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La recherche en action : les FPI cotés en bourse brillent dans un contexte d'inquiétudes suscitées par les prêts bancaires

Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) ont une exposition limitée aux segments de l'immobilier commercial les plus touchés par la récente crise bancaire. En fait, avec de faibles niveaux d'endettement et de multiples moyens d'accéder au capital, certains FPI cotés pourraient tirer parti du durcissement actuel de l'octroi de prêts, explique notre Gérant de portefeuille Greg Kuhl.

Greg Kuhl, CFA

Greg Kuhl, CFA

Gestionnaire de portefeuille


Matt Peron

Matt Peron

Responsable mondial des solutions


26 avril 2023
30 minute d'écoute

Principaux points à retenir :​

  • Les FPI cotés en bourse sont peu exposées aux types de biens immobiliers commerciaux susceptibles d'être mis à mal par les faillites bancaires et les difficultés du secteur des bureaux.
  • En fait, les FPI cotés pourraient être bien placés pour tirer parti des bouleversements du marché grâce à leur faible niveau d'endettement et leur accès plus large au capital.
  • Après une correction en 2022, nous pensons que les valorisations des FPI cotés reflètent désormais de manière adéquate la hausse des taux d'intérêt, ce qui rend les solides fondamentaux du secteur encore plus attrayants.

L’indice S&P 500®reflète la performance des grandes capitalisations américaines et représente la performance des marchés actions américains.

Les bons du Trésor américain  sont des titres de créance directement émis par le gouvernement des États-Unis. En achetant des emprunts d'État, l'investisseur devient un créancier de l'État. Les bons du Trésor et les emprunts d’État américains sont garantis de plein droit et bénéficient du crédit accordé au gouvernement des États-Unis. Ces obligations sont généralement considérées comme exemptes de risque de crédit et offrent généralement des rendements inférieurs à ceux d'autres titres.

Le taux de capitalisation (cap rate) indique le taux de performance prévisionnelle d'un bien immobilier en divisant le revenu net d'exploitation par la valeur de l'actif immobilier.

Information importante

Janus Henderson Podcast

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Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d'intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l'offre et à la demande, ainsi qu'aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être éligibles à certains avantages fiscaux ou à certaines exemptions d'enregistrement, ce qui peut entraîner des effets économiques négatifs.

Les titres étrangers s’accompagnent de risques supplémentaires, dont la fluctuation des devises, l’incertitude politique et économique, une volatilité accrue, une liquidité moindre et des normes différentes en matière de reporting financier et de communication d’informations, autant de facteurs qui sont amplifiés sur les marchés émergents.

Carolyn Bigda : Depuis les locaux de Janus Henderson Investors, voici Recherche en action, Une série de podcasts qui permet aux investisseurs de découvrir les coulisses de la recherche et de l'analyse utilisées pour comprendre les marchés et éclairer les décisions d'investissement.

L'année dernière, les actions immobilières cotées, mieux connues sous le nom de FPI, ont subi des pertes car la hausse des taux d'intérêt a menacé de peser sur la valeur des biens immobiliers et de rendre les dividendes versés par les FPI moins attrayants. Mais nous avons commencé une nouvelle année et de nombreux Fonds de Placement Immobilier ont vu leurs valorisations revues à la baisse. Notre Gérant de portefeuille Greg Kuhl, également membre de l'équipe Global Property Equities, estime que les investisseurs pourraient vouloir réexaminer les FPI.

Greg Kuhl : les Fonds de Placement Immobilier cotés devraient enregistrer cette année une croissance à un chiffre de leurs bénéfices. Je pense que cela contraste avec le S&P 500 dont les bénéfices ne cessent d'être revus à la baisse et qui devraient chuter en 2023.

Mme Bigda : Je suis Carolyn Bigda.

Matt Peron : Je suis Matt Peron, Directeur de la recherche.

Mme Bigda : Bienvenue aujourd'hui sur Recherche en action.

Greg, bienvenue dans le podcast.

