駿利亨德森環球房地產股票團隊表示,全球供應鏈危機反而進一步為工業房地產創造了有利條件。

  焦點分析:

  • 美國工業房地產市場正受惠於全球的供應鏈危機,刺激當地的租賃活動創下歷史新高。
  • 從「及時制供應鏈」轉為「以防萬一供應鏈」模式,是一個持續多年的結構性趨勢,令市場對倉庫有更大需求,電子商務的結構性崛起,更是加速了此趨勢的發展。
  • 相較於商業房地產租金,運輸和勞動力成本的上漲速度要快得多,而且成本也高得多,這意味業主擁有相當可觀的定價能力,預示工業房地產將迎來正面前景。

今年美國工業房地產市場的租賃活動創下新高。截至9月份,2021 年迄今的工業房地產淨吸納量(於特定時期內,實際佔用的平方英尺總和減去實際空置的平方英尺總和)達到驚人的3.66 億平方英尺,數字較去年同期高出98%1, 即使未計入2021年最後一季,都已打破了歷來單一年份的新高。

全球最大倉庫公司安博(Prologis) 在最近的財務報告中表示,該公司所有空間「實際上已經售罄」,且「空置率處於前所未有的低位」。 安博破紀錄的業績,部分是由美國和世界各地的供應鏈問題所推動,而在短期內嚴重中斷的供應鏈似乎不太可能恢復。安博目前所簽訂的新租約價錢,已較過往高出 28%2

對多數行業而言,供應鏈緊縮可能是一場風暴,但工業房地產業主卻一直是最大的受益者之一,以下且讓我們解釋原因。

An aerial view of Industrial Units on the outskirts of Redditch, Worcestershire, UK

全球供應鏈危機 導致行業轉用「以防萬一」的庫存模式

過去數十年來,供應鏈變得愈來愈全球化,受惠於各國之間的成本差異,供應鏈轉向「及時制模式」(Just-in-time model)。此模式由日本豐田汽車於上世紀七十年代初開發,並在九十年代由美國戴爾電腦發揚光大。及時制的供應鏈方式,指的是在需要貨物前一刻才運送貨物,以盡量減低靜態庫存水平。但一場疫情大流行,卻暴露了供應鏈的風險,使公司手頭上的庫存降至低位,且由於交貨時間過長,變得難以在可接受的時間內把產品送到消費者手中,繼而導致零售商錯失潛在的銷售機會。最近數月多個不同趨勢結合,更使當前的供應鏈危機日益惡化。

美國紐約/新澤西、洛杉磯和長灘等主要港口的船舶抵港嚴重延誤。根據全球領先物流集團德迅(Kuehne+Nagel )的數據,截至2021年10 月 15 日,目前全球有 600 多艘集裝箱船被困在港口外圍等待停靠,數字幾乎是年初的兩倍。除了港口大亂,供應鏈還受到更深層次的問題打擊,包括港口工人及卡車司機短缺,以及燃料價格上漲等。

隨著美國工業房地產空置率在 2021 年第三季創下 4.1% 的歷史新低3,租客別無選擇,唯有試嘗付出更高的價錢,希望從競爭對手中取得可用的倉庫空間。供應鏈從「及時制」模式轉為「以防萬一」模式(即手頭上保持大量的庫存),將是一個持續多年的結構性趨勢,而目前仍只是處於早期階段。不過就現時而言,一眾企業所做的只是在假期來臨之前,爭先恐後地奪取倉庫空間。

商業房地產租金,只是供應鏈總成本的一小部分冰山一角

工業房地產基本面所面對的連鎖反應是顯而易見的,一眾經營指標已超出了所有歷史紀錄。在供應鏈主要成本類別中,房地產租金是最小的組成部分,佔租戶總供應成本的5%以下4。與運輸和勞動力成本相比,租金成本相形見絀,因為前兩者通常佔總成本的55% 和30%,然而在通脹環境中,租金成本有大幅上升的可能。房地產服務商 NAI Hiffman的環球物流總監Adam Roth表示:「表面上商業房地產成本似乎很高,但對企業來說可能並不是那麼重要。」

供應鏈成本的典型分佈

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資料來源:安博研究;截至 2021 年第三季。

儘管租金增長持續創紀錄,但運輸和勞動力成本的上漲速度卻更快。安博估計,物流地產用戶在租金上每花 1 美元,就要在勞工上花5 到 7 美元、在交通上花費 10 美元。相較下,工業倉庫空間這個關鍵因素的成本較低,其實反映了業主享有可觀的議價能力,並可持續受惠其中,同時有助抵銷其他供應鏈部分愈滾愈大的成本。

還有一點值得留意,就是擁有房地產業權並非一項勞動密集型的工作,因此工業業主除了往往享有可觀的議價能力之外,很大程度上也避開了勞動力成本上升的問題;相反,很多租戶都要面對勞動力成本上升的影響。

供需嚴重失衡 推高倉庫租金

客戶們致力租用主要人口中心內的設施,他們支付更高租金的意願也有所增加,因而推動租金增幅創出歷史新高。美國第三季工業市場租金增加 8.3%5,在供應有限的沿海市場,租金上漲的幅度更大。新澤西州 A 級空間的平均租金較12 個月前高24%。潛在租戶之間競相出價已不再是新鮮事。南加州等市場的供需失衡問題似乎難以解決,可能會進一步推高租金。南加州一家領先的工業地產企業Rexford 最近宣布,其投資組合按市值計算(平均現有租金與平均市場租金之間的差距)目前約為 27%,有望提供可觀的收入增長機會。

無疑,疫情持續導致了全球供應鏈中斷,但在此之前,工業房地產已處於復興時期,原因是電子商務的重要性已是公認的事實,即使是最古板的零售商也承認這一點,目前的情況只是為工業房地產「火上加油」,預示行業的需求將會持續良好。

 

註:
工業房地產包括了用以製造、加工、儲存或運輸產品的建築物。
1,3,5. 2021 年第三季戴德梁行美國工業市場跑贏。
2. 安博2021 年第三季業績報告。
4. 安博:於供應鏈不斷變化的時代,物流房地產開支增加,2021 年 10 月。