房地產股票投資組合經理Guy Barnard、Tim Gibson及Greg Kuhl討論通脹和利率預期上升對上市房地產股票的影響。

  焦點分析:

  • 隨著經濟在新冠疫情之後開始復甦,市場對通脹和利率的預期雙雙上升。
  • 從歷史上看,房地產股票回報與通脹預期上升從長遠來看存在著正相關關係。
  • 我們相信目前上市地產股票的估值具吸引力及提供結構性長期增長,從歷史上看, 房地產股票提供抵禦通脹的潛力。

通脹(或許有存在的理由)仍然是當下的主題。根據經合組織的數據,通脹自1980年以來一直處於下降趨勢,過去十年中從15%下降至2%左右,但現時正在上升1

這對房地產股票有甚麼啟示?而債券收益率上升意味著什麼?

轉捩點

最近,美國銀行(美銀)表示,該行「認為通脹和利率的轉捩點已經到來,債券的40年牛市已經結束。」該投資銀行的觀點是基於全球各地前所未有的支持性政府政策措施,這將可能導致通脹壓力。
這是一個相當引人注目的說法,雖然只有時間能證明其是否正確,但最近通脹預期及利率╱10年期美國國庫券孳息率已經回升。

房地產股票表現如何?

我們可能認為,債券孳息率上升對房地產股票的負面影響,與對債券的影響同樣重大:畢竟,在其他條件相同的情況下,孳息率上升會導致債券價格下跌。然而實際上情況要微妙得多。股票市場(包括上市房地產股票)的走勢本質上具前瞻性,從歷史上看, 10年期美國國庫券孳息率與上市地產股票回報率之間從長遠來看相關性低。3 近期,即使10年期美國國庫券孳息率已上升,環球地產股票相對於更廣泛的股票市場亦表現良好。4

「值得慶幸的是,通脹預期和房地產股票的正相關關係從歷史上看更清晰,即隨著通脹預期上升,房地產股票隨之上揚。這種相關關係在較長期內存在,凸顯房地產股受惠於通脹預期上升的潛力。」"

圖1:房地產股票提供抵禦通脹的潛力

Inflation and property equities time to get real _Chi - graph 1

資料來源:FactSet、駿利亨德森投資,截至2021年3月22日。2004年3月至2021年3月的指數按年變化百分比,每週數據,以美元計值。盈虧平衡通脹率為名義債券的孳息率與相同期限的通脹掛鈎債券孳息率之差額,被認為是對通脹預期更可靠的衡量指標。過往表現並非未來表現的指引。

但是,為何在通脹上升時房地產表現良好,而非所有股票均水漲船高?

我們常常談論房地產行業為「經濟的地主」,其收益流受惠於正面的經濟增長。經濟復甦通常會導致租金收入上升,並增加相關房地產資產的價值。從圖2中可以看出,租賃合約通常通過年度漲幅,或在合約到期時重新釐定租金而與通脹掛鈎。

圖2:租賃合約通常有固定或與通脹掛鈎的年度漲幅。

Inflation and property equities time to get real _Chi - graph 2

資料來源:美國房地產投資信託委員會(NCREIF),美國勞工部,CEIC,Refinitiv Datastream,瑞銀估計值,截至2021年第一季。營運收入淨額╱NOI衡量產生收入的物業在融資或稅務費用前的盈利能力。NOI增長計算為四個NOI按季增長之和,CPI╱消費者物價指數(通脹率)計算為四個按季增長之和。

然而,房地產板塊之間存在差別。當涉及租金談判時,通脹上升往往對有定價能力的板塊有著更大的正面影響。受新冠疫情影響 ,房地產趨勢的加速發展令業內若干板塊受到負面影響,例子包括購物中心、地區商場和酒店。然而,其他板塊則受電子商貿、雲端計算和不斷變化的人口結構等強大的長期利好因素所提振。而工業類、物流類和房地產技術類(如手機訊號塔、數據中心)是在可能最受惠的板塊之列。Industrial, warehouse, property, real estate, building

我們無法知道通脹率和孳息率變化的確切方向或幅度,但相信越來越難以忽視目前估值具吸引力 [見之前文章連結],並提供結構性長期增長及有潛力能夠提供有效抵禦通脹的資產類別。

 

資料來源:

1 經合組織,2020年12月31日。

2美銀環球研究的《The Case for Real Assets》,2021年3月25日。

3FactSet、駿利亨德森投資,截至2021年3月22日。基於1990年以來上市地產股票(富時EPRA NAREIT發達市場指數)的滾動季度數據與10年期美國國庫券孳息率。相關性衡量兩個變數之間關係的強度。低相關性表明關係較弱,即兩個變數向相反方向移動,而高相關性表明關係較強,兩個變數向同一方向移動。

4Refinitiv Datastream、富時EPRA NAREIT發達市場指數對比MSCI世界指數,以美元計值,2020年12月31日至2021年4月20日。過往表現並非未來表現的指引。

詞彙表:

牛市:債券或股票等資產價格持續上漲的市場狀況。

債券孳息率:證券的收益水平,一般以百分率列示。債券的回報與其價格成反比關係。當孳息率上升時,債券價格下降,而當孳息率下降時,債券價格上升。

富時EPRA NAREIT發達市場指數旨在追蹤環球上市房地產公司和房地產投資信託基金(REIT)的表現。

經合組織:經濟合作發展組織。