M. Kuhl : Merci de me recevoir, je vous en suis reconnaissant.

Mme Bigda : Greg, commençons peut-être la conversation en parlant de l'actualité la plus récente : les événements qui se sont produits à cause des tensions au sein du secteur bancaire que nous avons observées aux États-Unis et leur impact sur les perspectives de l'immobilier commercial. On s'inquiète beaucoup du fait que ces banques octroient une grande partie de prêts à l'immobilier commercial et que, par conséquent, le secteur sera soumis à des tensions. Quel en est l'impact sur les Fonds de Placement Immobilier cotés ?

M. Kuhl : C'est une question très importante, dont nous avons beaucoup entendu parler. J'aimerais souligner quelques points. D'une part, vous avez raison, il y a certainement des débats accrus, une préoccupation accrue à l'égard des prêts accordés par les banques à l'immobilier commercial. Nous pensons qu'il y a trois domaines principaux de préoccupation dont nous avons entendu parler dont le premier est le coût du capital de l'immobilier. Deuxièmement, la disponibilité du capital. Troisièmement, une question qui est un peu secondaire, est celle de l'exposition aux immeubles de bureaux.

Je pense tout d'abord qu'il est important de prendre un peu de recul et de rappeler que lorsque nous parlons d'immobilier commercial, il s'agit d'une classe d'actifs très vaste. Nos FPI cotés en bourse ne représentent qu'une infime partie d'une classe d'actifs beaucoup plus importante. Ainsi, nous pensons qu'environ 90 % de l'immobilier commercial est détenu par des véhicules hors cote. Il peut s'agir de FPI non négociés, de fonds de capital-investissement, etc. Seuls 10 % environ des biens immobiliers commerciaux sont détenus par des FPI cotés. Ainsi, lorsque nous lisons les gros titres sur l'immobilier commercial et que nous entendons parler de problèmes liés à l'immobilier commercial, en particulier ces derniers temps, il s'agit presque toujours de biens immobiliers non cotés.

Il y a donc quelques différences très importantes entre l'immobilier hors cote, soit le pourcentage de 90 %, et l'immobilier coté, soit le pourcentage de 10 % dans lequel nous investissons. Le premier point qu'il est important de souligner est que les structures du capital utilisées par chacun de ces types de propriétaires sont très différentes. Par structure du capital, j'entend en gros la situation au bilan. Comment ces entités immobilières ont-elles financé les bâtiments qu'elles possèdent ? Il s'agit donc d'une comparaison entre le secteur coté et le secteur hors cote. D'emblée, la plus grande différence est que les FPI cotés en bourse utilisent en moyenne 70 % de fonds propres dans leur structure du capital. En moyenne, l'immobilier hors cote n'utilise que 36 % de fonds propres. Ainsi, les entreprises cotées ont deux fois plus de fonds propres dans leur structure du capital ou, pour le dire autrement, les FPI cotés utilisent deux fois moins de dette que l'immobilier hors cote. Les premiers sont donc beaucoup moins dépendant des marchés de la dette des véhicules cotés. Il s'agit d'un point essentiel. Nous pensons que, sur l'ensemble du cycle, cela réduit leur profil de risque, mais surtout lorsque vous avez des problèmes sur les marchés de la dette, vous préférez être moins dépendant de ces marchés, ce qui est le cas des entreprises cotées.

La question suivante sera de savoir à quel type de dette ils ont accès. Cela nous ramène à votre question sur les prêts bancaires. Ainsi, lorsque nous parlons des entreprises cotées, environ 75 % de leur capital emprunté provient du marché des obligations d'entreprises. C'est un facteur de différenciation extrêmement important. Il s'agit d'un domaine dans lequel les FPI cotés ont accès, ce qui n'est pas le cas de l'immobilier hors cote. Si l'on considère la qualité de crédit de ces entreprises cotées, 89 % des FPI américains en termes de capitalisation boursière sont des emprunteurs notés « Investment Grade ».

Comparez cela avec les 90 % de l'immobilier commercial, le marché immobilier hors cote qui n'a pas accès au marché des obligations d'entreprises. Ainsi, si vous considérez le total de leur dettes, ces entreprises sont presque entièrement dépendantes du marché des prêts bancaires. Il s'agit de leur principale source d'endettement. Je pense qu'il est compréhensible que les prêts bancaires soient remis en question. De nombreuses banques régionales sont très actives dans le domaine des prêts immobiliers commerciaux aux entreprises non cotées. Ces prêts semblent être en suspens pour l'instant pour des raisons qui nous paraissent logiques.

