Renta variable inmobiliaria: "¿Qué está pasando? ¿Hay alguien? ¿Hay alguien?"

No ha habido muchos momentos de alegría este año para los inversores, pero hace poco llegó uno. Cuando se les pidió que explicaran el efecto de los aranceles, los economistas recurrieron al manual de la Ley Arancelaria Smoot-Hawley. Los aficionados al cine recordarán una escena de "La escapada de Ferris Bueller", que no solo menciona estos aranceles de 1930, sino que también resume en parte cómo se sentían tanto Main Street como Wall Street en ese momento: aturdidos y confusos. Pero a diferencia de la escena de la película, en la que un profesor intenta explicar los aranceles a los alumnos de secundaria, los inversores no se aburren.

¿Qué está pasando en los mercados de renta variable inmobiliaria?

Los activos refugio han estado a la orden del día. Desde el «Día de la Liberación» del presidente Trump, el oro y los bonos del gobierno europeos en particular se han comportado bien en moneda local e incluso mejor en dólares estadounidenses. Por contra, los 7 Magníficos y el petróleo se han depreciado alrededor de un 10%.¹ Esto probablemente se comprenda en vista de la elevada valoración de partida que tenían estas compañías y los temores en torno al crecimiento económico mundial que lastran el precio del petróleo.

En el sector inmobiliario, las cosas (afortunadamente) han estado un poco más tranquilas, como hemos comentado recientemente; sin duda esto es lo que esperábamos ver. En nuestro mundo de la variable renta inmobiliaria, hemos observado tendencias similares a las de los mercados bursátiles en general, a saber, un mejor comportamiento relativo de Europa y Asia y un rezagamiento de EE. UU respecto a aquellos. Dentro de los tipos de inmuebles, los arrendadores con contratos de alquiler de mayor duración y más activos no discrecionales, como salud y arrendamiento neto, han generado mejores resultados que sectores más sensibles a la coyuntura, como hoteles, venta minorista y oficinas.

¿Qué preguntas deberían hacerse los inversores del sector inmobiliario?

La respuesta a esta pregunta probablemente se encuentre fuera del mundo inmobiliario y depende en gran medida de la política (y de los tuits) del Despacho Oval. En consecuencia, hacer predicciones está plagado de dificultades y quizá no sean muy fiables. Otra pregunta razonable que nos podemos hacer es: "¿Qué patrones estamos viendo y seguirán en vigor?" Parece que habrá poca tregua en el flujo de noticias, tanto buenas como malas. Por tanto, los inversores deberían seguir esperando un abanico mucho más amplio de resultados, tanto positivos como negativos, y atribuirles una probabilidad mucho mayor de que surjan.

Una última cuestión que debemos considerar es: "¿Están en riesgo las normas económicas y, si es así, cuáles?" Puede que sea demasiado pronto para responder a esta pregunta, pero los mercados ya están tanteando el terreno al centrarse sobre todo en el papel de refugio de los activos estadounidenses y, últimamente, en la independencia de la Reserva Federal. Si estas normas se alteran, habrá consecuencias de inversión de gran alcance para todos los inversores; y si se mantienen, podrían surgir oportunidades rentables en empresas de alta calidad cotizadas en EE. UU., incluso dentro del sector inmobiliario, que ha registrado fuertes ventas de un tiempo a esta parte.

¿La renta variable inmobiliaria puede ofrecer respuestas?

Para responder a esta cuestión, probablemente tengamos que hacernos una última pregunta: "¿Qué características de inversión deberíamos buscar en este entorno de volatilidad (que posiblemente se prolongará)?" En nuestra opinión, las empresas con mayor visibilidad de los beneficios y bases de activos duraderas a largo plazo, como las inmobiliarias, son más susceptibles de comportarse mejor que las que predecían unas ventas trimestrales basadas en los costes de los insumos y la demanda de los consumidores, dos factores que ahora son casi imposibles de predecir. El hecho de que el sector inmobiliario haya entrado en el periodo de turbulencia más reciente con un descuento histórico respecto a la renta variable en general también nos consuela un poco. Analizar los aranceles, la política fiscal y monetaria y las divisas es más difícil que nunca. Por lo tanto, los beneficios nacionales frente a los globales son un aspecto clave a considerar; en este sentido, el sector inmobiliario es uno de los negocios más locales que podemos encontrar.

Sin embargo, no seremos inmunes. Si la economía mundial se ralentiza, la confianza de los consumidores y las empresas podría verse afectada, lo que daría lugar a un menor crecimiento de los alquileres. Con todo, la escalada contractual de los arrendamientos puede ayudar a contrarrestar esto, al igual que la probabilidad de que los tipos de interés bajen en este entorno incierto. Sin duda, como hemos visto, los tipos de inmuebles con arrendamientos más cíclicos y de corta duración se verán más afectados, mientras que las áreas más defensivas deberían obtener mejores resultados. La habilidad del equipo directivo y la perspicacia del balance probablemente también pasen al primer plano. Si la confianza de las empresas y los consumidores mejora, los gestores activos del sector inmobiliario cotizado pueden reposicionar las carteras hacia los tipos de inmuebles que son más susceptibles de beneficiarse de un regreso a la "normalidad".

En este momento, hay muchas más preguntas que respuestas, lo cual resulta frustrante para los inversores que históricamente han estado acostumbrados a un mayor grado de certeza. En este contexto, posiblemente se vuelvan complacientes con el respaldo de los bancos centrales o gobiernos a unas valoraciones de las acciones cada vez más altas (en detrimento de la valoración relativa de los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) vista en los últimos años). En nuestra opinión, la renta variable inmobiliaria puede ofrecer respuestas y soluciones a algunas de estas preguntas, y ante la probabilidad de que las condiciones imperantes continúen durante más tiempo, ¡tal vez no sea solo Ferris Buller al que le vendría bien una escapada!

La diversificación y la previsibilidad serán fundamentales

Siempre surgen oportunidades en tiempos de turbulencia. El presidente de la Reserva Federal estadounidense, Jerome Powell, aludió recientemente en un discurso político al «gran Ferris Bueller de Chicago»: «La vida pasa bastante rápido. Si no te detienes y miras a tu alrededor de vez en cuando, podrías perdértela». Creemos que, históricamente, la atractiva valoración relativa de los activos inmobiliarios cotizados en la actualidad, junto con un entorno macroeconómico cada vez más imprevisible, hacen que este sea un buen momento para que los inversores se planteen invertir en renta variable inmobiliaria. Aunque el mercado ha infravalorado la diversificación y la previsibilidad, probablemente sigan siendo claves, pues creemos que una asignación a renta variable inmobiliaria puede proporcionar a los inversores estas dos características tan importantes de la cartera.

¹ Fuente: Bloomberg, Janus Henderson Investors, periodo de rentabilidades del 2 de abril al 22 de abril de 2025. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras.

Información importante

Los REITs o Real Estate Investment Trusts (fondos de inversión inmobiliaria) invierten en bienes raíces a través de la propiedad directa de activos o acciones inmobiliarias, o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Los valores vinculados a bienes inmuebles, incluidos los REIT son sensibles a cambios en los valores de los inmuebles y los ingresos por alquileres, impuestos sobre bienes inmuebles, tipos de interés, requisitos fiscales y normativos, oferta y demanda, así como a la competencia profesional del equipo directivo y la solvencia de la compañía. Además, los REIT podrían no cumplir los requisitos para beneficiarse de ciertas ventajas fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.