投资组合经理 Guy Barnard、Tim Gibson 和 Greg Kuhl 重点分析投资者的误解如何变相创造出吸引的投资机会,并探讨为何精挑细选、主动型管理策略有望带来更大的回报。

  焦点分析:

  • 新冠肺炎疫情进一步突显不同房地产类别和地区的发展与前景截然不同,故此不宜对房地产一视同仁,而逐一分析这个资产类别的每个环节可能是更为合适的做法。
  • 贯彻与众不同的高置信度方针,很可能是驾驭来年房地产投资机遇与风险的关键。

2020年的大部份时间,上市地产股被投资者冷待,表现明显落后于环球股市1;虽然外界认为其前景不明朗,但不少订立长期租约的房地产类型依然借着租金收入而维持稳定的现金流2,正因如此,与一般股票和债券等各大资产类别比较,投资者低估了环球地产股大致高质素的收益流(见图)。

展望2021年,截至撰文之时,多款高效新冠肺炎疫苗有望在短期内推出市场,或会改善投资者对上市地产股的观感,消弭未来出现某些更恶劣情形的可能性。另一方面,我们相信上市地产股的估值乃至社会大众的生活将「回归常态」。

环球地产股的历史收益率差距

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资料来源:富时EPRA/NAREIT环球发达市场指数(环球房地产投资信托= REIT)、MSCI世界指数(环球股票)、彭博GT10政府债券(10年期美国国库券)、穆迪BAA级企业债券指数(美国投资级别债券),截至2020年11月30日。过往表现并非未来表现的指引。

注:股息率是股息占当前股价的百分比。股息率差距 = REIT与所示资产类别的股息率差异。股息率并无保证。

逐一分析每个环节

说到「市场」和「资产类别」,投资者务必紧记,这些简单概括术语的用途是帮助沟通,更合适的方针是更深入检视房地产的每个环节。上市房地产公司的数目数以百计,在各国的实体资产数以千计,涵盖数十种物业种类,各个变数本身自有一套供求关系,其中某些对收租股相对更有利。

疫情前后乃至疫情爆发期间的多个重要长期趋势预料将会持续,而我们认为这些趋势有助判断最有机会创造最大回报的房地产类别和地区,涉及人口结构、数码化、可持续发展以及便利生活模式日益普及等,各项因素互相交织,预料利好拥有物流仓库、手机讯号塔、数据中心、针对婴儿潮和千禧世代的住屋以及各种体验型房地产的上市房地产公司。

然而,环顾上市房地产市场,相当比例是实体零售和商品办公室楼宇的业主,他们争取租户时很可能面对更加激烈的竞争,租金议价能力亦会减弱。房地产市场分为「强者」与「弱者」两个世界,而2020年只是加剧了两者未来前景的差异。

主动型投资是关键所在

从本质来看,指数比重反映昔日的成功因素,但出色的主动型投资管理讲究透视未来的成功动力,而房地产市场涵盖未来前景截然不同的赢家与输家,所以我们相信,个别审视的高置信度方针是获得可观房地产回报的关键。

2020年接近尾声,世界有望在不久将来恢复常态,所以上市房地产市场不乏可以归类为「低价格但仍有可取之处」的某些机遇。这些股份的沽压沉重,但仍然是未来可持续增长的合理之选,我们有意继续捕捉从中发掘的机遇。不过,长远而言,我们预计管理得宜、估值吸引且物业种类和地域具有增长前景的房地产公司将会脱颖而出。

 

1环球REIT(富时 EPRA/NAREIT 发达市场指数)与环球股市 (MSCI世界指数)的总回报(以美元计)比较,2019年12月31日至2020年11月30日。过往表现并非未来表现的指引。

2资料来源:骏利亨德森投资、公司文件和评论,2020年第三季。根据美国REIT(房地产投资信托) 2020年4月至7月的租金收入水平,不包括零售类别,只计及订立租约的物业。

体验型房地产:利用先进科技和数据,提供更难忘而高度个人化的购买体验。

高确信度:投资方针的一种,聚焦少数有潜力跑赢大市的个股。

富时EPRA/NAREIT发达市场指数是经调整公众持股量的市值加权指数,旨在追踪环球已发展国家上市房地产公司的表现,指数成份股按流动性、规模及收入而筛选。