在此短片中,環球地產股票聯席主管Guy Barnard剖析團隊在疫情蔓延期間的運作、新冠病毒至今對市場有何影響,以及為何毋須大幅調整投資組合的部署。

 

    焦點分析

  • 各類風險資產下跌,房地產資產亦無法置身事外,但長期租約向來是房地產的重要支柱,因此相比股市中不少其他板塊,地產股的收益流一般較為明顯及理想。  
  • 團隊貫徹務實的投資流程,旨在控制自上而下的宏觀風險,並著重自下而上的選股。我們聚焦受惠於結構性利好因素的企業,例如是電子商貿崛起下帶動的物流類股份,以及出租住宅等抗跌力較強的領域。近年我們加倍重視資產負債表質素,亦令我們更加相信旗下的投資組合能夠應對當前的不明朗環境。

大家好,我是Guy Barnard,今天是3月27日星期五,我將講解過去數星期房地產市場的最新形勢。在開始探討前,我必須強調,作為環球團隊,我們仍維持極為有效的運作,即使當前環境變得異常,顯然我們在家執行工作,這短片亦在我兒子的睡房拍攝。作為環球團隊,我們在新加坡、倫敦和芝加哥等地都有員工和投資組合經理。我們的業務運作名副其實橫跨全球,亦能夠繼續使用有效維持投資策略日常運作所需的各個系統,並且運用我們擁有的不同工具,確保我們作為環球團隊能高效地溝通和運作。正因如此,儘管環境變得異常,但我們仍然全力以赴,維持投資策略和投資組合的日常運作,務求為客戶爭取最理想的回報。謝謝各位的支持。

環顧上市房地產市場,股價與價值在過去一個月雙雙急挫,跌幅令人咋舌 。在拋售潮的初段,上市房地產股在一眾板塊中表現出較強的抗跌力;但在上星期,投資者擔心債務融資的供應以及信貸市場的流動性緊絀,導致房地產股受壓,受影響程度甚至超越大市。就此來看,我認為好消息是各國央行以至政府紛紛出手,令金融體系的資金流動重新發揮作用,債券市場亦逐步回復正常,息差有所擴闊。然而,較優質的公司有能力發債,我們的投資組合內多間公司已在本週早著先機。大家都看到,資本市場的運作漸趨正常,上星期投資者積極避險並拼命爭取流動性的情況,似乎不復存在。大家亦知道,這星期的股價波幅有所緩和,以相關房地產市場和新冠病毒蔓延的影響來看,我認為這是向好的徵兆。

顯而易見,房地產在嚴峻的全球經濟形勢下無法置身事外,但我亦要強調,長期租約一向是房地產的重要支柱,一般是指年期介乎5至7年且租金按年遞增的租約,可在未來一段時間內成為收益來源。因此,儘管經濟放緩難免帶來影響,但我們認為相比股市中不少其他板塊,房地產股的收益流較為明顯及理想。話雖如此,在這個時期,市場必然有贏家和輸家之別,我們認為房地產市場中本來已經受壓的領域有可能率先失守。我們相信,這情況尤其有機會出現在如零售類房地產等領域,即購物中心,顯然我們亦看到大量商場需要停業。如此一來,零售商戶日益呼籲業主暫停收取租金,同時容許店舖繼續營業,這必然對盈利造成即時影響,亦會馬上削弱這個類別的公司的股息和估值。同樣,此刻任何涉及酒店營運的公司都無疑受到重創,而且情況很可能延續至未來數季。從正面看,這些是我們本身已持相當審慎態度的房地產市場領域,故此沒有改變該觀點的必要,而我們過往在這些領域的持倉微乎其微,目前增持亦非明智之舉。

反過來說,我們一貫較為看好通常受惠於結構性和科技利好因素的類別,例如是物流類房地產股,亦即網購所需的配送設施,隨著電子商貿日益普及,尤其是在目前環境下,我們大多於網上購物並將貨物直接送到家中,令這類房地產在這股結構性趨勢下加快增長,所以我們仍舊相當看好這個市場類別。同樣,房地產市場亦不乏更具抗跌力或更強防守性的類別,其中出租住宅是我們團隊一個重要焦點,我們繼續認為此類別是較穩定的收益流來源,即使在經濟衰退時期所受的影響通常依然有限,因此,我們對這些公司的盈利和股息水平具有信心。

整體來說,我認為我們的投資流程並無調整的需要。我們秉持非常務實的投資流程,盡力控制無法預測的自上而下宏觀風險,並聚焦於自下而上的選股,務求創造超額回報。我們認為,就剛才所述結構性趨勢的受惠公司而言,我們處於相當有利的位置;此外,近年我們加倍重視資產負債表質素,故此在最近數星期各地市場波動期間,我們亦認為無需大幅調整投資組合的部署。最後,在估值方面,我們留意到一些頗為極端的估值現象。

本週較早時間,股價(資產淨值)和市盈率與環球金融危機的低位距離只差6%左右*。換言之,股票估值已跌至十多年來未見的水平,我認為這清楚反映當前整個市場陷入的不明朗環境。我們難以預視停擺狀態會持續多久,亦無法確切評估對經濟造成多少損失;不過我亦要指出,作為環球團隊,我們開始注視尤其是中國的狀況,了解到停擺的另一面。以中國為例,隨著經濟重新運行,住房銷售量的按年跌幅只有30%左右**。即使需求被壓抑,但只要民眾可以重新外出消費,每名顧客的零售開支實際上將遠超危機前的水平。所以,我認為有理由相信,只要擺脫疫情的困局,房地產市場將繼續有效運作,個別市場類別亦會繼續受惠我剛才指出的一些結構性動力,未來亦可望錄得可觀的盈利和股息增長。謝謝各位!

 

*資料來源:瑞銀、Refinitiv Datastream。環球房地產股票的市盈率倍數和股價/資產淨值,截至2020年3月20日。過往表現並非未來表現的指標。

**資料來源:Wind、花旗研究。中國30大城市的主要住房銷售額,2020年初至3月22日。



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