Zentrale Erkenntnisse:
- US-REITs übertrafen im ersten Halbjahr, nachdem sie das Jahr mit historisch niedrigen Bewertungen begonnen hatten und gestützt durch gesunde Fundamentaldaten der Immobilien auf Sektorebene in den meisten Sektoren.
- Die Outperformance des Sektors angesichts steigender Anleihenrendite von Staatsanleihen und Zinserwartungen der Zentralbanken stellt die Ansicht in Frage, dass REITs lediglich ein „Zinshandel“ sind. Gewinnwachstum, eine starke Bilanz und Zugang zu Kapital spielen eine wichtige Rolle für die Wertentwicklung.
- Für Anleger bieten REITs eine interessante Kombination aus Erholungspotenzial, Ertrag und Diversifizierung in einer Zeit, in der die Aktienmärkte noch immer sehr auf wenige Unternehmen und insbesondere Technologiewerte konzentriert sind.
Auch wenn sie vielleicht nicht so genau beobachtet wird wie die NBA-Finals oder die Fußball-Weltmeisterschaft, betrachtet das Janus Henderson Globales Immobilienaktien-Team die jährliche NAREIT REIT Week-Konferenz, die jedes Jahr im Juni in New York City stattfindet, als Halbzeitpunkt des Sektors für das Jahr.
Seit Jahresbeginn (YTD) bis zum 12. Juni haben die US-amerikanischen Real Estate Investment Trusts (REITs) 18 % zugelegt, wobei alle Immobilienarten eine positive Wertentwicklung erzielten (Abbildung 1). Dies ist doppelt so hoch wie der YTD-Ertrag des S&P 500 Index und wurde trotz des Anstiegs der Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe von 3,9 % im Februar auf bis zu 4,7 % im Mai erzielt – und widerlegt die Vorstellung, dass REITs nichts als ein „Zinshandel“ sind (es gibt eine konventionelle Auffassung, die wir für übermäßig vereinfacht halten, dass REITs bei steigenden Zinsen tendenziell weniger attraktiv aussehen und umgekehrt).
Abbildung 1: REITs zeigen stärker als die Zinsanfälligkeit
US-REITs Gesamtrendite seit Jahresbeginn nach Immobilientyp
Quelle: Bloomberg, Janus Henderson Investors, Jahresperformance der Immobilienbranche bis zum 12. Juni 2026. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Nach einem so starken ersten Halbjahr lohnt es sich, einen Blick auf die Highlights zu werfen, um zu sehen, wie wir hierher gekommen sind:
1. Spielbereitschaft – der Ausgangspunkt ist entscheidend: Wie wir zuvor bereits geschrieben haben, sind REITs im Jahr 2026 als der Aktiensektor gestartet, der nach dem Zinserhöhungszyklus der US-Notenbank am stärksten an Wert verloren hatte und zum S&P 500 mit dem größten KGV-Multiple-Rabatt seit 25 Jahren trading wurde. Seit Jahresbeginn 2026 hat sich diese Wertentwicklung zwar etwas umgekehrt, doch bis zur Rückkehr zu „normalisierten“ Bewertungsspannen ist es noch ein weiter Weg. Käufer auf Einheitsebene haben die vergünstigten Preise der REITs zur Kenntnis genommen, was sich in der Tatsache zeigt, dass 2026 auf dem Weg ist, das aktivste Jahr für REIT-Fusionen und -Übernahmen (M&A) im letzten Jahrzehnt zu werden (Abbildung 2).
Figure 2: Attraktive Bewertungen treiben die zunehmende M&A-Tätigkeit an
M&A-Aktivitäten im REIT-Sektor nach Jahr
Quelle: S&P Capital IQ, Janus Henderson Investors. Alle US-amerikanischen und kanadischen REITs; inklusive Transaktionen nach Verkündungsdatum, Gesamtwert in USD. Seit Jahresbeginn bis 12. Juni 2026.
2. Konzentration auf die Fundamentaldaten: Eine wichtige Erkenntnis für unser Team aus den fast 50 Treffen auf der NAREIT-Konferenz ist, dass die fundamentalen Aussichten für die meisten Immobilientypen weiterhin gut sind. Dies zeigt sich an dem prognostizierten Gewinnwachstum der REITs von 6,3 % für 2026, wobei das Wachstum im Jahr 2027 voraussichtlich mindestens ebenso stark sein wird.1 Das gilt sogar für Immobilientypen, die viele in den letzten Jahren nur ungern mochten, wie Büros, bei denen die Leerstandszahlen in fast allen Märkten ihren Tiefpunkt erreicht zu haben scheinen, und Einkaufszentren, wo die Mieten gut steigen und der Kundenverkehr der Generation Z zunimmt – ein vielversprechendes Zeichen für die Zukunft. Derweil zeigen nach Ansicht des Teams „All-Star“-Immobilientypen wie Gesundheitswesen und Rechenzentren derzeit keine Anzeichen, einen Schritt nachzulassen.
