Aspectos destacados:
- Las tasas de vacantes en el mercado de oficinas de Sydney siguen siendo altas, pero la escasa oferta de futuros/contratos de futuros, el aumento de las consultas de inquilinos y los acuerdos recientes insinúan cierta estabilización.
- A pesar de que el desarrollo de Chifley ofrece un espacio de oficinas prima muy deseable, se ofrecen niveles de incentivos en línea con el promedio del 30% en el sector para atraer inquilinos.
- La huida hacia la calidad, la satisfacción de las necesidades cambiantes de los inquilinos y las credenciales de sostenibilidad son temas recurrentes para el sector inmobiliario global.
El mercado de oficinas de Sydney está algo bifurcado en este momento: por un lado, la demanda de inquilinos en el mercado en general es débil con el aumento de la desocupación, y por el otro, hay signos tempranos de ajuste y fortaleza en el segmento prima.
Tras nuestro reciente viaje a Sídney, donde visitamos la mayor urbanización de oficinas del mercados emergentesrcado, acción actualización del sector y analizar qué podría deparar la futuro/contrato de futuro.
Los bienes raíces están destinados a ser un simple negocio de oferta y demanda. Ahora mismo, aunque la oferta de oficinas actual en Sídney sigue siendo elevada, la oferta futuro/contrato de futuro está por debajo de la media a largo plazo debido al aumento de los costes de construcción. Al mismo tiempo, la demanda sigue siendo muy débil, lo que da lugar a incentivos al alquiler (utilizados para atraer o retener inquilinos, p. ej., acondicionamiento de cotizaciones, a descuentos en el alquiler, periodos gratuitos) actualmente en niveles exorbitantes. Pero esto solo nos da los titulares. Debajo de la superficie, vemos algunos brotes verdes para los mejores activos en las mejores ubicaciones. ¿Supone esto el inicio de un nuevo ciclo para el mercado de oficinas de Sídney o de un mercado estancado con pocos ganadores?
Desarrollo de Chifley: ¿una paradoja panorámica?
Nuestra visita a la Torre Chifley ayudó a responder esta pregunta. Allí, disfrutamos de una de las mejores vistas desde cualquier edificio de oficinas en el mundo: desde el desarrollo de Charter Hall en Chifley North Tower. El desarrollo ampliará el recinto de Chifley al agregar una Torre Sur adicional y ofrecerá un espacio combinado de casi 1.2 m2 pies cuadrados, la mayor parte de espacio de oficinas.
Vista de la Torre Chifley hacia el oeste hacia Bondi. Crédito de la imagen: Tim Gibson.
Su finalización está prevista para mediados de 2027, y parece ser uno de los lugares más codiciados y ya ha atraído a los bancos de inversión UBS y Morgan Stanley como inquilinos ancla. Además de un nuevo espacio de oficinas con vistas increíbles, el desarrollo de Chifley ofrecerá instalaciones "imprescindibles", como ofertas de fitness y bienestar, así como "terceros espacios" adicionales. Esto refleja un tema en los mercados de oficinas de todo el mundo, a saber, la huida hacia la calidad, que parece ser el nuevo nivel básico, ya que los empleadores buscan que los empleados vuelvan a la oficina durante más tiempo.
Maqueta a escala del desarrollo de Chifley con la nueva Torre Sur. Crédito de la imagen: Tim Gibson.
Sin embargo, si profundizamos un poco más, encontramos que incluso para este nuevo activo súper premium, los incentivos permanecen en línea con el mercado en el 30% del valor bruto general del alquiler de la propiedad. Si bien la oferta de futuros/contratos de futuros sigue siendo moderada sin nuevos desarrollos en 2026 y la mitad de la cartera de 2027 ya publicada, todavía hay una tasa de vacantes actual del 14%. Hoy en día, Chifley South tiene un 55% de prearrendamiento, pero esto incluye al desarrollador Charter Hall tomando 60,000 pies cuadrados como su sede. No hay duda de que este número mejorará a medida que se acerque la finalización, pero por ahora, los inquilinos tienen poder de negociación.
Figura 1: Próximos grandes proyectos de desarrollo del distrito central de negocios (CBD) de Sídney
Superficie neta alquilable total (NLA) en m²
Fuente: CBRE Research; CBD de Sídney; 3T 2025.
¿La debilidad del mercado de oficinas de Sídney se debe a la falta de vendedores más que a la falta de compradores?
Según CBRE, a partir del tercer trimestre de 2025, la tasa de vacantes de oficinas del CBD de Sídney se sitúa en el 13,7%, con la oferta anunciada anteriormente en el mercado. La vacante principal se sitúa en más del 14% y la secundaria en el 13%. La buena noticia es que se espera que este nivel de vacantes alcance su punto máximo, ya que la nueva oferta es más reducida, los niveles de consultas de los inquilinos han aumentado y el espacio subarrendado se está retirando.
Gráfico 2: Tasas de vacantes de oficinas en el distrito central de Sídney por categoría
Tasa general de vacantes
Fuente: PCA; Investigación CBRE; CBD de Sídney; 3T 2025.
Los niveles de incentivos también parecen haber tocado techo, tras haberse disparado durante la pandemia. Actualmente, promedian alrededor del 31% en las áreas centrales, pero llegan hasta el 44% (!) en las áreas menos buscadas, como el Corredor Occidental. Esto significa que los propietarios no reciben ningún alquiler y, de hecho, tienen un flujo de caja negativo debido a los cargos por servicio y otros gastos, ¡por casi la mitad del arrendamiento!