L'autre grande source d'endettement pour l'immobilier hors cote est le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS). Et vous savez, nous discutons régulièrement avec nos collaborateurs de Janus Henderson qui sont des experts dans ce domaine. Et ils nous disent que du point de vue des nouvelles émissions, il ne se passe rien sur le marché des CMBS. Ce marché est donc à l'arrêt pour l'instant.

Mme Bigda : les CMBS représentent le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, c'est exact ?

M. Kuhl : Tout à fait. Je pense donc que l'accès au capital emprunté est bien meilleur pour les entreprises cotées que pour les entreprises non cotées aujourd'hui et que leur structure du capital est composée de beaucoup moins de dette, ce qui signifie pour nous que les risques sont sensiblement moindres.

Le dernier point que j'ai mentionné au début, c'est l'exposition à l'immobilier de bureaux. C'est à juste titre je pense un secteur où beaucoup de gens sont préoccupés par les prêts accordés aux immeubles de bureaux en raison de la garantie, n'est-ce pas ? Le bureau est un type de propriété en difficulté. En raison des fondamentaux, certains de ces prêts ne seront pas remboursés et la valeur de ces bâtiments ne sera pas celle que l'on pensait au moment où les prêts ont été accordés. L'exposition aux bureaux n'est pratiquement pas un facteur sur le marché des FPI coté. Elle représente moins de 6 % de la capitalisation boursière des FPI aux États-Unis. Si l'on considère le marché de l'immobilier hors cote, la situation est très différente. Nous pensons qu'entre 20 et 25 % de l'ensemble des biens immobiliers hors cote portent sur les bureaux. Encore une fois, lorsque vous voyez ces gros titres sur les prêts accordés au secteur de l'immobilier de bureaux qui sont en défaut de paiement - rappelez-vous, le capital n'est pas disponible pour l'immobilier commercial - c'est vraiment une situation qui concerne l'immobilier hors cote, pas l'immobilier coté.

Dans l'ensemble, qu'est-ce que cela signifie pour l'avenir ? Nous pensons une fois encore que ce n'est pas dans le secteur des FPI cotés que nous constaterons des difficultés dans l'immobilier commercial. En fait, cette disponibilité limitée du capital et ce coût plus élevé du capital dans l'ensemble du système pourraient donner l'occasion aux FPI cotés en bourse d'utiliser ces bilans solides et cet accès robuste au capital pour développer leur croissance.

Mme Bigda : Vous avez parlé des bureaux, et c'est un sujet que nous voulons aborder plus tard, pour entrer un peu plus dans les détails, mais une chose, peut-être pourrais-je juste poser une question très simple, à savoir qu'est-ce que l'immobilier commercial signifie en réalité ? En effet, si 90 % de l'immobilier est détenu hors cote, ce qui signifie que seuls 10 % sont détenus par des FPI cotés, dans quoi les FPI cotés investissent-ils ? En quoi diffèrent-t-ils de l'immobilier commercial ?

M. Kuhl : C'est une excellente question. L'immobilier commercial est probablement une terminologie trop large, n'est-ce pas ?Ainsi, la plupart des gens n'associent que quelques catégories de biens à l'immobilier commercial. Ce sont celles que nous appellerons les catégories de biens « core ». Il s'agit de l'immobilier résidentiel, des centres commerciaux, de l'immobilier industriel et des bureaux. Ces types de biens « core » constituent la majorité des biens immobiliers non cotés, mais ils ne représentent qu'une minorité des encours des FPI cotés en bourse. Il existe donc une grande différence dans la composition de ces marchés et des types de biens qui les composent. Comme je l'ai dit précédemment, l'immobilier de bureaux coté en bourse ne représentent que 6 % de la capitalisation boursière. Sur les marchés boursiers, nous avons beaucoup d'autres secteurs ou types de biens immobiliers, à l'image des tours de téléphonie mobile, des centres de données et l'entreposage libre-service. Nous avons des actifs à loyer net et à locataire unique. À titre d'exemple, nous avons un FPI coté en bourse qui possède des casinos et les loue à des opérateurs de jeux. Nous avons les sciences de la vie, les entrepôts frigorifiques, les logements préfabriqués, l'assistance à l'autonomie. Il existe une longue liste de types de biens qui existent sur les marchés cotés et qui sont beaucoup moins importants sur les marchés du hors cote.

