環球房地產股票團隊回顧了2021年市況,並剖析影響未來環球房地產行業的主要趨勢。

焦點分析

  • 若然企業擁有定價能力、抵抗通脹的租金和業務結構,以及強勁的資產負債表,那麼通脹也可以成為資產類別的正面因素。
  • 房地產投資信託基金(REIT)經歷銳變,成為擁有強大規模、卓越營運和相對容易取得資本的企業類型,能善用REIT的「飛輪效應」來提供更上一層樓的複合增長水平。

2021年可謂經濟復甦之年,環球經濟及股票市場開始回復正常,環球房地產股票也是如此。此行業在2020年下跌約8%後,於本年迄今上漲了近23%,略優於整體股市的21%升幅(截至2021年11月22日)1

「一切都變了,但其實甚麼也沒有變。」

展望未來,雖然疫情讓所有人都質疑「新常態」到底會是甚麼樣子,但當談到房地產市場時,我們的核心觀點並沒有甚麼改變。經歷了這麼多之後,這種說法似乎有點奇怪,但下圖的電子商務例子,便巧妙地概括了我們一直以來的投資旅程,因為此圖揭示了房地產行業的贏家和輸家:

電子商務增長(%)放緩,但仍屬正面增長

Global prop Chinese

資料來源:美國人口普查局、美國季度零售額:總額及電子商務數字。電子商務按年增長的百分比變幅。數據截至2021年第三季。

隨著實體零售店重新開業,自2021年第二季度以來美國的電子商務季度增長按年有所放緩,但即使如此,行業仍錄得正增長。整體電子商務的滲透率與早前的趨勢相符,甚至稍稍領先平均趨勢。這大大影響租戶和投資者對工業/物流空間的需求,美國環球物流房地產領先企業之一的Prologis(亦屬於一家REIT),其行政總裁在最近的第三季業績報告中便巧妙地總結了這一點:「推動需求的結構性力量,正在塑造(我們的)營運條件。由於空置率處於前所未有的低位,我們在市場上的空間實際上已經售罄。」

REIT於當前的大部分收益,都會形成未來的收益和股息(通常REIT須向股東支付至少90%的應稅收益),因為租賃合約乃按其時的市值計算,即使處於不明朗的宏觀經濟情況中,我們對這些業務的增長潛力和能見度仍相當有信心。

除此之外,其他長期趨勢保持不變,因此一直是我們部署房地產行業時考慮的核心:

人口變化持續成為重要的推動因素,尤其是那些聚焦於打算縮小居所、並享受更積極生活方式的長者人群的住房類型。

數碼化仍然是科技型房地產行業的一大利好因素,因為手機訊號塔企業只是剛開始受惠於5G的應用。

可持續性對租戶決策而言是日益重要的推動因素。日趨環保的建築物(尤其是今天的辦公大樓)有望獲得租金溢價及更受市場歡迎。

通脹:是時候成為事實?

在2021年全年,通脹一直是個揮之不去的問題。對於宏觀經濟的前景,我們還是留給專家去分析,但值得一提的是,房地產這種 實物 資產可以有效地抵禦通脹(請參閱我們早前的文章:通脹和房地產股票 — 是時候面對「現實」)。的確,今年持續出現的一個主題,是房地產資產的收益率一直受壓[下降] ,因為大多數房地產類別的價值都在上漲,且漲幅往往超出市場預期。

通脹可以成為資產類別的正面因素,而我們認為最能受惠其中的房地產企業,通常具有以下特徵:

定價能力──業主持有的建築物差不多達到全面出租水平,才可要求加租幅度跟貼甚或高於通脹,而市場租金增速也至少與整體通脹一致。某些市場/行業的情況確實如此,但這不能一概而論。例如在美國,住宅物業業主、環球物流企業和倉儲營運商所簽署的租約,其升幅均遠高於目前的通脹率。

抵抗通脹的租金和業務結構──假設其他條件相同,那些租約期較短、勞動密集度較低的業務(不論是善用科技的企業或房地產類型)的業主可以把價格漲幅轉嫁予租戶,從而維持甚至提升營運利潤。因此,避開那些供過於求、業務涉及大量勞動力,以及難以把勞動成本轉嫁予客戶的物業類型,才是合理的做法。

強勁的資產負債表──利率和長期融資利率或在2022年上升,意味著我們也需關注企業的債務狀況。總括來說,我們幾乎沒有什麼顧慮,原因是作風積極的企業管理團隊延長了債務到期日、多元分散融資來源,且仍視再融資為增值渠道。事實上,美國一眾REIT的資產負債表從未如此強勁,有能力派發更高股息,同時也可以透過收購和發展來增強攻勢。不過大家仍要小心行動出現異常的企業!

Warehouse outlook tile

善用REIT 3.0  捕捉未來投資機遇

展望未來,上市房地產市場正經歷劇烈銳變。在過去十年,上市房地產市場不論在投資範圍的構成及質素都有正面發展,因而成為今天乃至未來(REIT 3.0)一個舉足輕重的資產類別。不少REIT公司的規模非常龐大、運營卓越且相對容易獲取資金,部分優秀的運營商善用「飛輪效應」概念,旨在為投資者創造更上一層樓的複合增長。「飛輪效應」的意思是不必有突如其來的突破,只要把一連串的小改進累積起來,也可以創造增長動力和可持續增長的良性循環。透過識別能真正創造價值的企業,投資者將會迎來更豐盛的2022年。

結論

在2021年,大家都鬆了一口氣,因為世界已開始回復舊貌。毫無疑問,前路不會是一片坦途,但我們認為房地產的長線基本面仍然不變。簡而言之,事實反映了那些在疫情爆發前錄得收入增長的企業,在今天仍可保持收入增長;至於在疫情前已陷困難的公司,則可能會繼續掙扎求存。

各國政府和央行推出了寬鬆政策,令環球經濟重新站穩住腳。那些擁有對的資產、對的位置、對的商業模式的房地產企業,很可能會繼續領先大市。

 

註:

1 富時EPRA NAREIT發達市場指數(環球房地產)與MSCI世界指數(環球股票)由2020年全年至2021年年初至今(截至11月22日)的表現對比,美元計價的累積總回報。過去表現不是未來結果的指引。

REIT:房地產投資信託基金,透過直接擁有房地產資產、房地產股份或按揭來投資於房地產。由於REIT在證券交易所上市,因此通常具有高流動性,並像股票一樣交易。

物業收益:年度租金收入佔物業總價值的百分比。

資產負債表:揭示一家企業的財務狀況,涵蓋其資產、負債和股東權益,是企業賬目的摘要。

FTSE EPRA NAREIT發達市場指數旨在追踪環球上市房地產公司和REIT的表現。

MSCI世界指數涵蓋23個發達市場國家的中大型股份代表。

房地產證券包括房地產投資信託基金 (REIT),可能面臨的額外風險包括利率、管理、稅收、經濟、環境和集中風險。