Guy Barnard, Tim Gibson y Greg Kuhl, gestores del equipo de renta variable inmobiliaria global, comentan cómo la Covid-19 está afectando al sector de alquileres residenciales tanto desde el punto de vista de los propietarios como de los inquilinos, y las razones para invertir en el sector a largo plazo.

Aspectos destacados:

  • El cobro de alquileres residenciales se ha mantenido en niveles estables hasta la fecha, lo que pone de manifiesto la resistencia general del sector residencial en tiempos de crisis.
  • Aunque la legislación va a cambiar y podría resultar imprevisible, el equipo espera que los altos niveles de servicio y compromiso con los inquilinos demostrados durante la crisis propiciarán un debate más equilibrado.
  • Las características del sector residencial dependientes de las necesidades —los niveles de retención de empleados en general altos y las plataformas operativas facilitadas por la tecnología— podrían justificar la inversión a largo plazo en el sector.

Durante la evolución de la pandemia de Covid-19, los precios de las acciones de muchas compañías inmobiliarias dedicadas a alquileres residenciales han caído, junto con otros fondos de inversiones inmobiliarias (REIT) comerciales que generan ingresos, debido a la futura preocupación por las tasas de pago de los inquilinos y las perspectivas de los alquileres de mercado. Las órdenes de confinamiento o permanencia en casa en todo el mundo están provocando unos trastornos económicos sin precedentes, aunque los importantes programas de estímulo de los gobiernos parecen haber proporcionado financiación para cubrir las necesidades básicas de la mayoría de quienes están sufriendo dificultades. En EE. UU., los datos del índice de pagos de alquileres de la encuesta del National Multifamily Housing Council muestran que los niveles de cobro mensual de alquileres residenciales se situaron en el 95% al final de abril (cifra próxima al 98% de abril de 2019) y la tendencia del cobro parece ir a mejor a principios de mayo. Estos datos parecen poner de manifiesto la resistencia del sector residencial incluso en tiempos de crisis. De forma similar, los propietarios residenciales cotizados de Alemania apenas han notado impacto en el cobro de alquileres y siguen previendo un crecimiento de los alquileres para este año, continuando la tendencia de muchos años, incluso durante la gran crisis financiera (véase el gráfico siguiente).

Alquileres residenciales frente a la volatilidad del PIB de Alemania

German residental resilience GDP vs rental growth

Fuente: Statistisches Bundesamt, OCDE, Morgan Stanley Research, a 31 de marzo de 2020. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.

Hemos visto cómo muchos propietarios de pisos han lanzado programas dignos de admiración para ayuda a los inquilinos en las dificultades. Dichos programas consisten en atrasos temporales del alquiler, planes de pago flexibles a corto plazo y compromisos de no subir los alquileres. Además, algunas empresas pueden atender de forma segura las necesidades de posibles residentes mediante tours autoguiados y virtuales gracias a la tecnología, así como contratos sin papel, que permiten el alquiler sin contacto. Hemos visto indicios de que los niveles de ocupación se mantienen estables en la crisis económica actual; varias empresas han comunicado recientemente un aumento de los niveles de retención: el número de residentes que decide renovar los contratos en lugar de mudarse ha aumentado y las tendencias de nuevos alquileres han mejorado tras ralentizarse a principios de abril.

Aunque seguimos siendo optimistas sobre las perspectivas de los inquilinos residenciales, hay que estar atentos al marco regulatorio. Desde finales de marzo, muchos países han impuesto moratorias a los desahucios, impidiendo a los propietarios echar los inquilinos incluso en caso de impago; la duración de dichas moratorias no está clara de momento. Además, hemos visto que la limitada disponibilidad de vivienda a precios moderados es ahora un problema en muchas ciudades del mundo y la crisis actual subraya la importancia de proporcionar vivienda a trabajadores clave como sanitarios y profesores. Esto ha llevado a algunas ciudades a imponer controles a los alquileres para limitar su nivel de crecimiento. Aunque la legislación va a cambiar y podría resultar imprevisible, esperamos que los altos niveles de servicio y compromiso con los inquilinos demostrados durante la crisis por propietarios gestionados por profesionales propiciarán un debate más equilibrado.

Por tanto, aunque muchos de nosotros deseamos pasar más tiempo fuera de casa, las características del sector residencial dependientes de las necesidades —los niveles de retención de empleados en general altos y las plataformas operativas facilitadas por la tecnología— podrían justificar que tengamos que los inversores inmobiliarios tengamos que «quedarnos en casa» durante más tiempo.