Mme Bigda : Vous avez beaucoup écrit sur ce sujet au cours de ces dernières semaines et l'un des points soulevés est que les valorisations des FPI cotés semblent en fait assez attrayantes à l'heure actuelle parce qu'en 2022 le secteur ne s'est pas très bien comporté en bourse.Pourriez-vous nous expliquer brièvement ce qui s'est passé et pourquoi les valorisations ont été revues à la baisse ?

Kuhl : Oui, il s'agit d'un autre point très important lorsque nous comparons, encore une fois, les 90 % qui sont hors bourse aux 10 % qui sont cotés. En 2022, les FPI cotés en bourse se sont inscrits en baisse d'environ 25 % sur l'année. En comparaison, s'il est possible d'utiliser différentes mesures de la performance de l'immobilier non coté, en général ce dernier a généré des performances de +7 % à +12 % ou +13 % sur l'année. Il y a donc une dispersion extrême entre les performances déclarées.

Plusieurs facteurs entrent en jeu ici. D'une part, il n'y a pas de différence entre les fondamentaux, n'est-ce pas ? Ainsi, si l'on considère les loyers et le taux d'occupation, qui se conjuguent pour assurer la croissance de la trésorerie de ces biens immobiliers sous-jacentes, les fondamentaux du marché coté étaient en fait meilleurs que ceux du marché hors cote. Ce n'est donc pas l'explication de la différence de performance. À notre avis, l'explication n'est en fait qu'une question de timing. La valorisation de l'immobilier coté est réalisée 250 fois par an, chaque jour d'ouverture de la bourse. L'immobilier hors cote est quant à lui valorisé peut-être quatre fois par an, ou peut-être 12 fois par an s'il s'agit d'un véhicule mensuel. Sa valorisation est donc beaucoup moins fréquente. Par ailleurs, les promoteurs immobiliers hors cote disposent d'une grande marge de manœuvre pour communiquer la valeur de leurs portefeuilles. Pour les FPI cotés en bourse, c'est le cours de l'action qui prime. Il est déterminé par le marché et non par le FPI. C'est pourquoi lorsque nous avons constaté les hausses de taux, comme vous l'avez mentionné, qui se sont produites tout au long de 2022, elles ont un effet négatifs sur tout actif financier parce que ce sont vraiment les taux réels qui ont augmenté, ce qui signifie qu'un coût du capital plus élevé va être intégré dans le cours des actions, avec des prévisions de performance plus élevées. Cela signifie que les valeurs doivent baisser, ce que nous avons constaté sur le marché coté.

Or ce n'est pas encore le cas sur le marché hors cote. Mais nous pensons que ce sera bientôt le cas. Un point qu'il serait intéressant de mentionner ici, c'est qu'historiquement du point de vue de l'inflation, les FPI ont le mieux performé par rapport à d'autres catégories d'actions, c'est lorsque l'inflation était élevée mais en baisse, soit historiquement un environnement très propice aux FPI cotés en bourse. Nous pensons en être là aujourd'hui. L'inflation a commencé à baisser et cette tendance pourrait se poursuivre. Ajoutez à cela la valorisation dont nous disposons, qui est certainement une forte décote par rapport à l'immobilier non coté. Ce qui est également important, c'est que les valorisations actuelles nous semblent raisonnables par rapport au coût de l'emprunt dont nous avons parlé. Nous pensons que les FPI cotés ont assez bien intégré ces hausses de taux. Il s'agit donc pour nous d'un point d'entrée intéressant.

Mme Bigda : et pourquoi les FPI cotés en bourse ont-ils tendance à bien se comporter dans un environnement où l'inflation est élevée, mais peut-être en train de ralentir ?

