Principaux points à retenir :
- Les REIT américains ont surperformé au premier semestre, après avoir débuté l'année avec des valorisations historiquement basses et étant soutenus par la robustesse des fondamentaux au niveau des actifs dans la plupart des secteurs.
- La surperformance du secteur face à la hausse des rendements obligataires publics et des attentes concernant les taux des banques centrales remet en question l’idée selon laquelle les FPI ne sont qu’une classe d’actifs sensible aux taux d’intérêt. La croissance des bénéfices, la solidité du bilan et l’accès aux capitaux jouent un rôle important dans la Performance.
- Pour les investisseurs, les FPI peuvent offrir une combinaison intéressante de potentiel de reprise, de revenus et de diversification à un moment où les marchés actions dans leur ensemble restent concentrés, notamment sur les valeurs technologiques.
S’il ne s’agit peut-être pas d’un événement aussi suivi que la finale de la NBA ou la Coupe du monde de football, l’équipe Actions immobilières mondiales de Janus Henderson a tendance à considérer la conférence annuelle de la NAREIT Reit Week, qui se tient à New York chaque mois de juin, comme l’étape de mi-parcours de l’année pour le secteur.
Depuis le début de l’année jusqu’au 12 juin, les US real estate investment trusts (REITs) ont gagné 18 %, tous les types de biens enregistrant une performance positive (graphique 1). Ceci représente le double de la performance du S&P 500 Index depuis le début de l’année et cela a été réalisé malgré la hausse du rendement du Trésor américain à 10 ans, qui est passé de 3,9 % en février à 4,7 % en mai, ce qui vient contredire l’idée selon laquelle les REITs ne sont qu’un jeu sur les taux d'intérêt (selon une opinion couramment admise, que nous jugeons simpliste, les REITs paraissent généralement moins attractives lorsque les taux augmentent, et inversement).
Graphique 1 : Les FPI font preuve de solidité au-delà de la seule sensibilité aux taux d’intérêt.
Performances cumulées depuis le début de l’année des REITs américaines par type de biens immobiliers
Source : Bloomberg, Janus Henderson Investors, performances cumulées du secteur immobilier du début de l’année jusqu’au 12 juin 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À la suite d'un premier semestre aussi solide, il est intéressant de se pencher sur les faits marquants pour voir comment nous en sommes arrivés là :
1. Les éléments d'une performance réussie - le point de départ : Comme nous l'avons écrit précédemment, les REITs ont débuté l'année 2026 en étant le secteur des actions le plus décoté depuis la fin du cycle de hausse des taux de la Réserve fédérale américaine et était trading au plus fort de sa décote par rapport au S&P 500 sur la base du ratio cours/bénéfice observée au cours des 25 dernières années. Bien que la performance depuis le début de l’année 2026 ait commencé à inverser cette tendance, il reste encore un long chemin à parcourir avant de retrouver des spreads de valorisation « normalisés ». Les acheteurs institutionnels ont noté la décote des REITs, comme en témoigne le fait que 2026 est en passe d'être l'année la plus active en termes d'activité de fusions et acquisitions (F&A) de REITs depuis dix ans (graphique 2).
Graphique 2 : Des valorisations attrayantes stimulent l’activité de F&A
Activité de fusion et acquisition des FPI par année.
Source : S&P Capital IQ, Janus Henderson Investors. Toutes les REIT américaines et canadiennes ; inclut les opérations sur la base de la date d’annonce, les valeurs agrégées en dollars américains. Depuis le début de l’année jusqu’au 12 juin 2026.
2. Priorité aux fondamentaux : Une information essentielle recueillie par notre équipe à l’occasion des quelque 50 réunions organisées dans le cadre de la conférence NAREIT est que les perspectives fondamentales restent favorables pour la plupart des types d’actifs immobiliers. Cela est étayé par la croissance de 6,3 % des bénéfices des REIT pour 2026 et les perspectives de croissance sont au moins aussi solides pour 2027.1 C’est même le cas pour les types de biens qui ont été malmenés ces dernières années, comme les bureaux, où les locaux vacants semblent avoir atteint leur point bas sur la quasi-totalité des marchés, ou les centres commerciaux, où les loyers progressent fortement et où l’affluence générée par la Gen Z est en hausse – un signe prometteur pour l’avenir. Par ailleurs, l’équipe estime que les types de biens « all-stars » tels que l’immobilier de santé et les centres de données ne montrent actuellement aucun signe de ralentissement.
