Bienes inmuebles cotizados: reconfortándose con la sólida posición de los REIT en medio de mercados desafiantes
El codirector de Global Property Equities, Guy Barnard, analiza las razones por las que el equipo ve una perspectiva más optimista para los REIT cotizados para el resto del año y hasta 2024.
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Aspectos destacados:
- A pesar de la negatividad que rodea a los bienes raíces, los rendimientos de los REIT cotizados a nivel mundial se mantienen estables en lo que va del año, ya que se amortizaron en 2022. El equipo continúa observando niveles generalmente altos de ocupación y un crecimiento continuo de las rentas dentro de la clase de activos.
- Los REIT cotizados tienen niveles de apalancamiento muy bajos en comparación con la historia y disfrutan de un acceso continuo a la financiación a través de deuda no garantizada, lo que les permite aprovechar las oportunidades que surgen.
- El pronóstico de crecimiento de las ganancias del 5 % en 2023 para los REIT cotizados en EE. UU. frente a una disminución para las acciones más amplias, y las valoraciones atractivas proporcionan una justificación adicional para la visión más constructiva del equipo.
Información importante
Cuadro 1. Variación anual de los beneficios del S&P 500 frente a variación de precios (%)
REIT o fondos de inversión inmobiliaria : fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.
Los valores inmobiliarios, entre ellos los de los Fondos de inversión inmobiliaria (REIT), pueden comportar riesgos adicionales, incluido el riesgo de tipos de interés, de gestión, fiscal, económico, medioambiental y de concentración.
A medida que nos acercamos a la mitad de 2023, los bienes raíces comerciales continúan ocupando los titulares, con preocupaciones que pasan del costo de la financiación, a raíz de los aumentos de intereses, a preocupaciones sobre la disponibilidad de crédito para bienes raíces a raíz de la crisis bancaria en los EE. UU., y con preocupaciones en torno, en particular, al sector de oficinas de los EE. UU.
Ahora, a pesar de esos titulares y los desafíos, los REIT [fideicomisos de inversión en bienes raíces] globales se encuentran prácticamente sin cambios, desde el año hasta la fecha (27 de junio de 2023),1 lo que nuevamente refleja nuestra opinión de que gran parte de la revisión de precios que se requería en bienes raíces tomó colocarse muy rápidamente en el mercado REIT cotizado en el transcurso de 2022.
En nuestras conversaciones con los clientes, realmente hemos tratado de centrarnos en tres temas clave. En primer lugar, es solo una necesidad de mirar más allá de esos titulares. Sin duda, hay desafíos en partes del sector inmobiliario, y el mercado de oficinas de EE. UU. se enfrenta a una situación muy aguda con tasas de vacantes de [casi] 30 % en muchas de las principales ciudades de entrada, pero esta es un área del mercado que fácilmente podemos evitar en el mercado inmobiliario cotizado. Y muchas otras áreas del mercado siguen demostrando un crecimiento muy sólido y robusto de los ingresos y los alquileres.
A medida que aumentan los costes de financiación, los REIT cotizados pueden beneficiarse de un menor apalancamiento y un mayor acceso a financiación
En segundo lugar, desde el punto de vista de la financiación, claramente habrá ganadores y perdedores, y creemos que el sector REIT será uno de los ganadores de la situación actual. Los niveles de apalancamiento son muy bajos, en relación con la historia y en términos absolutos,2 y los REIT han seguido demostrando que tienen acceso a la deuda a través de los mercados de bonos no garantizados a diferenciales [tasas] y precios que siguen siendo razonables y acumulativos para sus modelos comerciales generales. .
Por lo tanto, estamos cada vez más entusiasmados con las oportunidades para que los REIT se beneficien de algunos de los desafíos de otros, en particular los propietarios de bienes raíces más apalancados y privados, y se consoliden como una proporción del mercado inmobiliario general.
Los REIT están mostrando resiliencia operativa y se prevé que sus ganancias crezcan
En segundo lugar, creo que la importancia de la resiliencia operativa claramente pasará a primer plano a medida que avancemos en la siguiente fase del ciclo. Aquí, de nuevo, cuando hablamos de las empresas en las que invertimos, seguimos observando niveles muy altos de ocupación y un crecimiento continuo de los alquileres, lo que sigue alimentando el crecimiento de los beneficios y los dividendos para nosotros como inversores.
Entonces, cuando observamos el pronóstico de crecimiento de las ganancias para el sector REIT de EE. UU. este año del 5% y el crecimiento continuo en 2024,3 creemos que esto parece atractivo en relación con el mercado [de acciones] más amplio, donde ahora se prevé que las ganancias disminuyan, y tal vez ha sido subestimado cuando observamos el desempeño del precio de las acciones durante el último año más o menos.
Y, por último, la narrativa macro claramente ha sido un viento en contra significativo para el sector REIT durante los últimos 18 meses. El impacto del aumento de las tasas de interés y los rendimientos de los bonos claramente está teniendo un impacto negativo en los precios inmobiliarios subyacentes. Eso está tomando tiempo para alimentar los valores de bienes raíces privados, pero como dije antes, muy rápidamente se incorporó a los valores de bienes raíces del mercado REIT cotizado, cuyo precio se cotiza a diario en los mercados bursátiles.
