房地產投資信託(REIT)於60年前面世,投資組合經理Greg Kuhl撰文概述其誕生情況,並如何蛻變為今天乃至未來一個舉足輕重的資產類別。

  焦點分析:

  • 首個 REIT 於1960年在美國成立,個人投資者可透過REIT邁進商業房地產的投資優勢。
  • 時至今日,REIT已蛻變為規模龐大、營運表現出眾及不斷吸納資金流入的板塊,並有望為投資者創造更上一層樓的複合增長。

不說不知,雖然如今上市房地產投資信託基金 已人所共知,但其實這是一個相對新興的資產類別,未來尚有進一步普及的空間。在本文及未來的一系列文章,我們將集中剖析美國REIT這個最大型、最成熟的地產市場,探討當中的發展,更重要的是洞悉未來的潛力。

首先,讀者不妨回顧一下REIT的發展歷程,當中可以歸納為三個不同時期,姑且稱為REIT 1.0、REIT 2.0和REIT 3.0。

REIT的發展歷程摘要

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資料來源:駿利亨德森投資、全美房地產投資信託協會(NAREIT),截至2021年9月30日。

REIT 1.0:1960年至1990年

首個 REIT 於1960年在美國成立,個人投資者可透過REIT邁進商業房地產的投資優勢。房地產曾經是個不易買賣的資產類別,但自從在證券交易所掛牌後,REIT便擁有更大的流動性1,同時具有稅務效益2,方便投資者涉足優質物業。第一隻REIT於1965年在紐約證券交易所(NYSE)掛牌上市,而早期的REIT大多投資於商業按揭而非擁有建築物的業權,財務槓桿3普遍較高,且交由「外部管理」,即時說這些高層人員並非該REIT的僱員,而只是負責配置資金於REIT、並從中領取管理費的專業人士(這種關係充斥利益衝突,如今一般不再見諸美國上市的REIT)。從許多角度來看,這種早期架構與其說是房地產的實際擁有者,其實更類似銀行或特殊的貸款人。

REIT 2.0:1991年至2015年

在1991年,美國購物中心Kimco Realty Corporation(KIM)REIT進行首次公開招股(IPO),是公認第一次成功的IPO,開啟了「現代REIT」的序幕。另外,美國的REIT行業組織 ── 全美房地產投資信託協會(NAREIT)於1991年界定了營運資金流(FFO)4 的涵義,成為日後所有上市REIT匯報的主要現金流指標。與每股盈利(EPS)5比較,源於公認會計原則(GAAP)6的FFO,被視為更能準確地反映現金流,亦更能加強投資者對房地產公司的認識。在上世紀九十年代,美國有超過150間REIT進行上市,帶動這個板塊的市值7由1992年的160億美元,大增至接近千禧年的1,380億美元,當時不少新上市的REIT房地產組合是由家族控制,其覆蓋範圍和規模都相對較小,槓桿比率也較高。

在REIT 2.0的後半階段,美國當局進一步釐清及擴充REIT的規例,而REIT的規模和覆蓋範圍也持續擴大。在金融海嘯一役,許多一直採取較高財務槓桿和不良階梯式債務8到期架構(風險管理欠佳)的上市REIT飽受衝擊,當中多數REIT靠大量配股融資而得以倖存,然而其股東權益卻遭到大幅攤薄。金融海嘯後的資本重組浪潮,改善了上市REIT的資本架構,成為這個板塊的一大轉捩點。有別於金融海嘯前的常態,如今一眾REIT的權益負債比率已大幅提升,也更重視債務到期的時間表。

Bottom view of modern skyscrapers in business district at sunset with lens flare filter effect.

REIT 3.0:2016年至今

在2016,美國REIT的市值突破1萬億美元大關,房地產也成為全球行業分類標準(GICS)9的第11個板塊。直至這一刻,包括REIT在內的房地產,與銀行和保險公司仍一併被列為GICS的金融板塊。REIT成為一個嶄新的板塊分類,有助加深投資者的認知,亦反映房地產逐漸成為公開市場更重要的一員。

時至今日,上市REIT行業所涵蓋的物業種類廣泛,不再局限於零售、辦公室、工業和住宅等傳統核心板塊,而是拓展至更多元化、非核心、新興及增長型領域,例如手機訊號塔、數據中心、自助倉儲和實驗室建築物等。目前不少REIT的組合都相當先進,有望受惠於電商、雲端運算、5G和人口結構改變等強勁而長期的利好趨勢。
REIT:靈活多變且日新月異的資產類別

富時NAREIT所有房地產投資信託指數的板塊配置

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資料來源:NAREIT、富時、駿利亨德森投資,截至2021年6月30日。富時NAREIT所有股票房地產投資信託指數,乃是經公眾持股量調整及市值加權的美國股票REIT指數,其成分股包括所有符合稅務資格的REIT,這些REIT須有超過50%的總資產,是以實體物業擔保的按揭以外的合資格房地產資產。

不少REIT公司的規模非常龐大、資本穩健,且深諳獲取和調動資金之道。這些大型公司的營運表現出眾,可不斷吸納永久資本,有望為投資者創造更上一層樓的複合增長。

分析預告

下一篇文章我們將探討「REIT 3.0:創造價值的飛輪」概念,並分析各種因素如何互相配合,推動REIT長期表現。

註 :

1. 流動性:代表在市場上買賣個別證券或資產的能力,容易在市場上買賣(而不會引致價格大幅波動)的資產被稱為「流動」。
2. REIT被視為具有稅務效益,原因是REIT將大約90%或以上的應課稅收入分派予股東,換取在企業層面的免稅資格。
3. 財務槓桿:利用借貸來增加對某一資產/市場的投資,可以借入現金並用來購買資產,或者使用衍生工具等金融工具來模擬借款投資於某些資產所帶來的影響。
4. FFO:營運資金流是較準確計算REIT現金流的指標,理由是當中計及折舊開支,因此兼顧REIT維持股息的能力。FFO的計算方法一般是將REIT的盈利加上折舊及按揭攤銷。
5. EPS:公司每股應佔的溢利,這是投資者評估公司盈利能力時最常用的其中一個指標,其計算方法為溢利(稅後)除以持有的股份數目。
6. GAAP:一套通用的會計原則、標準和程序,上市公司的財務報表必須遵循GAAP的原則。
7. 市值:一間公司已發行股份的總市值,其計算方法為已發行股份數目乘以股份的當前價格,所得數值用作判斷一間公司的規模。
8. 階梯式債務:投資組合由數個不同到期日的小型債券組成,而非持有一隻只有單一到期日的大型債券,目的是將利率風險減至最低、增加流動性並分散信貸風險。
9. GICS或全球行業分類標準:獲投資者、分析師和經濟師廣泛用作釐定公開市場板塊定義,並且將不同公司歸類至相關板塊。