3. L’alimentation est un carburant : Les FPI américains évitent la malbouffe (un endettement excessif) depuis près de 20 ans, c’est-à-dire depuis la crise financière mondiale. Leur bilan repose sur des fonds propres, avec un ratio prêt/valeur (LTV) moyen d’environ 30 %. Cela contraste fortement avec la façon dont l'immobilier privé est généralement capitalisé, où les LTV de 65 % ou plus sont courants. La faible proportion de la dette dans les bilans des FPI cotées est une caractéristique bénéfique majeure ; elle a permis à la classe d’actifs de résister aux hausses modérées des taux, comme celles que nous avons vues cette année avec une relative facilité.
4. Les meilleurs opérateurs réalisent les meilleures opérations : L’un des atouts majeurs des REIT cotés en bourse est leur accès continu aux capitaux. En 2025, le secteur est resté très calme en matière de déploiement de capitaux, la majeure partie des émissions étant liée au refinancement de la dette. L’année 2026 a commencé différemment. Depuis le début de l’année, les émissions d’actions représentent déjà près du double du total de 2025. (Graphique 3) Et contrairement à l'année dernière, où les collectes de fonds visaient principalement le refinancement, en 2026, la levée de capitaux est plus « offensive » et vise la croissance des bénéfices par le biais d'acquisitions. À noter que le secteur a déjà connu trois introductions en bourse (IPO) en 2026 qui se sont négociées entre 10 % et 27 % au-dessus du prix d'introduction au moment de la rédaction de ce rapport. Notre équipe estime qu’un marché d’actions qui soutient ostensiblement les levées de capitaux est un signe encourageant pour la bonne santé générale du secteur des REIT.
Graphique 3 : Les marchés des capitaux actifs permettent aux REITs de passer à l'offensive
Levée de capitaux par les REITs cotés en bourse
Source : S&P Capital IQ, Janus Henderson Investors. Toutes les REITs américaines et canadiennes ; valeurs exprimées en USD. Depuis le début de l’année, au 12 juin 2026.
5. Les REITs ont un rôle à jouer : Dans un portefeuille, l’une de leurs fonctions est d’offrir une diversification. Les REITs ont toujours été parmi les moins corrélées aux valeurs technologiques ; nous l'avons vu se concrétiser au premier semestre 2026 avec des absolute return encore solides du secteur. (Graphique 4) Les REITs ont affiché une corrélation proche de zéro avec les valeurs technologiques et des corrélations très faibles avec les indices boursiers au sens large. En outre, les REIT ont subi moins de replis que les indices larges et le secteur de la technologie cette année et les jours de baisse du marché, les REIT ont en moyenne enregistré des reculs bien moins importants. (Graphique 5)
Graphique 4 : Les FPI offrent un équilibre au sein de marchés dominés par la technologie.
Matrice de corrélation depuis le début de l'étude (performances quotidiennes)
Source : Bloomberg, analyse de Janus Henderson Investors, du 2 janvier 2026 au 12 juin 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Graphique 5 : Les FPI font preuve de résilience avec une faible corrélation et des drawdowns moins élevés.
Perte maximale (baisse de pic à creux depuis le début de l’année)
Source : Bloomberg, analyse de Janus Henderson Investors, du 2 janvier 2026 au 12 juin 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Rendement quotidien moyen les jours de baisse du S&P 500.
Source : Bloomberg, analyse de Janus Henderson Investors, du 2 janvier 2026 au 12 juin 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme un athlète vétéran que l’on suit depuis des années : familier, fiable et éprouvé.
