全球地产股票团队的Guy Barnard和Greg Kuhl强调,随着房地产格局不断演变,「非核心」房地产板块日益重要。

   重点:

  • 科技进步和生活方式的转变,成为「核心」办公室和零售板块的阻力
  • 预期「非核心」房地产板块的中期增长和总回报潜力更大
  • 若有意增持物业,借此分散均衡型投资组合的回报来源,则上市房地产投资信托或许能够有所助益

各类建筑物遍布市区和郊区,其中不少属于五大「核心」房地产板块,即工业/物流、公寓、办公室,购物中心/地区商场和酒店/度假村。大多数投资者涉猎的房地产过去集中在这些「核心」类别,而大多数「核心」地产基金逾半是零售和办公室的组合持仓。

过去,这些「核心」板块的经风险调整后回报具吸引力,但我们相信,办公室和零售业面临结构性阻力,而其他房地产投资类别的回报潜力较隹,值得投资者细心探索。

办公室和零售业备受考验

为了保持竞争力,业主需要对办公室投放巨额的日常维修资本开支,变相拖低投资回报率;另一方面,租户寻求提高效率和增加灵活性,尽量减少每名员工占用的租赁面积,亦会要求缩短租期,令不少市场的办公室需求缺乏增长动力。

而实体零售业的处境无疑更为艰难,网上购物逐渐成为常态,导致零售物业的空间需求大幅下降,根据Coresight Research的数据,2019年美国共有9,302间零售商店结业,较2018年增加59%。在此情况下,不少收租股陷入不利局面,在市场上几乎没有什至根本没有议价能力,个别零售物业甚至濒临被淘汰的边缘。

我们相信,在大多数已发展市场,随着新一代全面采用网上购物模式,网购占消费者支出的比例拾级而上(见下图),电子商贸的普及率将持续攀升。

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资料来源:eMarketer、Prologis、Evercore ISI Research的公司调查(2019年2月)。

不同房地产类别亦有高低之分

房地产投资信托市场普遍具前瞻性,亦印证「水涨未必船高」(a rising tide will not lift all boats)的理论,举例来说,美国房地产投资信托在2019年的表现令人满意,总回报率达28.66%,但这亦是过去15年板块内部回报差距次高的一年(期内内部回报差距最高的是2009年)1

房地产投资信托回报视乎板块而异

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资料来源:Nareit,2019年12月31日,总回报以美元计。 「核心」板块包括工业、公寓、办公室、购物中心/地区商场和酒店/度假村。过往表现并非未来表现的指标。

「非核心」板块将会是王道?

随着科技进步和人口结构不断演变,催生一股无可避免的力量,我们相信在未来数年将继续重塑商业房地产市场的局面。

虽然我们不断在各个房地产板块发掘错价机遇,但从前瞻性分析来看,「非核心」房地产板块有望取得胜人一筹的中期增长和总回报,前景较「核心」房地产板块为佳,故此在漫长的市场历程中,2019年的板块表现或许只是新一页的开始。正如消费者大多不再使用卡式录音带聆听音乐,不再通过VHS观赏电影,亦不再借助固网电话与朋友聊天,房地产投资者不宜再将投资配置仅仅集中于「核心」板块。

相反,我们认为供求特征良好的专门房地产板块,例如活动房屋社区、专人管理的独立屋租赁、数据中心以及手机讯号塔等,将会是目前乃至未来数年更具吸引力的投资选择。

总结

我们相信,上市房地产投资信托是全面、具成本效益及方便投资者的途径,帮助他们捕捉新兴地产板块的明日之星。 「现代房地产投资信托时期」在上世纪九十年代中掀开序幕,迄今为止,上市房地产投资信托的年率化回报达10%,其中一大原因是在涵盖专门类别的房地产投资方面更胜一筹,此类别目前占美国房地产投资信托市值的60%左右2 。正如私募核心房地产基金,美国房地产投资信托的回报与股票和债券等传统资产向来关系不大3。随着房地产的寻求和用途继续演变,我们预计未来数年「核心」与「非核心」房地产板块的回报差距将会持续存在,甚至进一步扩大。

注:

过往表现并非未来表现的指标。

骏利亨德森投资不保证本文中提及之任何说明/范例是否在目前或曾经出现在任何投资投资组合。所示范例仅用于强调研究流程之特别元素。范例并不构成对于一档证券买进或卖出之建议,或代表任何投资组合之持股或代表特定公司之表现。

1. 资料来源:Nareit,摩根士丹利研究,REIT outlook North America: ‘Narrow focus for 20/20 vision’,2019年12月18日。
2. 资料来源:Nareit—美国房地产投资信托市值,2019年12月31日。美国房地产投资信托表现—彭博房地产投资信托指数,以美元计,1994年3月31日至2019年12月31日。
3. 资料来源:Nareit,Factset,REITWatch(2020年1月),富时Nareit所有股票房地产投资信托指数:1989年12月至2019年12月相对总回报关连度与各个美国股票和债券指数比较