環球地產股票團隊Guy Barnard、Tim Gibson和Greg Kuhl討論房地產市場的最新形勢,以及隨著新型冠狀病毒在全球蔓延,對團隊的投資決策有何影響。

  焦點分析:

  • 雖然地產股在環球資產拋售下無法倖免,但不同房地產板塊的表現各有差異,受影響的程度和速度亦有所不同。
  • 上市地產股的估值幾乎跌至環球金融危機的低位,儘管這次情況並不相同,未來的需求仍難免會受到影響,但市場似乎低估了現金流和大多數資產負債表的韌力。
  • 我們的投資組合專注於高流動性的房地產證券投資。短期來說,投資上市房地產股或會導致較大波動,但亦為投資者帶來機會以低於其內在價值的估值投資房地產市場。

最近數週,投資者(包括我們本身)無奈接受2019冠狀病毒病(COVID-19)的影響愈來愈大,加上不少經濟體變相停頓,環球資產遭到廣泛拋售。最新一輪沽壓和大幅波動似乎主要由於投資者普遍降低風險,並爭先將各類資產沽售套現。各個資產類別、國家、板塊和個別證券的相關性增加,市場上難以尋覓避險選擇。

「水漲未必全部船高」的印證

各個上市房地產市場亦出現相同趨勢,大部分地區和物業類別的地產股均無法獨善其身。話雖如此,不同板塊之間的表現仍有差異,受影響的程度和速度亦各有不同。以零售為主、與酒店相關業務,以及財政狀況較不佳的地產股錄得最大跌幅。我們預期企業將下調盈利預測並會削減股息;事實上,這個情況已經在個別零售和酒店收租股出現。假若艱難市況持續,本身負債較高(尤其是零售業)的地產股亦可能需要尋求額外資金。基於供求因素,我們早已將零售和酒店視為地產股的弱勢板塊,並作出極低比重的配置,而遏止疫情的措施只是加速持續的負面結構性趨勢。

Coronavirus and buildings

資料來源:Getty Images

聚焦基本因素

股票的估值下調幅度固然慘不忍睹,但我們仍相信,我們所持有的公司具備更高防守性的收益流、較穩健的資產負債表、較低的槓桿率和更為多元化的資金來源,而目前的股價並未能反映這些因素。因此,我們暫時認為當前環境不能與2008至09年的信貸危機相提並論。我們認為,當市場波動降溫,該等收益流的價值將會重新受到青睞。

房地產市場中面對最沉重壓力的板塊,莫過於我們認為早已承受結構性壓力並一直避免沾手的行業;相反,如物流、活動房屋、手機發射塔和廉價租賃房屋等我們一直看好的領域表現更為強韌。另外,我們一直非常重視資產負債表的質素,投資流程亦包含自上而下的宏觀風險控制,因此我們並未對整體部署作出大量改動。

我們的投資組合維持對物流業持偏高比重,畢竟目前環境將加快網上購物的結構性趨勢,推高租戶的需求,例如亞馬遜最近便表示將擴張業務,單是在美國將增聘十萬名倉庫和送貨員工。待疫情緩和及解除封鎖後,首次在網上購買雜貨的消費者有多少會維持同樣的購物途徑?

投資組合持有的美國博彩房地產投資信託(REIT),以及部分在全球從事房地產發展的地產股亦受到影響。然而,由於投資團隊一直著重長線投資,我們維持現有部署。

當前估值是否合理?

現時局勢無疑充滿各種變數,我們有必要調低信念度,但我們仍然相信那些提供較穩健現金流的市場領域能受惠於未來很可能重臨的「零利率時代」。無差別拋售為我們帶來機遇,從歷史角度來說,過去數星期的波幅處於極端水平。上市地產股的估值幾乎跌至環球金融危機的低位(見下圖),儘管這次情況並不相同,未來的需求亦難免會受到影響,但市場估值似乎低估了許多地產公司的財務實力。因此,我們認為從中期來看,個別股票的估值有望從目前水平回升。

上週,隨著固定收益(尤其是信貸市場)的表現更為波動,環球房地產股票亦跑輸大市。央行為鞏固信心而採取的行動仍有待密切觀察。

global property Chinese chart on Mar 2020

資料來源:Worldscope、I/B/E/S、Refinitiv Datastream、瑞銀估算,截至2020年3月20日。上圖經授權複製。過往表現並非未來表現的指標。估計數據可能有別於最終數字。

短期市況仍會波動,在此環境下進行投資難免會坐立不安。我們認為需要具備以下條件,市場才會開始出現正常化的跡象:

  • 新冠肺炎疫情見頂或出現受控跡象(尤其是在歐洲和美國)
  • 資本市場再次暢順運行(尤其是固定收益)
  • 政策回應充足(貨幣和財政政策)

我們的投資組合專注於高流動性的房地產證券投資。短期來說,投資上市房地產股或會導致較大波動,但亦為投資者帶來機會以低於其內在價值的估值投資房地產市場,而我們相信目前情況正是如此。

現時,上市地產股不乏吸引的機會,估值跌至超過十年的新低,而不少地產股在逆境下仍有穩健的現金流,因此從正面來看,我們在等待估值回升的同時,仍然有望獲得固定的收益。

註:駿利亨德森投資不保證本文中提及之任何說明/範例是否在目前或曾經出現在任何投資投資組合。所示範例僅用於強調研究流程之特別元素。範例並不構成對於一檔證券買進或賣出之建議,或代表任何投資組合之持股或代表特定公司之表現。

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