Nous ne sommes pas surpris des performances observées chez les REITs américains depuis le début de l'année. Elles ont démarré l'année avec des valorisations historiquement bon marché, ont joué un rôle de diversificateur de portefeuille, ont continué à afficher une croissance fondamentale constante et ont offert aux investisseurs un rendement de près de 4 %. Aujourd'hui, nous constatons que le secteur commence à passer à l'offensive avec des levées de fonds opportunistes qui visent à améliorer les rendements futurs. Bien que personne ne puisse prédire l'avenir, ces facteurs placent les REITs en bonne position pour potentiellement maintenir cette dynamique jusqu'au deuxième semestre 2026.
Informations importantes
Les rendements peuvent varier et ne sont pas garantis
Les REITs ou Real Estate investment trust investissent dans l'immobilier, par le biais de la propriété directe d'actifs immobiliers, de parts de propriété ou d'hypothèques. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.
Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d'intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l'offre et à la demande, ainsi qu'aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.
L'indice FTSE Nareit All Equity REITs réplique la performance du marché américain des fonds de placement immobilier (REIT).
1 Source : S&P CapitalIQ au 12 juin 2026.
Bilan : état financier qui résume l'actif, le passif et les capitaux propres d'une entreprise à un moment donné. Le bilan peut être utilisé pour évaluer la situation financière d'une entreprise.
Corrélation : proportion dans laquelle les mouvements des cours de deux variables (par exemple, les performances d’actions ou de fonds) vont dans la même direction. Une corrélation de +1,0 signifie que les deux variables évoluent dans le même sens. S’ils ont une corrélation de –1,0, ils se déplacent dans des directions opposées. Un chiffre proche de zéro suggère une relation faible, voire non existante, entre les deux variables.
De-rating : ajustement à la baisse des ratios financiers d’une entreprise, tels que le ratio cours/bénéfice (PER), en réponse à l’incertitude commerciale ou du marché.
Diversification : Répartition des investissements entre différents types d'actifs ou titres afin de réduire l'exposition à un risque unique.
Rendement du dividende : revenu perçu sur un investissement par rapport à son prix, exprimé en pourcentage. Il permet de comparer le niveau de revenu fourni par différents investissements tels que les actions, les obligations, les liquidités, l'immobilier ou entre les fonds à un moment donné.
Capitaux propres et dette : Les entreprises mobilisent des fonds essentiellement via le financement par capitaux propres ou par endettement, utilisant généralement une combinaison en fonction de leurs besoins de flux de trésorerie et de leurs préférences en termes de capital.
Rendement obligataire : Le taux d'intérêt d'une obligation d'État après prise en compte de son prix de marché. Généralement, un rendement « sans risque » plus élevé des obligations d’État diminue l’attractivité des performances plus risquées proposées par les REITs.
Introduction en bourse (IPO) : processus d'émission d'actions d'une société privée au public pour la première fois.
Ratio prêt/valeur (LTV) : une mesure de la dette par rapport à la valeur d’un actif ; dans l’immobilier, des LTV plus faibles indiquent généralement un financement plus conservateur.
Fusions-acquisitions (M&A) : opérations par lesquelles des entreprises ou des actifs importants sont combinés, achetés ou absorbés. [investopedia.com]
Perte maximale : la plus forte baisse de la valeur d’un investissement, de son point le plus haut à son point le plus bas avant un redressement.
Ratio cours/bénéfice (PER ou C/B) : un indicateur de valorisation comparant le cours de l’action d’une entreprise avec son bénéfice par action. [investopedia.com]
Refinancement : Le processus de remplacement et de renégociation des conditions des prêts existants.
Performance totale : la performance globale d’un investissement, combinant l’appréciation du prix et les revenus tels que les dividendes.
Les opinions exprimées sont celles de l'auteur au moment de la publication et peuvent différer de celles d'autres personnes/équipes de Janus Henderson Investors. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur de marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.
Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.
Il n'y a aucune garantie que les tendances passées se poursuivront ou que les prévisions se réaliseront.
Communication Publicitaire.
Informations importantes :
Veuillez consulter, ci-dessous, les informations importantes relatives aux fonds visés dans cet article.
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Risques spécifiques
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.