M. Kuhl : je pense qu'il y a probablement deux évènements différents qui se produisent. L'un d'eux est probablement que dans ces situations, historiquement, vous avez également observé des réductions de taux, n'est-ce pas ? Je pense que beaucoup de ces situations sont probablement liées au ralentissement de l'économie. Dans un contexte de ralentissement économique, les taux d'intérêt diminuent, ce qui tend à favoriser les actifs gros consommateurs de capitaux tels que les FPI.

M. Peron : en tant que généraliste, je suis d'accord pour dire que, si l'on considère les différents secteurs, je miserais davantage sur les flux de trésorerie des FPI, leur durabilité, l'effet décalé des hausses de taux sur le reste de l'économie, je me sentirais plus confiant à l'égard des FPI. Puisque vous avez mentionné les sous-secteurs éclatés des FPI, nous devons vous demander si les bureaux font partie de cette catégorie.

Kuhl : Oui, je le pense. Je vais vous donner quelques exemples au sein du secteur des bureaux. Lors de nos récentes conversations avec des propriétaires de bureaux, nous avons entendu des anecdotes selon lesquelles les locataires qui renouvellent leur bail réduisent très souvent leur superficie louée de 15, 20 ou 30 %. Ce sont des situations normales aujourd'hui. Si un grand nombre de locataires prennent cette décision, il est évident que vous remettez sur le marché une grande partie de l'offre. Si vous avez beaucoup de logements vacants dans ces immeubles, cela signifie qu'il s'agit d'un marché de locataires et non d'un marché de propriétaires. Vous ne pouvez pas augmenter les loyers et vous ne pouvez pas maintenir un taux d'occupation optimal ; vos flux de trésorerie vont diminuer. Je pense que tout le monde s'en rend compte. Pour cette raison, il s'agit de l'un des types de biens immobiliers les moins performants sur les marchés cotés au cours des deux dernières années. Mais vous n'en verrez pas immédiatement les effets sur les fondamentaux car les baux de bureaux ont généralement une durée de 10 ans ; une grande partie des immeubles de bureaux de qualité élevée sont loués à des locataires de bonne qualité bénéficiant d'une solvabilité élevée. Ils ne vont pas manquer à leurs engagements, mais ils peuvent avoir un bail qui arrive à échéance dans trois ans et ils savent déjà qu'ils ne le renouvelleront pas ou qu'ils réduiront la surface louée de moitié. Les propriétaires de bureaux sont confrontés à une multitude d'obstacles.

L'autre point que je voudrais souligner est qu'avant la pandémie, la technologie était pratiquement le seul secteur qui augmentait la taille de ses bureaux. Que se passe-t-il aujourd'hui ? Nous lisons toutes sortes de gros titres sur les licenciements dans le secteur de la technologie. Je ne pense pas que vous voyiez beaucoup d'entreprises licencier du personnel et augmenter la superficie de leurs bureaux en même temps, n'est-ce pas ? C'est un facteur de soutien qui s'est transformé en obstacle. Et tous les concurrents continuent à réduire la superficie de leurs bureaux. Tant que la tendance ne s'inverse pas et que nous n'observons pas un environnement de croissance avec un processus de création d'entreprises, qui sera probablement conditionné par le secteur de la technologie, je pense que les bureaux vont rencontrer des difficultés.

Mme Bigda : dans le même temps, certaines catégories de biens se sont particulièrement bien comportées pendant la pandémie. Les FPI industriels, les centres de données, qui ont bénéficié du passage à l'économie en ligne. Or nous avons constaté un léger ralentissement de ces secteurs. Pouvez-vous nous parler de ce qui se passe dans ces secteurs et quelles sont vos perspectives ?

