JH Explorer: ¿Habrá una regreso de película para Los Ángeles?

El mercado inmobiliario comercial de Los Ángeles se enfrenta a múltiples obstáculos. Recientemente recorrimos la ciudad por primera vez desde los devastadores incendios forestales de enero, reuniéndonos con propietarios, inversores y agentes inmobiliarios locales, para calibrar si la ciudad mostraba algún signo de recuperación. La «ciudad de los Ángeles» sigue siendo una potencia cultural y económica, pero los últimos acontecimientos han arrojado una luz aún más brillante sobre su futuro. Los líderes locales se preguntan si la ciudad puede mantener su encanto como lugar atractivo para residentes y empresas, y si, a falta de reformas políticas importantes, los mejores días de la ciudad podrían haber quedado ya atrás.

Los Ángeles se enfrenta a grandes problemas económicos y sociales

Sobre el terreno, el ánimo no podía ser más negativo. La magnitud de los retos es significativa, con cuestiones planteadas que van desde el deterioro de la confianza empresarial y la contracción del sector del entretenimiento, hasta el rampante número de personas sin techo, la carestía de la vivienda y un estricto entorno fiscal y normativo que prohíbe la tan necesaria oferta de viviendas. La emigración también sigue siendo un importante obstáculo para el crecimiento económico de Los Ángeles, lo que la convierte en una de las metrópolis de crecimiento más lento de EE. UU. En los cinco años hasta 2024, el condado de Los Ángeles ha perdido casi el 2,5% de su población y cientos de empresas se han llevado su sede fuera de la ciudad.

Los devastadores incendios forestales y los inminentes problemas generados por los aranceles parecen no haber hecho más que agravar las preocupaciones existentes. Los incendios forestales han deprimido la actividad empresarial, mientras que la incertidumbre acerca de los aranceles amenaza con congelar la toma de decisiones de las empresas.

Costosa devastación por los incendios forestales

Los incendios de Los Ángeles de enero de 2025 fueron los más destructivos de la historia de la ciudad. El peaje económico ha sido asombroso, con más de 18.000 estructuras destruidas que han causado daños y pérdidas económicas estimadas en 250.000 millones de dólares, y pérdidas de valor inmobiliario de unos 40.000 millones de dólares.¹ El impacto más evidente ha sido el desplazamiento generalizado, con incertidumbre acerca del coste y el calendario del proceso de reconstrucción.

¿Cuáles son las implicaciones de los incendios forestales de Los Ángeles en el sector inmobiliario?

Hasta ahora, el impacto en el mercado inmobiliario comercial y residencial se ha limitado en cierta medida a las zonas más afectadas, ya que más del 95% de las pérdidas inmobiliarias en los incendios proceden de viviendas unifamiliares. ^{número arábigo} La mayoría de las familias desplazadas han alquilado casas más grandes o Airbnbs a corto plazo en la ciudad. Aquí es donde el mercado del alquiler se ha mostrado más implacable ante la desesperación por encontrar techo, y donde las sospechas de que los propietarios aplican tácticas de «precios abusivos» han sido más graves.

Sin embargo, en términos generales, el impacto en el sector de los pisos de Los Ángeles ha sido moderado. En Pacific Palisades, la renta familiar rondaba los 200.000 dólares de media y el valor de las viviendas los 3,8 millones de dólares. El sector tradicional de los pisos, por el contrario, se caracteriza por inquilinos más jóvenes y está dominado por apartamentos de un dormitorio y estudios. Los alquileres de pisos apenas aumentaron un 0,6% en el primer trimestre de 2025 con respecto al año pasado, muy por debajo de la media nacional del 1,1%.³

Más allá del impacto a corto plazo en el mercado residencial, sigue existiendo un temor real a que, tras los incendios, muchas familias y empresarios sencillamente no vuelvan. Muchos residentes que perdieron sus casas han emigrado con sus familias y, en algunos casos, con sus empleados a ciudades costeras cercanas, con viviendas más baratas, donde los niños han sido matriculados rápidamente en las escuelas públicas. Algunos han abandonado el estado por completo, mudándose a Arizona o Texas. El tiempo dirá si estos movimientos son permanentes.

El optimismo sobre los tiempos de la reconstrucción también era limitado. Algunos expertos sugerían un plazo de más de cinco años para restaurar completamente las zonas más afectadas. Aludían a los graves daños causados a las infraestructuras, los problemas logísticos para la entrega de materiales, un proceso de aprobación de permisos lento y arduo, la elevada demanda de contratistas, la limitada disponibilidad de mano de obra y la escalada de los costes de construcción. Otro obstáculo es la inestabilidad del mercado de los seguros, ya que en muchos casos los pagos de los siniestros no alcanzan ni de lejos los costes de reconstrucción. Los principales proveedores, como State Farm y Allstate, también han dejado de emitir nuevas pólizas en zonas de alto riesgo.

El aleccionador mercado de oficinas de Los Ángeles

En medio de un panorama cambiante de débil crecimiento económico y teletrabajo, no es ningún secreto que el sector de oficinas de Los Ángeles se encuentra seriamente amenazado. Lejos de lo que fue un mercado de oficinas en auge, varias operaciones recientes sugieren que el valor de las oficinas se ha hundido entre un 35% y un 70% desde principios de 2020.

