Les FPI européens : rapides à intégrer une correction, lents à intégrer une reprise

L'immobilier coté européen a enregistré une progression respectable de près de 10 % au premier semestre 2025. ¹ Il est à noter que ce secteur est passé du plus faible du marché des actions européennes début mars, après une réaction négative au bazooka budgétaire allemand et à la hausse des rendements des Bunds , au secteur le plus performant au deuxième trimestre. La classe d'actifs a surperformé après le « Liberation Day » du Président Trump le 4 avril, les investisseurs recherchant la stabilité relative et les caractéristiques défensives offertes par les flux de trésorerie immobiliers dans un contexte économique moins prévisible (voir Illustration 1). Le fait que le secteur ait suivi le rythme des marchés actions plus larges, tout en offrant de la diversification, est une piqûre de rappel des arguments en faveur d’une allocation à l'immobilier.

En prenant un peu de recul, nous rappelons aux investisseurs que les Fonds de placement immobilier (FPI) européens ont rapidement intégré une correction des valeurs immobilières en réaction à la hausse des taux en 2022. Le secteur est timidement dans une période de reprise depuis fin 2023, les banques centrales ayant inversé leur cycle de taux et les marchés du crédit ayant rouvert (Illustration 2).

Le fait que la reprise du marché des actions immobilières ait été si fragile reflète à la fois un contexte macroéconomique moins certain, mais également un certain scepticisme à l'égard des fondamentaux et des valeurs de l’immobilier. Pour nous, cette situation continue de créer des opportunités à saisir par les investisseurs afin qu'ils puissent optimiser leurs performances immobilières dans les prochaines années grâce aux marchés cotés, où nous anticipons une poursuite de la revalorisation des multiples qui améliorera les revenus sous-jacents et les performances de l'immobilier tirées par la croissance des revenus.

La solide activité de fusions-acquisitions traduit la valeur des FPI européens

Soulignant cette opportunité de valeur, une caractéristique notable du secteur des FPI européens cette année a été la progression de l'activité de fusions-acquisitions. Nous avons observé des offres de sociétés de capital-investissement pour plusieurs FPI britanniques, notamment Assura, spécialisé dans la santé (capitalisation boursière de 1,8 milliard de livres sterling) et Warehouse REIT, spécialisé dans la logistique (capitalisation boursière de 485 millions de livres sterling). Les primes à l'achat d'environ 35 à 40 % mettent en évidence la valorisation actualisée de l'immobilier coté par rapport à la valeur réelle des actifs sous-jacents. ²

La consolidation du secteur s'intensifie également, les propriétaires continentaux du secteur de la santé Aedifica et Cofinimmo proposant une fusion qui pourrait créer un champion du secteur en Europe et qui a le potentiel de générer une croissance supplémentaire des bénéfices. La diminution du nombre de FPI européens, laissant place à des sociétés moins nombreuses, plus grandes, plus efficaces et, espérons-le, mieux notées, fait partie, selon nous, de l'évolution nécessaire du secteur, à un moment où nous cherchons à tirer les leçons du secteur des FPI américains davantage établi (et historiquement plus performant).

De meilleures perspectives de croissance conjuguées à des fondamentaux robustes

Nous nous attendons à ce que les fondamentaux de l’immobilier continuent de s’améliorer progressivement. L'Illustration 3 présente les perspectives positives de Green Street Advisor à l'égard des FPI, ainsi que la croissance prévisionnelle des loyers des principaux secteurs immobiliers de 2025 à 2029, y compris les meilleurs acteurs des secteurs des centres commerciaux et des bureaux. Nous avons recueilli davantage de preuves de ces perspectives positives dans les récents rapports publiés par les entreprises, qui démontrent la capacité des FPI à bénéficier des marchés dont l’offre est tendue. La hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction a entraîné une baisse significative des nouvelles constructions dans la plupart des secteurs et des marchés.

Les perspectives plus positives des FPI européens devraient entraîner une reprise continue des valorisations et fournir une plateforme aux entreprises pour continuer à augmenter leurs bénéfices et leurs dividendes, mais ce potentiel ne semble pas se refléter dans les valorisations actuelles (Illustration 4).

Il existe des opportunités dans les entreprises capables de créer davantage de valeur que lors d'une simple reprise de marché. Merlin Properties en Espagne développe un précieux portefeuille de centres de données sur les marchés ibériques bien connectés. De même, le propriétaire de biens industriels/logistiques CTP, axé sur l'Europe centrale et orientale, envisage de générer une croissance de sa valeur à deux chiffres grâce à ses activités de développement sur un marché qui bénéficie d'un important soutien des tendances de délocalisation à proximité. Plus de 20 % de sa récente activité de location concerne des clients asiatiques « produisant en Europe pour l'Europe ».³ Nous identifions également de la valeur dans les entreprises en cours de redressement. Les propriétaires de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield et Hammerson ont redressé leurs bilans et sont à nouveau à la recherche d'opportunités de croissance.

Et maintenant ?

Nous envisageons l’avenir avec confiance, estimant que le secteur des FPI est sur des bases plus solides et offre à la fois un potentiel de valeur et de croissance aux investisseurs. Nous rappelons nos trois messages clés :

1. Les valorisations ont été réinitialisées et se redressent désormais, ce qui n’est pas encore pleinement intégré dans le secteur des FPI.
2. Les performances opérationnelles de la plupart des FPI restent solides, avec une croissance continue des loyers pour les meilleurs actifs de leur catégorie. Cette tendance devrait être soutenue par une activité de construction plus modérée dans le neuf dans les prochaines années.
3. Les FPI se positionnent une fois de plus pour la croissance, en recherchant des opportunités de déploiement continu de leur capital et d'exploitation de leurs solides plateformes opérationnelles.

Le premier semestre de l'année 2025 nous rappelle que la diversification du portefeuille reste importante, et nous pensons que les FPI peuvent avoir un rôle à jouer à cet égard. La progression de l’activité de fusions-acquisitions dans le secteur coté européen est notable et met en évidence la valeur que nous semble recéler de nombreux segments du marché. Bien que les actifs non cotés soient en vogue, le fait que de nombreux propriétaires d’actifs non cotés se tournent vers les marchés des FPI cotés pour déployer leur capital, même à des primes importantes, met en évidence les opportunités attrayantes offertes aujourd’hui aux investisseurs qui visent le long terme.

Informations importantes

Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe d'actifs immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d'intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l'offre et à la demande, ainsi qu'aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.