M. Kuhl : ce sont deux des secteurs les plus prisés des marchés cotés, c'est certain. Aujourd'hui, nous les considérons tous un peu différemment. Je pense que dans les deux cas, leur valorisation sur les marchés de l'immobilier coté s'est emballée vers la fin de l'année 2021 et pendant la pandémie. La différence à nos yeux, c'est que les FPI industriels affichent un profil de croissance beaucoup plus robuste que les centres de données et, en fait, nous pensons que les FPI industriels ont atteint des valorisations, encore une fois après une certaine sous-performance l'année dernière, qui nous paraissent à nouveau très intéressantes. Dans le secteur de l'immobilier, l'industrie reste de loin le secteur le plus solide du point de vue du taux d'occupation et de la croissance des loyers. Nous observons un ralentissement de la croissance des loyers, mais c'est un ralentissement par rapport à des niveaux que nous n'avons jamais vus auparavant, donc le contexte est encore assez solide pour l'immobilier industriel.

Les centres de données sont un peu différents. La demande en leur faveur est importante, comme nous le savons tous, et ils comportent certainement des facteurs positifs sur le long terme. Les propriétaires de centres de données sont les plus grands amateurs de ChatGPT car ils essaient d'expliquer qu'il va générer toutes sortes de besoins informatiques, ce qui est probablement vrai. Mais le problème des centres de données est historiquement la forte croissance de l'offre. Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, l'offre est votre ennemie. Cela signifie que vous ne pourrez pas augmenter les loyers autant que vous le feriez sans offre élevée. Si l'offre de centres de données est si importante, c'est parce que les performances que vous pouvez obtenir en développant un centre de données sont les plus élevés que vous puissiez obtenir en développant à peu près n'importe quel type de bien immobilier. Je pense que cette tendance va se poursuivre jusqu'à ce que le profil de performance devienne suffisamment faible au point de ne plus intéresser autant de promoteurs.

Mme Bigda : selon vous, qu'est-ce qui sous-tend la croissance à long terme de l'immobilier industriel ?

M. Kuhl : Il y a plusieurs raisons à cela. Le commerce électronique est l'une des plus importantes et toujours d'actualité. Vous pensez à vos propres habitudes d'achat et vous vous demandez peut-être comment vous pourriez en faire davantage en matière de commerce électronique. En fait, vous le pouvez. À titre d'exemple, l'un des postes de dépenses les plus importants est l'épicerie. Cette activité n'existe même pas à l'heure actuelle du point de vue du commerce électronique aux États-Unis. Elle existe ailleurs dans le monde, et je pense que nous finirons probablement par y arriver aux États-Unis, ce qui entraînera une augmentation de la demande de superficie d'entreposage.

Et puis il existe d'autres domaines qui continuent à se développer du point de vue du commerce électronique. Lorsque vous pensez à Amazon, qui est évidemment le leader, il y a encore une multitude de détaillants qui sont loin, très loin derrière ce groupe en termes de construction d'un réseau, de capacité à livrer vos marchandises en deux jours ou moins, soit les attentes auxquelles vous êtes désormais habitué. Ce type de location industrielle nécessite une multitude d'infrastructures. Et l'environnement de l'offre est beaucoup plus favorable, même s'il s'est redressé dans l'immobilier industriel, il est beaucoup plus favorable que pour les centres de données.

M. Peron : pour rester dans la lignée des sous-secteurs bien orientés, nous devons parler du secteur résidentiel. La croissance des loyers y a été fulgurante, n'est-ce pas ? Je pense qu'elle est en train de passer à la vitesse supérieure, ce qui rend les choses plus complexes. Que pensez-vous de ce secteur ?

M. Kuhl : Pour répondre à votre question, je pense que le secteur résidentiel locatif dans son ensemble a probablement connu l'année dernière la meilleure année de son histoire sur le plan des fondamentaux. Il est difficile de dire qu'elle n'a jamais été meilleure que cela.

Mme Bigda : Effectivement.

Kuhl : Oui. Malheureusement, en tant qu'investisseurs en actions, nous ne nous intéressons pas à ce qui vient de se passer, mais à ce qui va se passer. Je ne pense pas qu'il est difficile que cette tendance se poursuive. Le taux d'occupation des bâtiments était pratiquement au maximum. Certains de ces immeubles à appartements gérés par des professionnels sur les marchés cotés sont occupés à 97 ou 98 %. C'est encore plus difficile à gérer d'un point de vue logistique lorsque vous essayez de penser aux emménagements et aux déménagements et au nombre d'unités vides dont vous disposez, il s'agit d'un taux d'occupation impressionnant. Dans le même temps, les propriétaires ont augmenté les loyers de manière très agressive. Évidemment, une occupation complète signifie qu'il s'agit d'un marché de propriétaires, et il a fallu répercuter l'inflation, donc ils ont rencontré beaucoup de succès.

