房地产股票投资组合经理Guy Barnard、Tim Gibson及Greg Kuhl讨论通胀和利率预期上升对上市房地产股票的影响。

  焦点分析:

  • 随着经济在新冠疫情之后开始复苏,市场对通胀和利率的预期双双上升。
  • 从历史上看,房地产股票回报与通胀预期上升从长远来看存在着正相关关系。
  • 我们相信目前上市地产股票的估值具吸引力及提供结构性长期增长,从历史上看, 房地产股票提供抵御通胀的潜力。

通胀(或许有存在的理由)仍然是当下的主题。根据经合组织的数据,通胀自1980年以来一直处于下降趋势,过去十年中从15%下降至2%左右,但现时正在上升1

这对房地产股票有甚么启示?而债券收益率上升意味着什么?

转折点

最近,美国银行(美银)表示,该行「认为通胀和利率的转折点已经到来,债券的40年牛市已经结束。」该投资银行的观点是基于全球各地前所未有的支持性政府政策措施,这将可能导致通胀压力。
这是一个相当引人注目的说法,虽然只有时间能证明其是否正确,但最近通胀预期及利率╱10年期美国国库券孳息率已经回升。

房地产股票表现如何?

我们可能认为,债券孳息率上升对房地产股票的负面影响,与对债券的影响同样重大:毕竟,在其他条件相同的情况下,孳息率上升会导致债券价格下跌。然而实际上情况要微妙得多。股票市场(包括上市房地产股票)的走势本质上具前瞻性,从历史上看, 10年期美国国库券孳息率与上市地产股票回报率之间从长远来看相关性低。3 近期,即使10年期美国国库券孳息率已上升,环球地产股票相对于更广泛的股票市场亦表现良好。4

「值得庆幸的是,通胀预期和房地产股票的正相关关系从历史上看更清晰,即随着通胀预期上升,房地产股票随之上扬。这种相关关系在较长期内存在,凸显房地产股受惠于通胀预期上升的潜力。」"

图1:房地产股票提供抵御通胀的潜力

REITs versus CPI

资料来源:FactSet、骏利亨德森投资,截至2021年3月22日。 2004年3月至2021年3月的指数按年变化百分比,每周数据,以美元计值。盈亏平衡通胀率为名义债券的孳息率与相同期限的通胀挂钩债券孳息率之差额,被认为是对通胀预期更可靠的衡量指标。 过往表现并非未来表现的指引。

但是,为何在通胀上升时房地产表现良好,而非所有股票均水涨船高?

我们常常谈论房地产行业为「经济的地主」,其收益流受惠于正面的经济增长。经济复苏通常会导致租金收入上升,并增加相关房地产资产的价值。从图2中可以看出,租赁合约通常通过年度涨幅,或在合约到期时重新厘定租金而与通胀挂钩。

图2:租赁合约通常有固定或与通胀挂钩的年度涨幅。

REITs NOI vs CPI

数据源:美国房地产投资信托委员会(NCREIF),美国劳工部,CEIC,Refinitiv Datastream,瑞银估计值,截至2021年第一季。营运收入净额╱NOI衡量产生收入的物业在融资或税务费用前的盈利能力。NOI增长计算为四个NOI按季增长之和,CPI╱消费者物价指数(通胀率)计算为四个按季增长之和。

然而,房地产板块之间存在差别。当涉及租金谈判时,通胀上升往往对有定价能力的板块有着更大的正面影响。受新冠疫情影响 ,房地产趋势的加速发展令业内若干板块受到负面影响,例子包括购物中心、地区商场和酒店。然而,其他板块则受电子商贸、云端计算和不断变化的人口结构等强大的长期利好因素所提振。而工业类、物流类和房地产技术类(如手机讯号塔、数据中心)是在可能最受惠的板块之列。Industrial, warehouse, property, real estate, building

我们无法知道通胀率和孳息率变化的确切方向或幅度,但相信越来越难以忽视目前估值具吸引力,并提供结构性长期增长及有潜力能够提供有效抵御通胀的资产类别。

 

数据源:

1 经合组织,2020年12月31日。

2美银环球研究的《The Case for Real Assets》,2021年3月25日。

3FactSet、骏利亨德森投资,截至2021年3月22日。基于1990年以来上市地产股票(富时EPRA NAREIT发达市场指数)的滚动季度数据与10年期美国国库券孳息率。相关性衡量两个变量之间关系的强度。低相关性表明关系较弱,即两个变量向相反方向移动,而高相关性表明关系较强,两个变量向同一方向移动。

4Refinitiv Datastream、富时EPRA NAREIT发达市场指数对比MSCI世界指数,以美元计值,2020年12月31日至2021年4月20日。过往表现并非未来表现的指引。

词汇表:

牛市:债券或股票等资产价格持续上涨的市场状况。

债券孳息率:证券的收益水平,一般以百分率列示。债券的回报与其价格成反比关系。当孳息率上升时,债券价格下降,而当孳息率下降时,债券价格上升。

富时EPRA NAREIT发达市场指数旨在追踪环球上市房地产公司和房地产投资信托基金(REIT)的表现。

经合组织:经济合作发展组织。