環球地產股票團隊的Xin Yan Low、Guy Barnard和Tim Gibson探討新型冠狀病毒爆發的影響,以及對瞬息萬變的房地產市場帶來的改變。

    焦點分析:

  • 自從病毒疫情爆發後,地產股表現強韌,跑贏大市*
  • 零售和旅遊相關的股市和板塊受創最深,則是意料中事
  • 間接導致對靈活工作間及較強數據連接的需求加大

執筆之時,新型冠狀病毒(COVID-19)在全球累計感染逾75,000人,導致中國和亞洲其他地區經濟幾乎陷入停滯狀態。儘管我們不能斷言疫情的發展,但新型冠狀病毒牽連到商業和消費者活動乃至全球供應鏈,已經對需求造成相當影響。

未來或會出現無法預料的後果,但實際情況到時才較清楚。目前的首要焦點未必在於病毒的嚴重性,而是疫情持續多久,這才是全球經濟面臨的最大風險。

當前對房地產的影響是甚麼?

1月中旬,新型冠狀病毒爆發,環球宏觀經濟增長復甦的盼望落空,投資者紛紛進入避險模式。疫情爆發至今,地產股憑藉其防守性跑贏環球及亞洲的大市*;畢竟亞洲是這次疫情的中心,導致其股價遜於多數其他區域,香港更是首當其衝飽受沽壓。

區內的零售和旅遊業相關的股市和板塊承受最大衝擊。下圖凸顯中國在貿易和旅遊業對亞洲鄰國的重要性:

亞太地區:2019年與中國相關的貿易和旅遊

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資料來源:國際貨幣基金、聯合國商品貿易統計數據庫、經合組織—世貿貿易增值(TiVA)數據庫和CEIC,2019年12月31日。 各地旅遊業收入乃截至2019年9月四季的總和,惟泰國數據截至2019年6月,而馬來西亞數據截至2018年12月。

亞太地區:2019來自中國的遊客總數

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資料來源:野村,2019年12月31日。註:所示澳洲數據為截至2019年9月四季的總和,印度則為2018年數據。

至於招待較多中國遊客及/或商務旅客的酒店,其入住率和預訂率均大幅下跌。個別國家爆發社區感染,多數人減少外出,避免前往人多擠迫的地方,令零售商場顧客稀少,以奢侈品為主的零售商戶的銷售額大幅下跌。部份業主亦受到壓力,需要分擔租戶的收入損失,並提供各類租金減免。

推動靈活工作間以及較強數據連接的需求加大

酒店和零售業固然直接受到衝擊,但地產市場的中長期前景亦有其他影響。環顧亞洲各國,隨著冠狀病毒的爆發,大量公司實行各種遙距辦公方案,這凸顯靈活工作間的可行性,或會改變企業對未來辦公室所需面積的看法。目前不少人在家工作,導致網上購物和數據連接量急增,亦帶動物流倉庫和數據中心等相關基建的持續需求。

為當前和未來作好部署

因應科技進步和人口結構變化所帶來的顛覆效應,我們的投資組合部署亦傾向於這些有望受惠於結構性利好因素的板塊,包括對物流/工業類別地產股的持倉比重較高,挑選零售和辦公室收租股時非常謹慎,以及投資於數據中心、手機訊號發射塔和活動房屋社區等「非核心」專門領域。為控制國家/地區層面的風險,我們一般採取中立態度,但由於香港基本因素持續欠佳,因此我們對香港持倉比重最低。去年下半年,香港的民主示威活動頻頻發生,有損商界和消費氣氛,如今病毒爆發更令情況雪上加霜,繼續不利大多數地產板塊。

總結

若要評估新型冠狀病毒對全球經濟及地產行業的全面影響,恐怕尚要一段時間。各國政府和央行可能要推出應對策略,令未來形勢充滿變數,市況或會起伏不定。

科技進步和生活模式改變,令房地產的需求和用途亦出現相應變化,而新型冠狀病毒爆發加快這方面的進程,對房地產構成一定連鎖效應。由於一直以來地產股與整體股票和債券的相關性較低,貝他值亦低於大市**,因此在均衡型投資組合中加入地產股有利應對潛在種種不明朗因素。

 

過往表現並非未來表現的指標。

*資料來源:Refinitiv Datastream。富時EPRA NAREIT純粹亞洲總回報指數(亞洲地產股票)、富時世界亞太總回報指數(亞洲股票)、富時EPRA NAREIT發達市場總回報指數(環球房地產投資信託)、MSCI世界總回報指數(環球股票),以美元計,2019年12月31日至2020年2月18日。

**資料來源:EPRA, 2019年12月31日的每月統計公告,相比環球債券和環球股票的比較總回報相關度。Factset; 富時EPRA NAREIT發達市場總回報指數貝他值相比MSCI世界指數, 2010年12月至2019年12月。

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