Je pense qu'à l'heure actuelle, l'économie semble de plus en plus chancelante. Si nous entrons dans une phase de ralentissement, je pense qu'il faut s'attendre à une baisse des taux. d'occupation. Les gens peuvent prendre des colocataires, retourner chez leurs parents, etc. Les gens peuvent déménager vers des régions moins chères, ce qui entraînerait une baisse du taux d'occupation. Cela signifie que le pouvoir de fixation des prix commence également à diminuer. Je pense qu'il s'agit toujours d'une activité attractive, mais elle ralentit et pourrait ralentir plus rapidement en cas de récession.

L'autre chose à laquelle nous pensons et que nous avons vu se multiplier, c'est la réglementation. Après l'année très fructueuse dont je viens de parler, vous avez commencé à entendre parler du contrôle des loyers au sein d'un grand nombre de marchés, dans certaines grandes villes du pays bien entendu, mais on commence aussi à en entendre parler dans des régions où l'on ne s'y attendrait pas. Des villes de Floride et du Sud-Est l'ont envisagé. Il est question de réglementer différemment la location de maisons individuelles, un secteur que nous apprécions sur le long terme, mais je pense qu'il risque lui aussi de faire l'objet d'une réglementation plus stricte. Nous savons simplement que le risque existe et que nous percevons qu'il est en train d'augmenter dans une certaine mesure.

Mme Bigda :  une question complémentaire, cependant : nous entendons depuis longtemps parler d'une pénurie d'offre de logements. Le déséquilibre entre l'offre et la demande, le manque d'offre est-il suffisant pour compenser une baisse de la demande en cas de récession ?

Kuhl : C'est une question très intéressante car il y a eu très peu de livraisons. Cette situation est en train de changer, en particulier dans certains grands centres urbains. L'offre d'appartements sera importante au cours des 12 à 18 prochains mois. Là encore, les promoteurs immobiliers suivent le chemin de la réussite. Vous voyez que les appartements marchent bien, et les promoteurs veulent alors en construire d'autres. C'est l'équilibre naturel de la façon dont ces choses s'arrangent. Cette offre sera disponible au cours des 12, 18, 24 prochains mois, sans doute au moment où vous souhaiteriez le moins entrer en récession. Cela va couper l'herbe sous le pied de certains.

Mais je pense que ce dont vous parlez aussi, c'est qu'il faut penser en termes de prix. L'offre de logements moyens et abordables est insuffisante. C'est un problème qui est à l'origine d'une grande partie de la réglementation de la construction dont nous parlons, à savoir le contrôle des loyers. Le problème est que, par définition, tout ce qui est construit se situe sur le segment du haut de gamme. C'est là que la promotion immobilière est la plus rentable. Toutes ces nouvelles offres, ces locations haut de gamme alors qu'il n'y a toujours pas grand-chose de fait sur le segment des logements plus abordables. Je ne sais pas trop comment cela fonctionne, mais à un moment donné, quoi qu'il en soit, l'augmentation de l'offre dans l'ensemble du système signifie que les prix vont baisser, que les loyers vont baisser.

M. Peron : Résumons tout cela.

Mme Bigda : D'accord.

M. Peron : Je vais laisser Greg résumer. Il semble que la réinitialisation des valorisations soit en grande partie une chose du passé. Les fondamentaux sont bons, surtout par rapport au reste du marché en fin de cycle où l'on observera un ralentissement. Les FPI semblent pouvoir redevenir d'actualité en 2023. Greg, avons-nous oublié quelque chose ?

M. Kuhl : Non, je ne pense pas. C'est un bien et un mal. Il n'est pas très agréable de passer par l'année que nous venons de vivre du point de vue des performances, mais je pense que la bonne nouvelle, c'est que ce n'est qu'une réalité. L'environnement de taux dans lequel nous vivons aujourd'hui est très différent de l'environnement de taux dans lequel nous vivions il y a un an. Nous en tenons compte aujourd'hui et nous sommes prêts à aller de l'avant, et nous avons de bons fondamentaux, comme vous l'avez dit. Il semble que la situation sera meilleure à l'avenir.

