房地產契機:電商崛起篇

購物商場等實體零售空間的重要性逐漸下降,不少被支持電商模式崛起的倉庫及物流中心取代,這股趨勢在房地產行業掀起顛覆效應,亦創造了機遇。

焦點分析

  • 近年,網上零售額呈爆炸性增長,對實體零售房地產行業構成壓力,而我們預計這股趨勢將會持續。
  • 我們相信目前是轉型初期,工業物流房地產(即倉庫)的需求有望增加;未來10至15年,我們預計倉庫空間的市值將超越零售房地產。
  • 隨著轉型日益推進,我們認為投資者必須精挑細選,物色能夠調整其物業組合並繼續蓬勃發展的地產企業。

Tim Gibson: 顛覆效應是當前經濟的關鍵詞,影響到生活的各個層面,房地產亦不能獨善其身,即使房地產向來被視為相當傳統而沉寂的行業,當中最受影響的莫過於零售房地產類別,而背後原因正是電商的崛起。近年,網上零售額呈爆炸性增長,目前已佔據多個主要經濟體零售額的兩成以上,我們預計這股趨勢及增長率在未來數年將會持續下去。

Guy Barnard: 實體零售收租股現正承受沉重壓力,畢竟零售商自身面對壓力,個別甚至無力償債。我們亦留意到破產水平正在上升,其他零售商則著手縮減門市的規模。在許多市場,租戶表示:「我們無法承擔目前的租金水平。」如此一來,這種情況對零售類別和購物商場同樣相當不利。

Greg Kuhl: 商戶繼續縮減門市規模的現象尚未停止,預計未來情況仍將如此。若然留意現時店舖在今年及往後的最新標準,便會發現近期開業的門市面積極其量是一至二萬平方英尺,面積達三至五萬平方英尺甚至更大的新店恐怕將會寥寥可數。從現實角度來看,為迎合消費者足不出戶便可在兩日甚至更短時間內收到商品的期望,貨物貯存在倉庫且毋須送往實體門市的情況愈來愈普遍。隨著存貨從零售店舖轉移至倉庫,對倉庫的需求亦相應增加。
展望未來10至15年,我們預計工業物流倉庫空間的市值將超越零售房地產。儘管暫時仍是遙不可及,但我們認為這個轉型將會在未來多年內出現。

Barnard: 以美國為例,若要細數真正反映這股趨勢的購物商場,俄亥俄州阿克倫城(Akron)的Rolling Acres Mall可謂一大明證。這個商場在上世紀七十年代開業,一度是全球最大規模的購物中心,但經歷結構性衰退期後,最終在數年前結業落幕。如今,不無諷刺意味的是,為興建物流中心,亞馬遜(Amazon)在過去兩年拆除了此商場的部份範圍。
我們並非預言世界各地每一間購物商場都會遭遇同一命運,畢竟美國的情況有其獨特之處,人均零售面積較世界大部份地區高出四倍以上;但是,即使是美國以外首屈一指的商場以及最優秀的營運商,我們認為未來數年的環境甚具挑戰性,恐怕難以上調租金。

Gibson: 的確,亞洲國家仍有若干相當正面的基礎趨勢,例如菲律賓。當地人均年齡較低,人口不斷增長,手機普及率只是七成左右,屬全球比例最低的國家之一。
再者,某些高檔產品無疑應該在商場及實體店舖購買,始終消費者需要確定身上的手錶或手袋並非贋品。高檔貨品固然如此,低價商品亦不例外,以化妝品為例,女士必然希望塗於臉上的產品與包裝描述一致。換言之,並非所有商品均可在網上購買;隨著週期逐漸演進,只有能夠調整其物業組合的地產企業,才能繼續站穩陣腳並蓬勃發展。正因如此,投資者有必要真正精挑細選,而身為主動型基金經理,這無疑是我們認為能夠繼續創造價值的環節。

註: 駿利亨德森投資不保證本文中提及之任何說明/範例是否在目前或曾經出現在任何投資投資組合。所示範例僅用於強調研究流程之特別元素。範例並不構成對於一檔證券買進或賣出之建議,或代表任何投資組合之持股或代表特定公司之表現。

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•投資涉及不同程度的投資風險(例如流動性、市場、經濟、政治、監管、稅務、金融、利率、對沖及貨幣等風險)。在極端的市場環境下,閣下可能損失全數的投資本金。
•投資於金融衍生工具(「衍生工具」)(如期貨、期權、遠期合約及認股證)涉及特定投資風險(例如對手方、流動性、高槓桿、波動性、估值以及場外交易風險)。本基金可使用衍生工具降低風險及更有效率地管理基金。
•本基金的投資集中於亞太區及房地產行業,可能承受較高的集中風險。
•本基金的分派股份類別而言,董事可酌情從總投資收入、已變現及未變現資本收益淨額中支付股息,同時從資本收取所有或部分費用及支出,致使供支付股息的可供分派收入增加,因此本基金可實際地從資本中支付股息。這相當於退回或提取投資者部份的原有投資額或從該原有投資額應佔的任何資本收益支付,並可能會導致本基金每股資產淨值即時減少。
•投資決定乃屬於閣下所有。如閣下對本文件的內容有任何疑問,應尋求獨立專業財務意見。
•投資者不應只根據此文件而作出投資決定,並應細閱有關基金銷售文件,了解風險因素資料。
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•投資涉及不同程度的投資風險(例如流動性、市場、經濟、政治、監管、稅務、金融、利率、對沖及貨幣等風險)。在極端的市場環境下,閣下可能損失全數的投資本金。
•投資於金融衍生工具(「衍生工具」)(如期貨、期權、遠期合約和認股證)涉及特定投資風險(例如對手方、流動性、高槓桿、波動性、估值以及場外交易風險)。本基金可使用衍生工具降低風險及更有效率地管理基金。
•本基金的投資集中於地產行業,可能承受較高的集中風險。
•本基金可能投資於歐元區(尤其是葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘及西班牙)的證券,或會蒙受歐洲主權債務危機的風險。
•本基金的分派股份類別而言,董事可酌情從(i)總投資收入、已變現及未變現資本收益淨額中支付股息,同時從資本收取所有或部分費用及支出,致使供支付股息的可供分派收入增加,因此本基金可實際地從資本中支付股息; (ii)此外,子4類也可從原始投資資本中支付股息。這相當於退回或提取投資者部份的原有投資額或從該原有投資額應佔的任何資本收益支付,並可能會導致本基金每股資產淨值即時減少。
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•投資於上述投資工具,可能涉及重大的信貸╱交易對手、市場、流動性、貨幣、槓桿、指數、利率及掉期風險。如發行人違約,或該等證券或彼等的相關資產不能變現或表現差,投資者可能損失全部投資。
•系列3股份類別可酌情決定從收益總額中支付股息,同時從本基金的資本中扣除所有或部份費用及開支,導致可供本基金支付股息的可分派收益增加,故本基金實際上可從資本中支付股息。此可能導致本基金的每股資產淨值即時減少,並相等於從投資者的原本投資或該原本投資應佔的任何資本增益中退回或提取部份款項。
•本基金涉及投資發展中市場部份,因其波幅與風險程度可能較高,且其政治與經濟情勢穩定度可能低於已開發國家,也可能使資產價值受不同程度之影響。
•本基金集中投資於相關行業,因此所投資的項目或較其他投資於多個不同行業的基金集中,有可能較持有多元化資產的基金承受較高的行業風險。
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