環球地產股票團隊聚焦辦公室市場並探討以下關鍵議題:在家工作漸趨普及,對辦公室市場有何影響?

  焦點分析︰

  • 面對社交距離的限制,加上同事間傾向保持彼此的距離,有人認為平均每名員工需要佔用更大的辦公空間。
  • 對於樓齡較舊而質素稍次的樓宇,由於不容易迎合租戶不斷變化的要求,因此這類辦公室板塊可能受到更不利的影響。

閣下可能是在家工作期間閱讀此文,而這種辦公模式效果如何?

答案或許是有利有弊,一方面可以節省通勤時間、避免與同事接觸而分心(但需要分心照顧子女),甚至可以減少開會的次數。但另一方面,閣下每日實際工時可能更長,工作效率卻不及從前,而且與同事溝通的機會較少,因而導致壓力和焦慮水平隨之上升?

的確,不少人指出身心健康是在家工作僱員的一大隱憂,以美國為例,USA Today 和 LinkedIn 的最新調查指出,51% 的受訪者表示在家工作感覺孤獨,更有 20% 認為全日或大多數時間感覺孤獨1。根據美國人力資源管理協會 (Society for Human Resource Management) 的調查,逾三分之二的人力資源專業人員表示難以維持公司員工的士氣2

不論閣下在家工作的體驗如何,我們不難發現,大多數辦公室僱員的確可以在家工作。

在家工作漸趨普及,對辦公室市場將有何影響?

全球經濟不景氣,企業或許希望削減成本,而辦公室租金往往較容易下手。假如在家工作的效率與辦公室上班無異,某些公司自然會重新審視辦公室空間的需求。我們對此多少能夠體諒,但亦認為疫情對辦公室需求的影響未必如初步看來般嚴重,所以將辦公室與陷入困境的零售業直接比較有失公允。
在家工作並非全新概念,某些職業固然能夠有效在家工作,與 2019 冠狀病毒病爆發前無異。換句話說,有些人可以在家工作,卻依然選擇辦公室上班,背後必然有一定理據。

喜愛交際是人類的天性,史丹福大學經濟學家 Nicolas Bloom 的研究指出,當面合作對創意和創新不可或缺,而面對面的會議往往更容易蘊釀新的構思。Bloom表示:「[當前的情況]將會演變為企業生產力的災難。」3

再者,創意和合作的環境固然重要,但實際工作環境同樣重要。

不少人的住所並不適合辦公用途,若然是短暫性質,員工或許不介意在睡房、走廊或車房工作,無視周圍吸塵機的噪音或孩子的喧嘩,但這種新鮮感很快會褪色。為了變通,不少人已適應當前的新常態,但若是全天候在家工作,員工是否能夠保持一貫表現,同時維持工作的滿足感和事業與生活的平衡?

Colleagues in the office working while wearing medical face mask during COVID-19

圖片來源:Getty Images

預料辦公環境會出現哪些變化?

閣下或許留意到,在過去數十年,「效率提升」使個人辦公室面積愈來愈小。面對社交距離的限制,加上同事間傾向保持彼此的距離,有人認為平均每名員工需要佔用更大的辦公空間。退一步來說,我們相信辦公室人均面積逐步減少的趨勢可能已經告一段落,這對辦公室業主來說倒是利好消息。

雖然仍有待觀察,但我們認為,樓齡較舊而質素稍次的樓宇難以高效地改變結構,容納人數較少但數目較多的間隔,同時提供良好靈活的工作環境,因此這類辦公室板塊將受到更不利的影響。突然間,人均電梯數目以及暖氣、通風和空調 (HVAC) 系統的質素可能與地理位置考慮因素同樣重要。但這並非「沒落的開端」。

縱使不易預測,我們認為未來數個月辦公室市場整體可能會受到不利影響,關鍵是嚴重程度以及持續多久。公司為員工選擇最佳的辦公安排,具有舉足輕重的意義,既能夠充分提高生產力,亦能使僱員感到滿意和受到重視,有助吸引和挽留最優秀的人才。雖然當前形勢或會導致辦公室租賃的基本因素短暫停頓,但我們相信,在家工作不會是辦公室市場長遠而言「沒落的開端」。科技無疑是變化的重要推動力,經歷這輪在家工作的「實驗」,證明閣下固然可以在家工作,但各位真的盼望從今以後永遠在家工作嗎?

 

註:
1. 資料來源:USA Today,2020 年 5 月 11 日。
2. 資料來源:The Independent,Coronavirus: New working day has obliterated work-life balance in US,2020 年 4 月 26 日。
3. 資料來源:Stanford News,2020年3月30日。Adam Gorlick:The Productivity pitfalls of working from home in the age of COVID-19。

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