Mme Bigda : on dirait que le secteur recèle beaucoup de potentiel. Greg, nous vous remercions de vous être joint à nous aujourd'hui. Nous avons couvert beaucoup de sujets, merci beaucoup.

M. Kuhl : Je vous remercie.

Mme Bigda : Le mois prochain, l'un de nos analystes du secteur industriel fera le point sur la technologie des batteries et sur les éléments à prendre en compte pour investir dans ce domaine, d'autant plus que les capitaux affluent dans ce secteur en pleine expansion. Nous espérons que vous vous joindrez à nous. Je m'appelle Carolyn Bigda.

M. Peron : Je m'appelle Matt Peron.

Bigda : Vous avez écouté Recherche en action.

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  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement.
    Risques spécifiques
  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Janus Henderson Investors Europe S.A. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement.
    Risques spécifiques
  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Un Fonds fortement exposé à une région géographique ou à un pays donné implique des risques plus importants qu’un Fonds plus largement diversifié.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Le Fonds peut encourir un niveau supérieur de coûts de transaction consécutivement à un investissement sur des marchés négociés moins activement ou moins développés par rapport à un fonds qui investit sur des marchés plus actifs / plus développés.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Janus Henderson Capital Funds Plc est un OPCVM établi conformément à la législation irlandaise, avec une responsabilité séparée entre les fonds. Nous rappelons aux investisseurs qu'ils doivent uniquement baser leurs décisions d'investissement sur le Prospectus le plus récent qui contient les informations relatives aux frais, aux charges et aux risques, qui peut être obtenu auprès de tous les distributeurs et agents payeurs/agent de facilités il est important de bien en prendre connaissance. Ce document est une communication promotionnelle. Veuillez vous reporter au prospectus de l'OPCVM et au DICI avant de prendre toute décision finale d'investissement. Il est possible qu'un investissement dans le fonds ne convienne pas à l'ensemble des investisseurs et qu'il ne soit pas accessible à tous les investisseurs dans toutes les juridictions; il n'est pas disponible pour les personnes des Etats-Unis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de rendement peut varier et la valeur principale d'un investissement peut fluctuer en fonction de l'évolution des taux de change et du marché. Il est possible que la valeur des actions, lors de leur cession, soit supérieure ou inférieure à leur coût d'origine. Ce document n'est pas une sollicitation pour la vente d'actions et aucune des informations qu'il contient n'est destinée à être un conseil d'investissement. Janus Henderson Investors Europe S.A. peut décider de mettre fin aux modalités de commercialisation de cet Organisme de Placement Collectif conformément à la réglementation en vigueur.
    Risques spécifiques
  • Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
  • Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
  • Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
  • Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réaliser ses objectifs d’investissement. Cela peut générer un « effet de levier », qui peut amplifier les résultats d’un investissement, et les gains ou les pertes pour le Fonds peuvent être supérieurs au coût de l’instrument dérivé. Les instruments dérivés présentent également d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est «couverte»), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
  • Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
  • Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
  • Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocie ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
  • Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérés (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Greg Kuhl, CFA

Greg Kuhl, CFA

Gestionnaire de portefeuille


Matt Peron

Matt Peron

Responsable mondial des solutions


26 avril 2023
30 minute d'écoute

Principaux points à retenir :​

  • Les FPI cotés en bourse sont peu exposées aux types de biens immobiliers commerciaux susceptibles d'être mis à mal par les faillites bancaires et les difficultés du secteur des bureaux.
  • En fait, les FPI cotés pourraient être bien placés pour tirer parti des bouleversements du marché grâce à leur faible niveau d'endettement et leur accès plus large au capital.
  • Après une correction en 2022, nous pensons que les valorisations des FPI cotés reflètent désormais de manière adéquate la hausse des taux d'intérêt, ce qui rend les solides fondamentaux du secteur encore plus attrayants.