投資組合經理Tim Gibson及Xin Yan Low回顧上市地產股充滿陰霾的一年,並探討新一年的風險與機遇。

  焦點分析:

  • 市場可能重新看好上市地產股的估值,尤其是投資者開始明白,即使新冠肺炎疫情爆發造成影響,但不少板塊仍然通過租金收入而獲得穩定的現金流。
  • 投資組合經理相信,一些「價格便宜但仍有可取之處」的領域,例如是辦公室、酒店以及2021年有望迎來基本因素復甦的個別零售類別股份,依然不乏機遇。

與大多數其他行業相比,亞洲上市地產股遭遇較大的重創,疫情以及投資者的誤解令這個資產級別在去年充滿陰霾。以美元計,亞洲地產股全年下跌8.9%,這是二十年來相比大市(MSCI亞太淨總回報指數)的最差相對表現(-29%)1

然而,只要深入探究,較精明的投資者將可能發現不少物業已有長期租約,享有穩健的現金流以及高質素的收益流。正因如此,相比整體股票和債券等其他主要資產類別,當前環球地產股的估值似乎偏低。

亞洲房地產的抗逆能力已經成為這個資產類別的標誌。從2000年以來,亞洲地產股多次跑輸大市,而雖然過往表現不應用來推斷未來的表現,但歷史數據顯示,這個板塊通常在其後一年反彈並領先大市。下圖不但反映復甦情況,更清楚顯示在特別艱難的時期過後,反彈幅度將相當顯著。既然去年的表現非常不振,2021到底會否迎來急速的板塊回升?整體而言,亞太地產股在過去二十年來的表現頗佳,每年總回報率達7%1

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資料來源:駿利亨德森投資、彭博,截至2020年12月31日。
註:富時EPRA Nareit發達市場亞洲股息總回報指數(亞洲地產股)。與MSCI亞太總回報指數(大市)比較的相對表現。過往表現並非未來表現的指引。

投資者的觀點有望隨著「回歸常態」而改善

我們認為2021年亞太地產股的前景看俏,背後有多個原因。最近多款新冠肺炎疫苗面世,最終會廣泛分發,大眾的生活可能在今年開始恢復正常。投資者可能重新看好上市地產股,尤其是他們開始明白,不少板塊的地產公司仍然通過租金收入而獲得穩定的現金流,這點可能有助地產股的估值正常化。

我們相信,由於人口結構、科技顛覆效應和債務上升的長期趨勢,低息環境可能會持續。環顧全球債券,收益率高於1厘的比例只有大約28% 2,所以對追求可靠及較高息率收益流的投資者來說,亞太房地產是頗吸引的選擇。

另外值得一提的是經濟增長大幅反彈與美國國庫債券孳息率上升之間的平衡。近期投資者雀躍談論長短債息差擴闊,反映市場預期通脹升溫,以目前來看,此現象似乎是因為供應鏈中斷和商品價格上漲,導致生產投入成本增加所致,而這些因素很可能導致核心通脹率飆升,不過本質上主要是週期性而非結構性。

同樣值得注意的是,雖然最近10年期美國國庫債券孳息率回升,但撰文時仍較一年前低70個基點左右3,這使正如本文開首提及,整體股市表現與房地產板塊的相對表現差距似乎略為過大。事實上,亞洲地產股目前的12個月預測估計淨股息率為3.9%4,而我們的目標是提供高於基準指數的收益率。

若要駕馭2021年的投資環境,我們亦要考慮一旦美國聯邦儲備局決定縮減量化寬鬆計劃時,資本市場將會受到的影響,顯然關鍵是局方減少買債的時間表和幅度。然而,市場一向不願意看見這種情況,但美國的持續財政刺激措施暫時未見收緊跡象,民主黨拜登新政府上台後尤其如此,這或許會成為穩定市場氣氛的因素。

主動捕捉精選機遇

我們預期,數碼化、人口結構改變以及便利生活模式帶來的長期趨勢將繼續有利亞洲房地產的增長型股份,例如是物流和數據中心,哪怕這些公司已經連續多年跑贏大市。另一方面,生活模式和習慣改變,對零售和辦公室等個別傳統房地產板塊造成負面影響,爭取租戶時將可能面臨更激烈的競爭,導致租金議價能力減弱。

話雖如此,隨著形勢開始逐步「回歸常態」,我們認為某些可以歸類為「價格便宜但仍有可取之處」的領域依然不乏機遇,例如在辦公室、酒店和個別零售領域,一些優質股的估值受壓,但在2021年有機會開始迎接基本因素改善。作為主動型投資者,我們繼續對投資組合作出部署,務求把握這些機遇。

1 資料來源:駿利亨德森投資、彭博,2021年1月,富時EPRA Nareit發達市場亞洲股息總回報指數,年率化回報由2001至2020年。

2 資料來源:美銀環球研究部,2020年12月17日。

3 資料來源:駿利亨德森投資、彭博,2021年1月。

4 資料來源:駿利亨德森投資、彭博,2021年1月。