**3. Essen ist Treibstoff:**US-REITs haben seit fast 20 Jahren nach der Finanzkrise Junk Food (exzessive Schulden) vermieden. Ihre Bilanzen basieren auf Eigenkapital mit einem durchschnittlichen Loan-to-Value (LTV) von rund 30 %. Dies steht in krassem Gegensatz dazu, wie Immobilien in Privatbesitz in der Regel kapitalisiert werden, wo LTVs von 65 % oder höher üblich sind. Der geringe Anteil der Verschuldung in den Bilanzen börsennotierter REITs ist ein wichtiges vorteilhaftes Merkmal; er hat es der Assetklasse ermöglicht, moderate Zinsanstiege wie die, die wir in diesem Jahr gesehen haben, relativ problemlos zu überstehen.
**4. Große Player, große Deals:**Eines der größten Vorteile von börsennotierten REITs ist der kontinuierliche Zugang zu Kapital. Im Jahr 2025 war die Kapitalbeschaffung in diesem Sektor sehr zurückhaltend, da der Großteil der Emissionen im Zusammenhang mit der Umschuldung stand. 2026 begann anders. Die Eigenkapitalemissionen seit Jahresbeginn haben sich gegenüber dem Gesamtjahr 2025 bereits fast verdoppelt. (Abbildung 3) Und anders als im vergangenen Jahr, als die Kapitalbeschaffung vor allem der Refinanzierung diente, war die Kapitalbeschaffung 2026 eher „offensiv“ und auf Gewinnwachstum durch Übernahmen ausgerichtet. Bemerkenswert ist, dass der Sektor im Jahr 2026 bereits drei Börsengänge (IPOs) gesehen hat, die zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Berichts zwischen 10 % und 27 % über dem Transaktionspreis gehandelt wurden. Unser Team ist davon überzeugt, dass ein Aktienmarkt, der sich eindeutig für Kapitalerhöhungen ausspricht, ein gutes Zeichen für die allgemeine Gesundheit des REIT-Sektors ist.
Abbildung 3: Aktive Kapitalmärkte ermöglichen es REITs, in die Offensive zu gehen
Kapitalbeschaffung durch börsennotierte REITs
Quelle: S&P Capital IQ, Janus Henderson Investors. Alle US-amerikanischen und kanadischen REITs; Werte in USD. Seit Jahresbeginn bis 12. Juni 2026.
**5. REITs sind ein Teamplayer:**Eine Funktion von REITs in einem Portfolio besteht darin, Diversifikation zu bieten. REITs gehören seit jeher zu den Sektoren, die am wenigsten mit Technologieaktien korreliert sind; Dies konnten wir in der ersten Hälfte des Jahres 2026 beobachten, als der Sektor immer noch solide Absolute Return lieferte. (Abbildung 4) REITs wiesen eine nahezu null Korrelation mit Tech-Aktien auf und sehr niedrige Korrelationen mit breiteren Aktienindizes. Darüber hinaus verzeichneten REITs in diesem Jahr geringere Rückgänge als breitere Indizes und Tech-Aktien, und an Tagen, an denen der Markt nachgab, sanken REITs durchschnittlich wesentlich weniger. (Abbildung 5)
Abbildung 4: REITs sorgen für Ausgleich in technologieorientierten Märkten
Korrelationsmatrix YTD (Tagesrenditen)
Quelle: Bloomberg, Analyse von Janus Henderson Investors, 2. Januar 2026 bis 12. Juni 2026. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Abbildung 5: REITs zeigen Widerstandsfähigkeit mit geringer Korrelation und kleineren Rückgängen
Maximaler Kursrückgang (Rückgang von Höchststand zu Tiefststand seit Jahresbeginn)
Quelle: Bloomberg, Analyse von Janus Henderson Investors, 2. Januar 2026 bis 12. Juni 2026. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Durchschnittliche tägliche Rendite an S&P 500-Verlusttagen
Quelle: Bloomberg, Analyse von Janus Henderson Investors, 2. Januar 2026 bis 12. Juni 2026. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.
