Immobilier coté : la robustesse des FPI dans un contexte de marché difficile est une source de réconfort

Alors que nous approchons de la moitié de l'année 2023, l'immobilier commercial a continué à faire les gros titres, les préoccupations se déplaçant du coût du financement, dans le sillage des hausses d'intérêt, aux préoccupations concernant la disponibilité du crédit pour le secteur à la suite de la crise bancaire aux États-Unis et aux préoccupations concernant en particulier le secteur des bureaux aux États-Unis.

Aujourd'hui, malgré ces gros titres et ces problèmes, les cours des FPI [Fonds de placement immobilier] mondiaux se retrouvent largement inchangés depuis le début de l'année (jusqu'au 27 juin 2023),¹ , ce qui reflète à nouveau notre opinion selon laquelle une grande partie de la revalorisation nécessaire dans l'immobilier a eu lieu très rapidement sur le marché des FPI cotés au cours de l'année 2022.

Lors de nos échanges avec nos clients, nous avons véritablement essayé de nous concentrer sur trois thèmes clés. Premièrement, il est nécessaire de regarder au-delà de cette actualité. Il y a sans aucun doute des défis à relever dans certains segments du secteur immobilier et le marché américain de l'immobilier de bureaux est confronté à une situation très grave avec des taux d'inoccupation de [presque] 30 % dans de nombreuses villes clés, mais c'est un segment du marché que nous pouvons facilement éviter sur le marché de l'immobilier coté en bourse. Et de nombreux autres segments du marché continuent d'afficher une croissance très robuste de leurs bénéfices et de leurs loyers.

Avec l'augmentation des coûts de financement, les FPI cotés peuvent bénéficier d'un endettement plus faible et d'un plus grand accès au financement

Deuxièmement, du point de vue du financement, il y aura clairement des gagnants et des perdants, et nous pensons que le secteur des FPI sera l'un des gagnants de la situation actuelle. Les niveaux d'endettement sont très bas, dans une perspective historique et en termes absolus,² et les FPI ont continué de prouver qu'ils ont accès à la dette par le biais des marchés des obligations non garanties à des spreads [taux] et à des valorisations qui restent raisonnables et qui contribuent à l'amélioration de leurs modèles économiques globaux.

Nous sommes donc de plus en plus enthousiastes à l'idée que les FPI puissent profiter de certains des problèmes auxquels d'autres sont confrontés, en particulier les propriétaires hors cote de biens immobiliers plus endettés, et à l'idée qu'ils puissent se consolider en proportion du marché immobilier dans son ensemble.

Les FPI font preuve de résilience opérationnelle et leurs bénéfices devraient augmenter

Troisièmement, je pense que l'importance de la résilience opérationnelle va clairement passer au premier plan à mesure que nous traversons la prochaine phase du cycle. Là encore, lorsque nous parlons des entreprises dans lesquelles nous investissons, nous continuons à observer des niveaux d'occupation généralement très élevés et une croissance persistante des loyers, ce qui continue à alimenter la croissance des bénéfices et des dividendes pour nous en tant qu'investisseurs.

Ainsi, si l'on considère les prévisions de croissance des bénéfices pour le secteur américain des FPI cette année (5 %) et une croissance persistante en 2024,³ , nous pensons que ces prévisions sont attrayantes par rapport à l'ensemble du marché [des actions], où l'on prévoit actuellement une baisse des bénéfices, ce qui a peut-être été sous-estimé si l'on considère l'évolution du cours des actions au cours de l'année écoulée.

Enfin, le contexte macroéconomique a clairement pesé sur le secteur des FPI au cours des 18 derniers mois. L'impact de la hausse des taux d'intérêt et des rendements obligataires a clairement un effet négatif sur les valorisations de l'immobilier sous-jacent. Cette hausse prend du temps à se répercuter sur les valeurs de l'immobilier hors cote, mais comme je l'ai dit précédemment, elle s'est répercutée très rapidement sur les valeurs immobilières du marché des FPI cotés dont les cours sont fixés quotidiennement par les marchés boursiers.

Les FPI cotés en bourse semblent bien positionnés pour une reprise potentielle

Désormais, je pense qu'il est juste de dire que nous avons brisé le cycle de hausse des taux d'intérêt. Nous verrons si une pause est prévue le mois prochain ou après l'été, mais je pense que nous approchons de cette phase. Et à la fin d'un cycle de durcissement de la Fed [Réserve fédérale américaine], l'histoire suggère que c'est en fait un moment propice pour s'intéresser au secteur des FPI, à la fois en termes de performance absolue, mais également par rapport au marché des actions au sens large,⁴ , en particulier compte tenu de la fiabilité des flux de trésorerie dont j'ai parlé plus tôt.

Je pense donc qu'il y a des raisons d'être plus optimiste pour le reste de l'année 2023 et l'année 2024. Nous continuons d'observer des valorisations très convaincantes dans le secteur des FPI, les sociétés se négociant avec une prime par rapport à la valeur intrinsèque de leurs immeubles, même en tenant compte de la revalorisation nécessaire à la suite des hausses de taux d'intérêt. Je pense que cela nous place dans une situation idéale pour réfléchir aux opportunités et aux performances que nous pouvons générer désormais. Je vous remercie.

¹ Indice Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index USD (global REITs) au 27 juin 2023.

² Green Street, Morgan Stanley, analyse Janus Henderson Investors, au 31 décembre 2022.

³ FTSE Russell, S&P Global Indices, Bloomberg, analyse Janus Henderson Investors, au 14 mai 2023. Rien ne garantit que les tendances passées se maintiendront ou que les prévisions se réaliseront.

⁴ UBS, Refinitiv Datastream, analyse Janus Henderson Investors, performances absolues en USD du 31 décembre 1990 au 31 décembre 2022. FPI mondiaux = Indice FTSE EPRA Nareit Developed ; actions mondiales = Indice MSCI World. Données à partir de 1991.

Les performances passées ne permettent pas de prédire les performances futures.

Rendement obligataire : niveau de revenu d'un titre, généralement exprimé en pourcentage. Dans le cas d'une obligation, il s'agit du paiement du coupon divisé par le cours actuel de l'obligation. Des rendements obligataires plus faibles signifient des cours obligataires plus élevés et vice versa.

Endettement: le niveau d'endettement d'un FPI. Le ratio d'endettement est mesuré par le rapport entre la dette et le total des actifs.

Ratio « loan to value » (LTV ou rapport dette/valeur du patrimoine) : calculé en divisant le montant du prêt immobilier par la valeur du bien. Utilisé par les prêteurs pour évaluer le niveau d'exposition au risque au moment de souscrire à un prêt/de contracter une dette.

Obligations non garanties : dette qui n'est pas adossée à une garantie, elle présente donc un risque plus élevé et est assortie de taux d'intérêt plus élevés.

L'indice FTSE EPRA Nareit Developed suit la performance des sociétés immobilières et des fonds de placement immobilier (FPI) des pays développés.