環球房地產股票基金經理Greg Kuhl於本文探討了REIT 3.0 飛輪效應的概念,以及其可持續增長的良性循環如何為投資者創造價值。

焦點分析

  • 領先的上市 REIT 擁有主導市場的規模、專業的營運知識和持續不斷的資本渠道,這些都配合飛輪概念,為投資者創造價值,並有助爭取吸引的長期回報。
  • 識別那些已經(或在不久將來)善用飛輪概念的REIT,是投資過程的成功關鍵。

在早前的文章 《善用REIT 3.0 捕捉未來投資機遇》中,我們談到了房地產投資信託基金(REIT) 如何蛻變為今天乃至未來一個舉足輕重的資產類別。在這一篇文章中,我們將介紹飛輪概念如何為REIT 3.0創造價值。

「飛輪效應」這個商業概念,因Jim Collins於2001 年出版的著作《從優秀到卓越》而變得普及。「飛輪效應」的意思是不必是突如其來的突破,只要把一連串的小改進累積起來,也可以創造增長動力和可持續增長的良性循環。及後這個概念獲各大企業和機構公司廣泛採用,其中最著名的莫過於亞馬遜創辦人Jeff Bezos 在 2000 年代初以此勾畫出該公司的長期增長戰略。

憑藉主導市場的規模、領先行業的專業營運知識和持續不斷的資本渠道,我們相信一眾領先的上市 REIT 有能力、並正在善用飛輪概念來爭取亮麗的回報,從而為股東創造長期複合價值。我們認為,憑藉獨特的優勢,許多公開交易的 REIT能夠實現此概念,而其他房地產業權形式是很難做到這一點的。

箇中原因,主要有兩個:

首先,與所有上市公司一樣,上市 REIT 並沒有期限之分,是一種可以永續管理資本的工具。因此,這類REIT有能力、也有經濟誘因進行一些在長時間內產生回報的投資,並把所得與所有股東均分。當中的例子包括投資於房地產行業相關的科技(又名為 PropTech)並將之整合,從而逐步改善營運能力,又或者研發出一些企業結構,促使資產業權和管理規模更上一層樓。相反,傳統的私人房地產基金並非永續的資本管理工具,其預定「壽命」只有約7年,其後資產便會被出售,並將資本歸還予投資者,因此,這類基金可能不夠時間來實現或完全實施上述的投資,結果是未必能從中得益。

領先的商業房地產公司善用一系列科技平台和產品

資料來源:Altus Group、BMO 資本市場:《PropTech 商業房地產的下一個領域》,2021 年 6 月。

其次,飛輪結構講求的是階梯漸進式進展,能夠持續地從公開股票市場獲得長期資本的上市 REIT,正好能符合此概念。為吸引的投資機會籌集股本、並為這種增長匹配資金,是飛輪過程的關鍵。「匹配資金」指的是 REIT 能夠以其資本結構中相同的債務和股權組合,支付併購相關的開支。這種隨時籌集股本的能力,是上市 REIT 的獨特優勢。

這種投資和融資的做法,與傳統的私人房地產基金模式剛好相反。在傳統的私人房地產基金模式中,資金首先會於一個非累計的承諾期內(通常是 12-18 個月)籌集,然後須投放到可行的機會之中。
上市 REIT則不受承諾期和投放期的制肘,可以真正做到伺機地配置資金。 此外,股市就像投票機器一樣,優秀的營運營商往往最能受惠其中。能夠成功實現飛輪概念中各種要素的上市 REIT,或會受到更多投資者垂青,推升其日後股價的表現。在市場資金支持下,上市REIT的股價及購買力上漲,由「匹配資金」投資所產生的回報也會隨之增加。

當然,並非所有上市 REIT都能符合REIT 3.0 飛輪概念,但我們認為,那些符合條件的REIT,正處於有利位置,可望帶來長期優異表現。 識別那些已經(或在不久將來)善用飛輪概念的REIT,是投資過程的成功關鍵。

在以後的文章裡,我們將更詳細地探討推動 REITs 3.0 飛輪的一些要素。