JH Explorer à San Francisco : La Golden City a-t-elle perdu de son éclat ?
De retour d'un récent voyage à San Francisco, le Gérant de portefeuille Greg Kuhl explique pourquoi l'équipe est prudente sur le marché local des bureaux.
4 minutes de lecture
Principaux points à retenir :
- Les bureaux restent l'un des secteurs immobiliers les moins performants depuis le début de l'année.
- Alors que le sentiment des investisseurs et les valorisations des sociétés de placement immobilier de bureaux américaines sont faibles, San Francisco devrait bénéficier de la demande croissante liée à la technologie.
- L'équipe a l'intention de profiter des opportunités offertes par les valorisations décotées lorsque les fondamentaux s'améliorent.
| La série JH Explorer suit nos équipes d'investissement à travers le monde et partage leurs recherches sur le terrain au niveau des pays et des entreprises. |
Une enquête américaine sur le logement (American Housing Survey) menée par le Bureau du recensement des États-Unis (US Census Bureau) - mise en lumière début octobre par le San Francisco Chronicle - montre que 8 % de la population de la ville prévoit de déménager au cours de l'année à venir, soit le pourcentage le plus élevé de toutes les villes américaines (à titre de comparaison, Chicago et New York se situent respectivement à 5 % et 3 %).1 Les employeurs partent eux aussi ; la disponibilité des espaces de bureaux à San Francisco est passée de 10 % en 2020 à 37,5 % à l'heure actuelle. Il s'agit d'une décision sans précédent, même pour un marché dont l'histoire est marquée par des périodes d'expansion et de ralentissement.2 La ville fait souvent l'objet d'articles de presse avec des titres tels que "San Francisco peut-elle se sauver de la boucle fatale ?", soulignant les problèmes de qualité de vie liés au sans-abrisme, à la toxicomanie, aux maladies mentales, à la criminalité de rue et au coût élevé de la vie dans la région.3
Tous les biens immobiliers ne sont pas égaux
J'ai récemment passé plusieurs jours à San Francisco et dans ses environs afin de me faire une idée de ce marché immobilier quelque peu controversé. L'immobilier commercial se compose de différents types de biens, tous dotés de fondamentaux uniques et parfois non corrélés en matière d'offre et de demande - San Francisco en est un bon exemple. Pour de nombreux types de biens immobiliers que nous avons visités, y compris les appartements, l'industrie et les commerces de banlieue, nous pourrions caractériser de manière concise les fondamentaux locaux comme variant entre "bien" et "bon". Les fondamentaux des centres de données semblent encore plus solides, à la limite de l'excellence. Toutefois, comme dans la plupart des autres régions des États-Unis, les bureaux sont à la baisse à San Francisco et dans la grande région de la Baie.
Opportunités potentielles dans les espaces de bureaux répertoriés lorsque les fondamentaux s'améliorent
Les sociétés de placement immobilier (FPI) cotées en bourse et fortement exposées à San Francisco, notamment Kilroy Realty (KRC), Hudson Pacific Properties (HPP) et Paramount Group (PGRE), ont perdu entre 60 et 82 % par rapport au cours de leurs actions avant l'affaire COVID et ont enregistré des performances nettement inférieures à celles de leurs homologues cotés en bourse et du secteur plus large des FPI cotés enbourse4.
Lorsque le sentiment est aussi mauvais et que les prix ont autant baissé, nous devons nous poser la question : "Y a-t-il une opportunité à saisir ?" Après mûre réflexion, notre équipe reste prudente à l'égard de ce petit segment du marché des sociétés de placement immobilier cotées en bourse, et ce pour plusieurs raisons :
- Bien que nous reconnaissions que les espaces de bureaux de meilleure qualité détenus par les sociétés de placement immobilier cotées en bourse surperforment considérablement le marché de San Francisco, il y a beaucoup trop d'espaces vacants et de sous-location disponibles pour que les propriétaires directs aient un pouvoir de fixation des prix dans un avenir proche.
- Bien qu'il y ait quelques "pousses vertes" en termes de demande de bureaux avec l'émergence récente de nouvelles entreprises liées à l'IA à la recherche d'espaces de bureaux, il est encore très tôt. Tous les espoirs de croissance de la demande sur ce marché des bureaux semblent actuellement reposer sur l'IA. Cet optimisme pourrait s'avérer fondé, mais nous aimerions en avoir la preuve.
- Il y a quelques raisons de penser que les problèmes de qualité de vie à San Francisco pourraient commencer à s'améliorer, mais seul le temps nous le dira. La ville doit être un endroit où il fait bon vivre et travailler si elle veut récupérer sa part historique de la demande liée à la technologie.
Comme toujours, le contrôle sur le terrain est un élément important du processus d'investissement de notre équipe. Nous sommes bien conscients du potentiel de boom technologique qui existe à San Francisco, mais nous n'essaierons de tirer parti des valorisations décotées que lorsqu'il sera plus clair que les fondamentaux s'améliorent.
1 SFGATE : More People Want To Leave San Francisco Than Any Other City, Survey Shows ; 15 octobre 2023.
2 CBRE San Francisco/Silicon Valley Office Market Outlook.
3 Wall Street Journal, 13 août 2023.
4 Bloomberg, du 14 février 2020 au 13 octobre 2023, rendements totaux en dollars américains. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur du marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.
Pouvoir de fixation des prix: une entreprise dispose d'un pouvoir de fixation des prix lorsqu'elle peut augmenter ses prix indépendamment de la conjoncture économique et ne pas se laisser distancer par ses concurrents.
Sous-location : lorsqu'un locataire ayant un bail en cours a physiquement libéré son espace, mais continue à devoir des loyers contractuels au propriétaire, pour tenter de récupérer une partie du loyer qu'il est obligé de payer, les locataires peuvent avoir le droit de "sous-louer" leur espace à un autre utilisateur et de percevoir un loyer, qui peut être utilisé pour aider à couvrir les obligations contractuelles restantes en matière de loyer.
L'indice FTSE Nareit Equity REITs (FNRE) comprend toutes les sociétés de placement immobilier américaines qui ne sont pas désignées comme des sociétés de placement immobilier dans le secteur du bois ou de l'infrastructure.
Information importante
Les FPI ou Real Estate Investment Trusts, FPI en France investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe de biens immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.
Les titres immobiliers, y compris les sociétés d’investissement immobilier cotées (FPI), peuvent être soumis à des risques supplémentaires, notamment des risques de taux d’intérêt, de gestion, fiscaux, économiques, environnementaux et de concentration.
Les opinions exprimées sont celles de l'auteur au moment de la publication et peuvent différer de celles d'autres personnes/équipes de Janus Henderson Investors. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur de marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.
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- Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
- Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
- Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
- Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
- Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Specific risks
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- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réaliser ses objectifs d’investissement. Cela peut générer un « effet de levier », qui peut amplifier les résultats d’un investissement, et les gains ou les pertes pour le Fonds peuvent être supérieurs au coût de l’instrument dérivé. Les instruments dérivés présentent également d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
- Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
- Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
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Principaux points à retenir :
- Les bureaux restent l'un des secteurs immobiliers les moins performants depuis le début de l'année.
- Alors que le sentiment des investisseurs et les valorisations des sociétés de placement immobilier de bureaux américaines sont faibles, San Francisco devrait bénéficier de la demande croissante liée à la technologie.
- L'équipe a l'intention de profiter des opportunités offertes par les valorisations décotées lorsque les fondamentaux s'améliorent.