Aspectos destacados:
- El mercado inmobiliario residencial de Hong Kong tocó fondo a mediados de 2025, con los precios secundarios ahora alrededor de un 10% por encima del mínimo del segundo trimestre de 2025 y el impulso acelerándose tanto en los alquileres como en las transacciones.
- Los factores estructurales (bajadas de los tipos de interés, fuertes efectos riqueza en el mercado de renta variable, planes de inmigración y disminución de la oferta) han mejorado sustancialmente la demanda, llevando algunos alquileres a máximos históricos y reviviendo las ventas del mercado primario.
- Los precios de las acciones de los promotores residenciales se han revalorizado con fuerza, pero a pesar de este repunte, las valoraciones se mantienen en línea con los promedios a largo plazo y muy por debajo de los niveles anteriores a 2018, lo que indica un nuevo potencial alcista.
Serpenteantes colas de inmigración y bulliciosas multitudes en hoteles, centros comerciales y restaurantes, en parte atraídas por el concierto de Blackpink, nos recibieron en nuestra reciente visita a Hong Kong. El renovado dinamismo recordó al Hong Kong anterior a la pandemia, que se ha echado mucho de menos. En el centro de esta reversión del sentimiento se encuentran los bienes inmobiliarios, especialmente el sector residencial, donde el impulso se está acumulando visiblemente.
¿Qué está impulsando el repunte actual en el sector residencial de Hong Kong?
El efecto riqueza sin duda ha sido un catalizador clave para el renovado interés en la propiedad. Las fuertes ganancias de las acciones de Hong Kong, particularmente del auge del mercado de ofertas públicas de venta (OPV), están fluyendo hacia el mercado inmobiliario. Los programas de talentos, como el Plan Top Talent Pass (que ofrece visados a personas con salarios altos y graduados de las mejores universidades de todo el mundo para trabajar o establecer negocios) han atraído a nuevos residentes que han impulsado los alquileres a niveles récord en muchos lugares. Mientras tanto, los recortes de tipos han empujado los tipos hipotecarios a la baja, lo que hace que comprar sea más atractivo que alquilar, dado el carry positivo (mayor rendimiento del alquiler comparado con el tipo hipotecario). Junto con las medidas políticas de apoyo y la disminución de las existencias y la oferta, el mercado residencial ha experimentado un repunte con los precios inmobiliarios del mercado secundario ahora alrededor de un 10% desde mínimo en el segundo trimestre de 2025 (Figura 1).
Figura 1: El mercado residencial secundario de Hong Kong se está recuperando
Centaline Property Centa-City Leading Index
Fuente: Bloomberg, Janus Henderson Investors. Centaline Property Centa-City Leading Index (CENLCCL), del 2 de febrero de 2016 al 8 de febrero de 2026. El índice Centa-City Leading, actualizado semanalmente, mide los precios secundarios de los inmuebles residenciales privados en Hong Kong. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras.
Modo de recuperación temprana: nuestra visita a Wong Chuk Hang
Wong Chuk Hang fue históricamente una zona industrial en la isla de Hong Kong, pero con la apertura de la Línea de la Isla Sur del Ferrocarril de Transporte Masivo (MTR) en 2016, ha experimentado un desarrollo significativo. Entre 2017 y 2021 se adjudicaron seis parcelas a importantes promotores inmobiliarios, lo que supuso la incorporación de casi 5000 viviendas. La proximidad a la ciudad y a varios colegios internacionales en las inmediaciones hacen de Wong Chuk Hang una ubicación privilegiada. El primer lanzamiento en mayo de 2021 coincidió con el pico del mercado residencial. Cuando los precios del mercado en general cayeron alrededor de un 30% desde el máximo, muchos promotores frenaron sus lanzamientos.
Visitamos La Montagne, la cuarta fase del desarrollo, que está gestionado conjuntamente por tres de los principales promotores de Hong Kong: Sino Land, Kerry Properties y Swire Properties. La primera fase de unidades se lanzó en julio de 2023, cuando vimos un ligero repunte en el mercado a unos 28.000 dólares de Hong Kong por pie cuadrado (psf), pero las ventas se detuvieron cuando el mercado volvió a bajar. Probar el mercado de nuevo a prueba a principios de 2025 una vez finalizado el proyecto, ofreciendo rebajas de precios de alrededor del 20%, recibió una respuesta poco entusiasta. Pero esto cambió a mediados de 2025, cuando el interés y el impulso comenzaron a acelerarse. Aunque no ha habido otro nuevo lanzamiento oficial desde entonces, las unidades han seguido vendiéndose mediante licitaciones y los precios han ido subiendo constantemente. Hoy en día, una unidad de tres dormitorios de 800 pies cuadrados con vistas a Brick Hill (la ubicación del parque temático Ocean Park) y las bahías circundantes tiene una venta de alrededor de 30 millones de dólares HK.