En cuanto al mercado de inversión, 2025 parece que será uno de los peores en términos de volumen en una década. De hecho, alrededor de 2.000 millones de dólares australianos en acuerdos lo pondrán a la par con las profundidades de la pandemia en 2020. La gran diferencia en este periodo de cinco años es que los tipos de interés han aumentado, y las valoraciones inmobiliarias han caído como reflejo de ello. Se podría argumentar que tal vez la falta de transacciones refleje una falta de vendedores más que una falta de compradores. De hecho, en señales de una posible descongelación del mercado, en octubre GPT Group anunció que compraría una participación del 50% en Grosvenor Place por $ 860 millones a un rendimiento del 7% (suponiendo que se alquile totalmente),1 Actualmente el edificio está desocupado en un 30%.
Sin embargo, persistirán los retos para los activos más antiguos y los más rezagados en el frente de la sostenibilidad. Los propietarios deben invertir en renovaciones significativas o enfrentarse a niveles persistentemente altos de vacantes e incentivos, lo que no es una decisión envidiable.
Conclusión
El mercado de oficinas de Sídney refleja hoy en día muchos de los temas dentro del mercado de oficinas a nivel mundial, es decir, un mercado de dos niveles entre los activos más antiguos y que han perdido el favor de los inversores, frente a los activos más nuevos que satisfacen las necesidades de los inquilinos de hoy. El desarrollo de Chifley es un ejemplo de los aspectos que desean los inquilinos, es decir, nuevos edificios modernos que combinen instalaciones de estilo de vida y bienestar, así como credenciales de sostenibilidad.
A medida que el mercado se adapta, el mensaje para los propietarios es claro: la calidad lo es ahora todo, y la vista desde arriba es tan exclusiva como siempre.
1 Norma Financiera; CSC se asocia con GPT con una venta de 860 millones de dólares; 24 de octubre de 2025.
Flujo de caja: El saldo neto de efectivo/liquidez que se mueve dentro y fuera de una empresa. El flujo de caja positivo muestra que entra más dinero del que sale, mientras que el flujo de caja negativo significa que sale más dinero que entra en la empresa.
Propiedad rendimiento: Rendimiento anual de una inversión inmobiliaria generalmente expresado como porcentaje del valor del capital.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias realizadas a valores concretos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no deben considerarse rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.
No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o de que se cumplan las previsiones.
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Información importante
Le recomendamos que lea la siguiente información acerca de los fondos relacionados con el presente artículo.
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Las acciones de sociedades pequeñas o medianas pueden ser más volátiles que las acciones de grandes sociedades, y en ocasiones puede ser difícil valorar o vender acciones en tiempos y precios deseados, lo que aumenta el riesgo de pérdida.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados para reducir el riesgo reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.
Riesgos específicos
- Las acciones/participaciones pueden perder valor con rapidez y, por lo general, implican un mayor riesgo que los bonos o los instrumentos del mercado monetario. Como resultado, el valor de su inversión puede bajar.
- Si un Fondo tiene una gran exposición a un país o una región geográfica en concreto, lleva un nivel más alto de riesgo que un fondo que está mucho más diversificado.
- El Fondo se centra en determinados sectores o áreas de inversión y puede verse muy afectado por factores como los cambios en la regulación gubernamental, el aumento de la competencia de precios, los avances tecnológicos y otros acontecimientos adversos.
- Este Fondo puede tener una cartera especialmente concentrada en relación con su universo de inversión u otros fondos de su sector. Un evento adverso que afecte incluso a un número reducido de tenencias podría generar una volatilidad o pérdidas significativas para el Fondo.
- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
- El Fondo podrá utilizar derivados para reducir el riesgo reducir el riesgo o gestionar la cartera de forma más eficiente. Sin embargo, esto conlleva otros riesgos, en particular, que la contraparte de un derivado no pueda cumplir sus obligaciones contractuales.
- Si el Fondo mantiene activos en divisas distintas de la divisa base del Fondo o si usted invierte en una clase de acciones/ participaciones de una divisa diferente a la del Fondo (a menos que esté «cubierto»), el valor de su inversión puede verse afectado por las variaciones de los tipos de cambio.
- Cuando el Fondo, o una clase de acciones/participaciones con cobertura, trata de mitigar los movimientos del tipo de cambio de una divisa en relación con la divisa base, la propia estrategia de cobertura puede tener un impacto positivo o negativo en el valor del Fondo debido a las diferencias en los tipos de interés a corto plazo entre las divisas.
- Los valores del Fondo podrían resultar difíciles de valorar o de vender en el momento y al precio deseados, especialmente en condiciones de mercado extremas, cuando los precios de los activos pueden estar bajando, lo que aumenta el riesgo de pérdidas en las inversiones.
- El Fondo puede incurrir en un mayor nivel de costes de transacción como resultado de la inversión en mercados menos activos o menos desarrollados en comparación con un fondo que invierte en mercados más activos/desarrollados.
- Una parte o la totalidad de los gastos en curso del Fondo se pueden tomar del capital, lo que puede debilitar el capital o reducir el potencial de crecimiento de capital.
- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesta o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
- Además de los ingresos, esta clase de acciones podrá distribuir las ganancias de capital realizadas y no realizadas y el capital original invertido. Los honorarios, cargos y gastos también se deducen del capital. Ambos factores pueden dar lugar a una erosión del capital y a una reducción del potencial de crecimiento de capital. Los inversores también deben tener en cuenta que las distribuciones de esta naturaleza pueden ser tratadas (y gravadas) como ingresos dependiendo de la legislación fiscal local.