En este viaje no vimos nada que nos haga pensar que se avecinan días mejores. Aunque Los Ángeles no es la única ciudad que se enfrenta a grandes usuarios corporativos que huyen los distritos centrales de negocios (CBD) del centro, el «bucle de la fatalidad» urbano de la ciudad parece considerablemente peor que el de sus puertas de entrada homólogas. El centro de Los Ángeles, en particular, no muestra indicios de frenar el exceso de espacio de oficinas vacías, con los edificios de oficinas obsoletos más antiguos perdiendo inquilinos, y algunos cayendo en ejecución hipotecaria dada la magnitud de la destrucción de valor.

Los problemas de Los Ángeles son especialmente graves por varias razones. La crisis de los sin techo, de la que el centro de Los Ángeles es el epicentro, se nos planteó varias veces como un obstáculo clave para la recuperación de las oficinas. La población de personas sin hogar de la ciudad y el condado de Los Ángeles, con más de 70.000, era la segunda más numerosa entre las ciudades estadounidenses en 2024, según USAFacts.org.

La frecuentación de las oficinas en la ciudad también sigue muy por debajo de la media nacional, estancándose en el último año en apenas un 50% de los niveles de antes de la covid-19. Su extensa geografía y sus conocidos y épicos desplazamientos en hora punta son un gran obstáculo para la obligación de volver al trabajo en la oficina. A diferencia de otras grandes ciudades, Los Ángeles carece de alternativas creíbles al desplazamiento en coche al trabajo.

Dado que los principales motores de la economía (es decir, los sectores de la tecnología y los medios de comunicación/entretenimiento) siguen retirándose del mercado y redimensionando sus oficinas, nos sigue resultando difícil ser constructivos. A diferencia de San Francisco, donde las esperanzas de una inminente recuperación de las oficinas se han depositado en un resurgimiento de la IA, los motores del crecimiento de la demanda de oficinas en Los Ángeles parecen esquivos. Otros mercados, como Nueva York y Boston, por el contrario, están experimentando una ralentización de la reducción de personal y una actividad mucho más vibrante de los inquilinos, mientras que los mercados de oficinas del Cinturón del Sol, como Austin, Miami, Atlanta, Dallas y Charlotte, siguen beneficiándose de las tendencias demográficas favorables y de los traslados de empresas.

En Los Ángeles, los numerosos obstáculos han contribuido a una tasa de disponibilidad de oficinas (que incluye el espacio disponible para subarrendar) alarmantemente alta, del 28%, frente al 17% de principios de 2020 (gráfico 3). Mientras que algunas partes del mercado de oficinas de Los Ángeles están resistiendo a medida que las empresas se trasladan al oeste, a zonas más seguras y vibrantes como Culver City, Beverly Hills y Bel Air, la mayoría simplemente se están reubicando, y reduciendo significativamente su superficie de oficinas.

Los problemas del entretenimiento se suman a las perspectivas menos constructivas

La industria tradicional del entretenimiento, el latido de la vida en Los Ángeles, también se está viendo fuertemente alterado. Recorrimos varios de los principales estudios de producción y platós de Hollywood Oeste. Érase una vez una actividad bulliciosa de equipos de filmación y producción. En la actualidad, la gente del sector describe un futuro preocupante. La producción de largometrajes en exteriores ha descendido un 29% respecto a hace un año, y la de televisión un 58% en los últimos tres años. El número de días de grabación reservados para escenarios musicales ha caído de 127 en 2022 a solo 11 en lo que va de año.⁴

Los recortes globales del gasto en streaming son una parte de la historia, pero California también está perdiendo cuota de rodaje en favor de mercados de menor coste con incentivos fiscales más atractivos, como Georgia, Luisiana y Nueva York. Parte de la producción se ha trasladado incluso a Canadá y el Reino Unido. Servicios de streaming como Amazon, Disney, Warner Bros, Discovery y Paramount están filmando cada vez más en sus propias instalaciones. La demanda de alquiler de platós de Los Ángeles, que antes estaban llenos en pleno auge de los contenidos en streaming, ya no parece existir. La ocupación de los platós, en el pasado normalmente por encima del nivel del 90%, ahora se ha desplomado a un nuevo mínimo del 63% en 2024.⁵

¿Se recuperará Los Ángeles?

La economía de Los Ángeles es realmente grande, dinámica y diversa, pero el sector del entretenimiento se considera la piedra angular de las perspectivas de crecimiento de la ciudad. Nuevas luchas supondrían un importante lastre para el crecimiento económico, sobre todo si se añaden a la larga lista de obstáculos con que ya cuenta la ciudad.

Nuestro viaje de investigación reforzó nuestra visión menos constructiva de Los Ángeles, con la necesidad de una acción audaz para cambiar las cosas. Pensando en la icónica frase del exgobernador de California, Arnold Schwarzenegger, en Terminator, «volveré», la vuelta a Hollywood podría ser, en efecto, la clave para cambiar la suerte de una ciudad en una encrucijada.

Información importante

REIT o fondos de inversión inmobiliaria: fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Los valores inmobiliarios, entre ellos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no calificar para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.