Los REIT cotizados parecen estar bien posicionados para una recuperación potencial
Ahora, a medida que avanzamos, creo que es justo decir que hemos roto la parte trasera del ciclo de aumento de las tasas de interés. A ver si hay una pausa el próximo mes o después del verano, pero creo que estamos llegando a esa fase. Y al final de un ciclo de subidas de la Fed [Reserva Federal de EE. UU.], la historia sugiere que en realidad ha sido un buen momento para observar el sector REIT, tanto en términos del rendimiento que se genera en términos absolutos como en relación con el mercado de valores en general. ,4 particularmente dada la confiabilidad de los flujos de efectivo de la que hablé anteriormente.
Así que creo que hay razones para ser más optimistas a medida que avanzamos por el resto de 2023 y hacia 2024. Seguimos viendo algunas valoraciones muy atractivas en el sector REIT, con empresas que cotizan con un descuento sobre el valor inherente de sus edificios, incluso ajustándose a la revisión de precios que fue necesaria a raíz de las subidas de tipos de interés. Y creo que esto nos deja en una buena posición al pensar en las oportunidades y los retornos que podemos generar desde aquí. Gracias.
1 Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index USD (REIT globales) a 27 de junio de 2023.
2 Green Street, Morgan Stanley, análisis de Janus Henderson Investors, al 31 de diciembre de 2022.
3 FTSE Russell, S&P Global Indices, Bloomberg, Janus Henderson Investors Analysis, al 14 de mayo de 2023. No hay garantía de que las tendencias pasadas continúen o que se cumplan los pronósticos.
4 UBS, Refinitiv Datastream, análisis de Janus Henderson Investors, rentabilidad total en USD del 31 de diciembre de 1990 al 31 de diciembre de 2022. REIT globales = índice desarrollado FTSE EPRA Nareit; acciones globales = MSCI World Index. Datos de 1991.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras.
Rendimiento de bonos: nivel de ingresos de un valor, normalmente expresado como una tasa porcentual. Para un bono, esto se calcula como el pago del cupón dividido por el precio actual del bono. Rendimientos de bonos más bajos significa precios de bonos más altos y viceversa.
Apalancamiento: el importe de la deuda que conlleva un REIT. El ratio de apalancamiento se mide como la relación entre la deuda y los activos totales.
Ratio préstamo-valor (LTV): se calcula dividiendo el importe del préstamo inmobiliario entre el valor del inmueble. Lo emplean los prestamistas para evaluar el grado de exposición a riesgo al suscribir un préstamo/una deuda.
Bonos no garantizados: deuda que no está respaldada por garantías, por lo que son de mayor riesgo y conllevan tasas de interés más altas.
El índice FTSE EPRA Nareit Developed rastrea el desempeño de las empresas de bienes raíces y los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) de países con mercados desarrollados.
Estas son las opiniones del autor en el momento de la publicación y pueden diferir de las opiniones de otras personas/equipos de Janus Henderson Investors. Las referencias realizadas a valores concretos no constituyen una recomendación para comprar, vender o mantener ningún valor, estrategia de inversión o sector del mercado, y no deben considerarse rentables. Janus Henderson Investors, su asesor afiliado o sus empleados pueden tener una posición en los valores mencionados.
La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras. Todas las cifras de rentabilidad incluyen tanto los aumentos de las rentas como las plusvalías y las pérdidas, pero no refleja las comisiones actuales ni otros gastos del fondo.
La información contenida en el presente artículo no constituye una recomendación de inversion.
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- El Fondo invierte en fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REIT, por sus siglas en inglés) y en otras sociedades o fondos dedicados a la inversión inmobiliaria, que implican riesgos superiores a los asociados a la inversión directa en propiedades. En particular, los REIT pueden estar sujetos a una regulación menos estricta que el propio Fondo y pueden experimentar una mayor volatilidad que sus activos subyacentes.
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- El Fondo podría perder dinero si una contraparte con la que negocia el Fondo no está dispuesto o no es capaz de cumplir sus obligaciones, o como resultado de un fallo o retraso en los procesos operativos o del fallo de un proveedor externo.
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Aspectos destacados:
- A pesar de la negatividad que rodea a los bienes raíces, los rendimientos de los REIT cotizados a nivel mundial se mantienen estables en lo que va del año, ya que se amortizaron en 2022. El equipo continúa observando niveles generalmente altos de ocupación y un crecimiento continuo de las rentas dentro de la clase de activos.
- Los REIT cotizados tienen niveles de apalancamiento muy bajos en comparación con la historia y disfrutan de un acceso continuo a la financiación a través de deuda no garantizada, lo que les permite aprovechar las oportunidades que surgen.
- El pronóstico de crecimiento de las ganancias del 5 % en 2023 para los REIT cotizados en EE. UU. frente a una disminución para las acciones más amplias, y las valoraciones atractivas proporcionan una justificación adicional para la visión más constructiva del equipo.