Wie ein langjähriger Athlet, den Sie schon seit Jahren beobachten: vertraut, zuverlässig und gut erprobt
Wir sind nicht überrascht von dem, was wir bisher bei den US-REITs gesehen haben. Sie begannen das Jahr mit einer historisch günstigen Bewertung, fungierten als Portfoliodiversifikator, lieferten weiterhin ein stetiges fundamentales Wachstum und boten Anlegern eine Rendite von nahezu 4 %. Jetzt sehen wir, wie der Sektor durch opportunistische Kapitalerhöhungen, die auf die Steigerung zukünftiger Renditen abzielen, an offensiver Ausrichtung gewinnt. Zwar kann niemand die Zukunft vorhersagen, doch positionieren diese Faktoren REITs gut, um diese Dynamik möglicherweise bis in die zweite Jahreshälfte 2026 aufrechtzuerhalten.
WICHTIGE INFORMATIONEN
Die Renditen können schwanken und sind nicht garantiert.
REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel hochliquide und werden wie Aktien gehandelt.
Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Befreiung von der Registrierung erfüllen. Dies kann negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen.
Der FTSE Nareit All Equity REITs Index bildet die Wertentwicklung des US-amerikanischen Real Estate Investment Trust (REIT)-Marktes ab.
¹ Quelle: S&P CapitalIQ zum 12. Juni 2026.
Bilanz: Ein Finanzbericht, der die Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und das Eigenkapital eines Unternehmens zu einem bestimmten Zeitpunkt zusammenfasst. Die Bilanz kann verwendet werden, um die Finanzlage eines Unternehmens einzuschätzen.
Korrelation: Gibt Auskunft darüber, wie weit sich die Preisbewegungen zweier Variablen (z. B. Aktien- oder Fondsrenditen) im Verhältnis zueinander bewegen. Eine Korrelation von +1,0 bedeutet, dass sich beide Variablen in dieselbe Richtung bewegen. Bei einer Korrelation von –1,0 bewegen sie sich in entgegengesetzte Richtungen. Ein Wert nahe Null deutet auf eine schwache oder nicht vorhandene Beziehung zwischen den beiden Variablen hin.
De-rating: Die Abwärtsanpassung der Finanzkennzahlen eines Unternehmens, beispielsweise des Kurs-Gewinn-Verhältnisses (KGV), als Reaktion auf Geschäfts- oder Marktunsicherheiten.
Diversifizierung: Die Verteilung von Investitionen auf verschiedene Anlagearten oder Wertpapiere, um das Risiko einer einzelnen Anlage zu verringern.
Dividendenrendite: Die mit einer Anlage erzielten Erträge im Vergleich zu ihrem Preis, ausgedrückt in Prozent. Es ermöglicht Vergleiche der Höhe der Erträge, die verschiedene Anlagen wie Aktien, Anleihen, Barmittel, Immobilien oder verschiedene Fonds zu einem bestimmten Zeitpunkt erwirtschaften.
Eigen- und Fremdkapital: Unternehmen beschaffen Kapital hauptsächlich durch Eigen- und Fremdfinanzierung, wobei in der Regel eine Kombination davon verwendet wird, abhängig von den Cashflow-Bedürfnissen und den Eigentümerpräferenzen.
Staatsanleihenrendite: Der Zinssatz für eine Staatsanleihe unter Berücksichtigung ihres Marktpreises. Typischerweise verringern höhere „risikofreie“ Renditen von Staatsanleihen die Attraktivität der riskanteren Renditen, die REITs bieten.
Erstmaliges öffentliches Angebot (IPO): Wenn ein privates Unternehmen zum ersten Mal Aktien der Öffentlichkeit an einer Börse anbietet.
Loan-to-Value (LTV): Ein Maß für den Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Wert eines Vermögenswerts; bei Immobilien deuten niedrigere LTVs im Allgemeinen auf eine konservativere Finanzierung hin.
Fusionen und Übernahmen (M&A): Transaktionen, bei denen Unternehmen oder wichtige Vermögenswerte zusammengeführt, gekauft oder übernommen werden. [investopedia.com]
Maximum Drawdown: Der größte Wertverfall einer Anlage von ihrem Höchststand bis zu ihrem Tiefststand vor einer Erholung
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV): Eine Bewertungsmaßnahme, die den Aktienkurs eines Unternehmens mit seinem Gewinn je Aktie vergleicht. [investopedia.com]
Refinanzierung: Der Prozess des Ersatzes und der Neuverhandlung der Bedingungen für bestehende Kredite.
Gesamtrendite: Die Gesamtrendite aus einer Investition, die Preissteigerungen und Erträge wie Dividenden kombiniert.
Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von den Ansichten anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere stellt keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als gewinnbringend angesehen werden. Janus Henderson Investors, die mit ihr verbundenen Berater oder ihre Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.
Der Wert einer Anlage und die Einkünfte aus ihr können steigen oder fallen. Es kann daher sein, dass Sie nicht die gesamte investierte Summe zurückerhalten.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.
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