环球地产股票团队的Xin Yan Low、Guy Barnard和Tim Gibson探讨新型冠状病毒爆发的影响,以及对瞬息万变的房地产市场带来的改变。

    焦点分析:

  • 自从病毒疫情爆发后,地产股表现强韧,跑赢大市*
  • 零售和旅游相关的股市和板块受创最深,则是意料中事
  • 间接导致对灵活工作间及较强数据连接的需求加大

执笔之时,新型冠状病毒(COVID-19)在全球累计感染逾75,000人,导致中国和亚洲其他地区经济几乎陷入停滞状态。尽管我们不能断言疫情的发展,但新型冠状病毒牵连到商业和消费者活动乃至全球供应链,已经对需求造成相当影响。

未来或会出现无法预料的后果,但实际情况到时才较清楚。目前的首要焦点未必在于病毒的严重性,而是疫情持续多久,这才是全球经济面临的最大风险。

当前对房地产的影响是什么?

1月中旬,新型冠状病毒爆发,环球宏观经济增长复苏的盼望落空,投资者纷纷进入避险模式。疫情爆发至今,地产股凭借其防守性跑赢环球及亚洲的大市*;毕竟亚洲是这次疫情的中心,导致其股价逊于多数其他区域,香港更是首当其冲饱受沽压。
   
区内的零售和旅游业相关的股市和板块承受最大冲击。下图凸显中国在贸易和旅游业对亚洲邻国的重要性:

亚太地区:2019年与中国相关的贸易和旅游

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资料来源:国际货币基金、联合国商品贸易统计数据库、经合组织—世贸贸易增值(TiVA)数据库和CEIC,2019年12月31日。各地旅游业收入乃截至2019年9月四季的总和,惟泰国数据截至2019年6月,而马来西亚数据截至2018年12月。

亚太地区:2019来自中国的游客总数

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资料来源:野村,2019年12月31日。注:所示澳洲数据为截至2019年9月四季的总和,印度则为2018年数据。

至于招待较多中国游客及/或商务旅客的酒店,其入住率和预订率均大幅下跌。个别国家爆发社区感染,多数人减少外出,避免前往人多挤迫的地方,令零售商场顾客稀少,以奢侈品为主的零售商户的销售额大幅下跌。部份业主亦受到压力,需要分担租户的收入损失,并提供各类租金减免。

推动灵活工作间以及较强数据连接的需求加大

酒店和零售业固然直接受到冲击,但地产市场的中长期前景亦有其他影响。环顾亚洲各国,随着冠状病毒的爆发,大量公司实行各种遥距办公方案,这凸显灵活工作间的可行性,或会改变企业对未来办公室所需面积的看法。目前不少人在家工作,导致网上购物和数据连接量急增,亦带动物流仓库和数据中心等相关基建的持续需求。

为当前和未来作好部署

因应科技进步和人口结构变化所带来的颠覆效应,我们的投资组合部署亦倾向于这些有望受惠于结构性利好因素的板块,包括对物流/工业类别地产股的持仓比重较高,挑选零售和办公室收租股时非常谨慎,以及投资于数据中心、手机讯号发射塔和活动房屋社区等「非核心」专门领域。为控制国家/地区层面的风险,我们一般采取中立态度,但由于香港基本因素持续欠佳,因此我们对香港持仓比重最低。去年下半年,香港的民主示威活动频频发生,有损商界和消费气氛,如今病毒爆发更令情况雪上加霜,继续不利大多数地产板块。

总结

若要评估新型冠状病毒对全球经济及地产行业的全面影响,恐怕尚要一段时间。各国政府和央行可能要推出应对策略,令未来形势充满变数,市况或会起伏不定。

科技进步和生活模式改变,令房地产的需求和用途亦出现相应变化,而新型冠状病毒爆发加快这方面的进程,对房地产构成一定连锁效应。由于一直以来地产股与整体股票和债券的相关性较低,贝他值亦低于大市**,因此在均衡型投资组合中加入地产股有利应对潜在种种不明朗因素。

 

过往表现并非未来表现的指标。

*资料来源:Refinitiv Datastream。富时EPRA NAREIT纯粹亚洲总回报指数(亚洲地产股票)、富时世界亚太总回报指数(亚洲股票)、富时EPRA NAREIT发达市场总回报指数(环球房地产投资信托)、MSCI世界总回报指数(环球股票),以美元计,2019年12月31日至2020年2月18日。

**资料来源:EPRA, 2019年12月31日的每月统计公告,相比环球债券和环球股票的比较总回报相关度。 Factset; 富时EPRA NAREIT发达市场总回报指数贝他值相比MSCI世界指数, 2010年12月至2019年12月。