駿利亨德森環球房地產股票聯席主管Guy Barnard及Tim Gibson回顧過去一年地產股的表現,並剖析2020年投資者面臨的主要機遇與風險。

  重點:

  • 雖然2019年上市地產股表現理想,但不同城市、國家與地區及板塊的回報各異,印證主動型投資方式的重要性
  • 展望未來,地產股的首要風險可能在於增長及通脹預期升溫
  • 受惠於科技和人口結構的利好因素,團隊仍然看好數據中心、手機訊號塔、活動房屋和學生住宿等板塊

 

2019年環球地產股票相對整體股市表現較好。整體而言,地產股在過去兩年不但與大市同步(圖1),亦為投資者帶來回報機遇,從高位回調的幅度相對較低。1

不過,平均數值或有誤導成份,畢竟各類地產股的回報差異頗大,顯示不同城市、國家以至於板塊間的房地產市場基本因素各有不同—舉例來說,美國活動房屋房地產投資信託基金在2019年的升幅逾五成,但美國商場房地產投資信託的股價卻下跌17%2。房地產回報存在差異,反而有利我們的投資成績,原因在於本團隊奉行主動型管理策略而產生的正面影響。我們預計,2020年這一趨勢將會保持,惟回報的差距可能多少有所收窄。

圖1:相對表現:2018年至今環球地產股票與整體股市比較

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資料來源:彭博、駿利亨德森投資。環球地產股票(富時EPRA Nareit發達市場總回報美元指數)與整體股市(MSCI所有國家世界總回報指數)截至2019年12月6日的每週數據比較,2017年12月29日的基數重設為100。過往表現並非未來表現的指標。

現時地產股是否昂貴?

縱然2019年已累積約20%的升幅,但過去三年和五年的年率化回報分別為8%和6%(其中逾半來自股息)3,我們認為尚算合理,亦反映出我們投資組合持股旗下物業的相關回報情況。

如果比較上市及非上市房地產市場的估值(見圖2),便會發現過去一年的資產淨值折讓有所收窄,現時與非上市市場大致相若,這基本上符合我們心目中的「公平價值」區間,預示今後回報並非有賴重新定價,而是收益與增長。

圖2:回顧近年經驗,環球地產股票較資產淨值一直有所折讓

資料來源:瑞銀、駿利亨德森投資。富時EPRA Nareit發達市場總回報指數,2003年9月至2019年9月的每月數據。過往表現並非未來表現的指標。

假若我們集中分析美國的盈利倍數,即使美國房地產投資信託基金2019年的回報超過25%4,現時盈利倍數仍然低於標普500指數,與美國房地產投資信託基金指數五年前的程度相若,顯示此板塊的估值並不昂貴(見圖3)。

圖3:房地產投資信託基金的估值較整體股市尚算合理

資料來源:Capital One Research,2019年11月15日。P/FFO與市盈率相近,通常用作評估股票的估值。在計及攤銷和折舊等非現金因素後,P/FFO(Price-to-fund from operations,股價相對營運現金流)更能準確評估地產股的估值。過往表現並非未來表現的指標。

新的十年,新的機遇

正如大多數其他行業,房地產市場亦不斷變化,各種結構性力量錯綜交織,影響市場生態,而傳統零售物業受壓,更是明確提醒我們沒有行業能夠獨善其身。儘管任何板塊皆有機會等待發掘,但是零售等類別不乏利淡因素,預測未來回報時還須實事求是。

另一方面,我們依然看好受惠於科技和人口結構利好因素的行業。雖然工業和物流板塊的表現理想,但我們相信,由於供應有限,加上電商崛起催生龐大需求,可能推動估值繼續上漲,而零售商則需要在服務層面互相競爭。我們亦認為數據中心、手機訊號塔、博彩、活動房屋和學生宿舍等專門板塊繼續充滿機遇。

建構投資組合的核心

最後,雖然我們未有明確堅定的宏觀看法,但隨著踏入經濟週期後段,投資者可以合理假設未來市況將會出現波動和回調。在此環境下,房地產投資信託基金則大有用武之地,其不但與許多其他資產類別的相關性較低,相對股市的貝他值5亦較低,過去十年在跌市時期的表現一般更有韌力。

2020年地產股面臨的首要風險大有可能為增長及通脹預期升溫,一旦債券孳息率出現任何短暫急升,或者市場處於週期性輪換,地產股便大有可能跑輸大市。

面臨前景均衡但存在變數的情況,我們相信鑑於上市地產股一方面有助降低風險,另一方面能夠增強回報機會,其順理成章成為多元化投資組合的核心。故此,地產股則不失為駕馭未來一年市況的選擇。

 

過往表現並非未來表現的指標。

 

註:

1 彭博,2019年9月30日。行業指富時EPRA/Nareit發達市場總回報指數。

2 彭博美國房地產指數分類,2019年12月12日。

3 晨星。富時EPRA Nareit發達市場總回報美元指數,截至2019年11月30日。

4 Nareit,富時Nareit美國房地產指數由2019年1月1日至2019年12月11日為止回報。

5 資料來源:與其他資產類別相關性不大—歐洲公共房地產協會(EPRA),數據截至2019年9月30日;低具他值比較—富時EPRA Nareit發達市場總回報指數與MSCI世界指數比較。

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