Vista desde una unidad de lujo en el desarrollo de La Montagne. Crédito de la imagen: equipo de Sector inmobiliario cotizado global.
¿Más margen para que los valores residenciales de Hong Kong se revaloricen?
Mediados de 2025 marcaron el fondo del mercado residencial de Hong Kong. Si bien otros sectores comerciales no han experimentado una recuperación de la misma magnitud, la actividad ha repuntado: las transacciones están aumentando, el impulso de los alquileres está mejorando y están surgiendo focos selectivos de crecimiento positivo de los alquileres. Las acciones inmobiliarias de Hong Kong fueron una de las que mejor se comportaron a nivel mundial en los últimos 12 meses, ya que el renovado interés ha impulsado una importante re-rating de los múltiplos.
Seguimos siendo optimistas con respecto al sector, siempre y cuando los factores clave para la solidez de los fundamentales sigan por buen camino. Los promotores de Hong Kong están ahora en trading con un 40% de descuento respecto al NAV (valor liquidativo) frente a los mínimos del 70% de descuento respecto al NAV y pueden parecer caros, especialmente en comparación con los niveles históricos desde 2018. Sin embargo, aunque los precios de las acciones de algunas promotoras se han duplicado desde los mínimos de abril de 2025, siguen estables con respecto a 2018, lo que refleja la década perdida de Hong Kong. Ha sido un periodo excepcionalmente difícil, con un importante de-rating, reflejo de los múltiples golpes asestados a la ciudad desde las protestas de 2018 hasta la pandemia, las políticas de cero covid-19 de China y el rápido ciclo de subidas de tipos en 2022. A medida que los precios inmobiliarios y los alquileres se recuperan, es más probable que los promotores recuperen el poder de negociación, lo que respalda una mayor rentabilidad. El crecimiento de los beneficios y del valor de los activos impulsará, a su vez, el próximo tramo de rentabilidad del precio de las acciones.
Gráfico 2. Descuento de los promotores de Hong Kong respecto al valor liquidativo (VL)
Fuente: Bank of America Merrill Lynch, Janus Henderson Investors. Del 31 de enero de 1990 al 31 de enero de 2026. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras.
El sector inmobiliario está en el centro mismo de la economía; mientras Hong Kong trabaja para recuperar su gloria formal, creemos que el sector inmobiliario será uno de los principales beneficiarios.
Balance: un indicador de solidez financiera; en el contexto de una empresa, es un estado financiero que resume los activos, pasivos y patrimonio neto de una empresa en un momento determinado. Cada segmento da una idea a los inversores de lo que la empresa posee y debe, así como de la cantidad invertida por los accionistas.
Descuento respecto al VL: Valor liquidativo (VL). mide el valor subyacente de las posiciones del REIT tomando el valor de mercado y restando las deudas, como los pasivos hipotecarios. Cuando el precio de mercado de una inversión es más alto que su valor liquidativo, se dice que cotiza con una prima. Por el contrario, cuando el precio de mercado de una inversión es inferior a su valor liquidativo, se dice que se cotiza con descuento.
Reducción de rating de los múltiplos: los múltiplos son herramientas financieras que se utilizan para evaluar la valoración de una empresa al ayudar a comparar las valoraciones de las empresas dentro de la misma industria. En el caso de la renta variable, una reducción se refiere al ajuste a la baja de los múltiplos (ratios financieros) de una empresa, como la relación precio-beneficio (PER), en respuesta a la incertidumbre empresarial o del mercado. Una revalorización se produce cuando los inversores están dispuestos a pagar un precio más alto por las acciones, normalmente en previsión de mayores beneficios futuros.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias realizadas a valores concretos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no deben considerarse rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.
No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o de que se cumplan las previsiones.
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Información importante
Le recomendamos que lea la siguiente información acerca de los fondos relacionados con el presente artículo.
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados para reducir el riesgo reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Si un Fondo tiene una gran exposición a un país o una región geográfica en concreto, lleva un nivel más alto de riesgo que un fondo que está mucho más diversificado.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados para reducir el riesgo reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- El Fondo puede incurrir en un mayor nivel de costes de transacción como resultado de la inversión en mercados menos activos o menos desarrollados en comparación con un fondo que invierte en mercados más activos/desarrollados.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.