投資組合經理 Guy Barnard、Tim Gibson 和 Greg Kuhl 重點分析投資者的誤解如何變相創造出吸引的投資機會,並探討為何精挑細選、主動型管理策略有望帶來更大的回報。

焦點分析:

  • 新冠肺炎疫情進一步突顯不同房地產類別和地區的發展與前景截然不同,故此不宜對房地產一視同仁,而逐一分析這個資產類別的每個環節可能是更為合適的做法。
  • 貫徹與眾不同的高置信度方針,很可能是駕馭來年房地產投資機遇與風險的關鍵。

2020年的大部份時間,上市地產股被投資者冷待,表現明顯落後於環球股市1;雖然外界認為其前景不明朗,但不少訂立長期租約的房地產類型依然藉著租金收入而維持穩定的現金流2,正因如此,與一般股票和債券等各大資產類別比較,投資者低估了環球地產股大致高質素的收益流(見圖)。

展望2021年,截至撰文之時,多款高效新冠肺炎疫苗有望在短期內推出市場,或會改善投資者對上市地產股的觀感,消弭未來出現某些更惡劣情形的可能性。另一方面,我們相信上市地產股的估值乃至社會大眾的生活將「回歸常態」。

環球地產股的歷史收益率差距

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資料來源:富時EPRA/NAREIT環球發達市場指數(環球房地產投資信託 = REIT)、MSCI世界指數(環球股票)、彭博GT10政府債券(10年期美國國庫券)、穆迪BAA級企業債券指數(美國投資級別債券),截至2020年11月30日。過往表現並非未來表現的指引。

註:股息率是股息佔當前股價的百分比。股息率差距 = REIT 與所示資產類別的股息率差異。股息率並無保證。

逐一分析每個環節

說到「市場」和「資產類別」,投資者務必緊記,這些簡單概括術語的用途是幫助溝通,更合適的方針是更深入檢視房地產的每個環節。上市房地產公司的數目數以百計,在各國的實體資產數以千計,涵蓋數十種物業種類,各個變數本身自有一套供求關係,其中某些對收租股相對更有利。

疫情前後乃至疫情爆發期間的多個重要長期趨勢預料將會持續,而我們認為這些趨勢有助判斷最有機會創造最大回報的房地產類別和地區,涉及人口結構、數碼化、可持續發展以及便利生活模式日益普及等,各項因素互相交織,預料利好擁有物流倉庫、手機訊號塔、數據中心、針對嬰兒潮和千禧世代的住屋以及各種體驗型房地產的上市房地產公司。

然而,環顧上市房地產市場,相當比例是實體零售和商品辦公室樓宇的業主,他們爭取租戶時很可能面對更加激烈的競爭,租金議價能力亦會減弱。房地產市場分為「強者」與「弱者」兩個世界,而2020年只是加劇了兩者未來前景的差異。

主動型投資是關鍵所在

從本質來看,指數比重反映昔日的成功因素,但出色的主動型投資管理講究透視未來的成功動力,而房地產市場涵蓋未來前景截然不同的贏家與輸家,所以我們相信,個別審視的高置信度方針是獲得可觀房地產回報的關鍵。

2020年接近尾聲,世界有望在不久將來恢復常態,所以上市房地產市場不乏可以歸類為「低價格但仍有可取之處」的某些機遇。這些股份的沽壓沉重,但仍然是未來可持續增長的合理之選,我們有意繼續捕捉從中發掘的機遇。不過,長遠而言,我們預計管理得宜、估值吸引且物業種類和地域具有增長前景的房地產公司將會脫穎而出。

 

1環球REIT(富時 EPRA/NAREIT 發達市場指數)與環球股市 (MSCI世界指數)的總回報(以美元計)比較,2019年12月31日至2020年11月30日。過往表現並非未來表現的指引。

2資料來源:駿利亨德森投資、公司文件和評論,2020年第三季。根據美國REIT(房地產投資信託)2020年4月至7月的租金收入水平,不包括零售類別,只計及訂立租約的物業。

體驗型房地產:利用先進科技和數據,提供更難忘而高度個人化的購買體驗。

高確信度:投資方針的一種,聚焦少數有潛力跑贏大市的個股。

富時EPRA/NAREIT發達市場指數是經調整公眾持股量的市值加權指數,旨在追蹤環球已發展國家上市房地產公司的表現,指數成份股按流動性、規模及收入而篩選。