環球地產股票團隊的 Guy Barnard、Tim Gibson 和 Greg Kuhl 分別從業主和租戶的角度探討 2019 冠狀病毒病對租賃住宅市場的影響,以及這個範疇的長線投資前景。

  焦點分析

  • 住宅收租率截至目前仍然保持平穩1,凸顯即使在危機時期,住宅市場依然普遍較具持久性。 
  • 儘管監管環境將會有變,亦可能難以預測,但團隊盼望在危機時期,業主仍提供優質服務,展現對租戶福祉的堅定承擔,讓正反觀點變得更加平衡。
  • 住宅市場的特性是需求主導,續租率亦普遍較高,加上由科技輔助的運作平台,投資者或可對這類別作較長線投資。

隨著 2019 冠狀病毒病蔓延,投資者憂慮未來的租戶繳租率和市場租金前景,令不少以租賃住宅為主的地產商以及其他收益型商業房地產投資信託基金 (REITs) 的股價受壓。各國要求民眾「居家避疫」(shelter-in-place) 或頒佈封城令,導致經濟秩序受到前所未見的影響,但透過龐大的刺激方案,政府似乎已經撥出資金,照顧大多數陷入困境人士的基本需要。以美國為例,根據美國租房行業協會 (National Multifamily Housing Council) 調查的租金追蹤指標,4月底的每月住宅收租率為 95%(接近 2019 年 4 月的 98%),而收租趨勢在 5 月初更有好轉跡象;有關數據似乎凸顯即使在危機時期,住宅市場依然較具持久性。同樣,德國的上市住宅業主表示租金收入影響微乎其微,而且仍然預期今年將錄得租金增幅,延續包括全球金融危機在內多年的穩定走勢(見下圖)。

德國住宅租金與GDP波幅比較

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資料來源:德國聯邦統計局、經合組織、摩根士丹利研究,截至2020 年 3 月 31 日。過往表現並非未來表現的指標。

不少公寓業主成立紓困方案來協助租戶,此舉值得嘉許,具體形式可能是臨時租金延繳安排、短期靈活繳租計劃,或者是放棄上調租金。此外,個別公司提供科技輔助的自助虛擬參觀和無紙化合約,安全迎合潛在住戶的需要,變相促進非接觸式租賃的發展。在當前經濟低迷時期,入住率仍有保持穩定的跡象;多間公司最近表示續租率有所上升,更多住戶選擇續租而非遷出,新租賃趨勢在 4 月初放緩後更有所上升2

儘管我們對住宅業主的前景持正面看法,但監管環境仍需要密切注視。自 3 月下旬以來,多國實施禁止驅逐租客的臨時禁令,即使租戶拖欠租金,業主亦不得逼其遷出,而禁令持續多久尚未清楚。此外,廉價住屋供應有限,在全球多個城市演變成一大問題,當前危機進一步凸顯有必要為醫護人士和教師等要員提供居所,個別城市亦因此實施租金管制,規定租金的升幅上限。儘管監管形勢將會有變,亦可能難以預測,但我們盼望在危機時期,專業管理型業主仍提供優質服務,展現對租戶福祉的堅定承擔,讓正反觀點變得更加平衡。

正因如此,縱使不少民眾非常希望外出,但住宅市場的特性是需求主導,續租率亦一般較高,加上由科技輔助的運作平台,房地產投資者或可對住宅類別作出較長線部署。

註:
1. 資料來源:美國租房行業協會,4月底。
2. 資料來源:駿利亨德森,截至2020 年 5 月 14 日。

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