeving kunnen deze nog aanzienlijk hoger uitvallen. "De kosten van industrieel vastgoed zijn niet meer dan een afrondingsverschil", volgens Adam Roth, directeur Global Logistics bij NAI Hiffman.

Gebruikelijke verdeling van bevoorradingskosten

article-image_supply-chain-crisis-fuels-insatiable-demand-for-warehouses_NL_chart01

Bron: Onderzoek Prologis, derde kwartaal 2021.

Ondanks de recordstijging van de huurprijzen, stijgen transport- en loonkosten veel sneller. Prologis schat dat voor elke dollar die er aan huur wordt betaald, de gebruikers van logistiek vastgoed vijf tot zeven dollar aan arbeid, en tien dollar aan transport uitgeven. De relatief lage kosten van bedrijfskritieke industriële opslagruimte versterkt de onderliggende en aanhoudende prijskracht van verhuurders, terwijl ze er tegelijkertijd de steeds hogere kosten elders in de supply chain helpen compenseren.

Daarnaast wijzen we erop dat het bezit van vastgoed geen arbeidsintensieve onderneming is, en dat commerciële verhuurders, naast dat ze meestal profiteren van een aanzienlijke prijskracht, over het algemeen geen last zullen hebben van de stijgende loonkosten waarmee hun huurders te maken hebben.

Gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod stuwt huurprijzen opslagruimte op

Nu klanten hun huurcontracten voor panden in grote bevolkingscentra veilig willen stellen, is ook de bereidheid om hogere huur te betalen toegenomen en heeft de huurstijging een recordhoogte bereikt. De huurstijging voor Amerikaans industrieel vastgoed bedroeg in het derde kwartaal 8,3%5, en de huren in kustgebieden, waar het aanbod laag is, stegen nog veel meer. De gemiddelde huur voor opslagruimte op een A-locatie in New Jersey ligt 24% hoger dan twaalf maanden geleden. Potentiële huurders die tegen elkaar opbieden, zijn geen ongewoon verschijnsel meer. Een schijnbaar onoplosbare onbalans tussen vraag en aanbod op markten zoals Zuid-Californië zal de huren zelfs nog verder opjagen. Rexford, een van de toonaangevende commerciële verhuurders uit de regio, liet onlangs eten dat de mark-to-market (het verschil tussen de gemiddelde huurprijs die er voor bestaande huurcontracten wordt betaald en de gemiddelde marktprijs) van zijn portefeuille nu rond 27% ligt, wat een flinke kans voor inkomensgroei oplevert.

Voordat de door de pandemie veroorzaakte wereldwijde aanvoerproblemen begonnen, beleefde industrieel vastgoed al een opleving vanwege de opkomst van e-commerce, waarvan zelfs de meest behoudende retailers inmiddels moeten toegeven dat ze daar niet langer omheen kunnen. De huidige situatie gooide eigenlijk alleen olie op het vuur. Dit betekent buitengewoon goed nieuws voor een aanhoudende gezonde vraag naar industrieel vastgoed.

Voetnoten:

Industrieel vastgoed omvat gebouwen die gebruikt worden voor de productie, verwerking, opslag of het transport van producten.

1,3,5 Cushman US Industrial Market Beat, derde kwartaal 2021.

2 Prologis kwartaalverslag, derde kwartaal 2021.

4 Prologis: Spending More on Logistics Real Estate in an Era of Changing Supply Chains, oktober 2021.