La hausse des taux hypothécaires nuit-elle aux ménages américains ?

Comme le montre le Graphique 1, la hausse brutale et prolongée des prix de l’immobilier après le début de la pandémie, associée à des taux hypothécaires beaucoup plus élevés depuis 2022, a ramené l’accessibilité à la propriété aux États-Unis à des niveaux historiquement bas.

Les analyses sur les taux hypothécaires élevés, la faible accessibilité à la propriété et le ralentissement des ventes de logements ont récemment dominé l'actualité, ce qui a amené certains investisseurs à s'inquiéter de deux baromètres clés de la santé de l'économie américaine : la solidité du consommateur américain et l'état du marché immobilier.

De notre point de vue, ces quelques données ne décrivent qu’une partie de la réalité.

Selon notre analyse, le consommateur américain et le marché immobilier dans son ensemble restent en position de force malgré les vents contraires, et ce pour trois raisons principales.

1. Les problèmes d’accessibilité ne touchent pas tous les ménages

Si la faible accessibilité à la propriété – surtout si elle persiste – peut être problématique d’un point de vue socioéconomique, la situation semble moins sombre du point de vue des investisseurs, pour plusieurs raisons essentielles.

Premièrement, les problèmes d’accessibilité ne concernent qu’un faible pourcentage du nombre total de propriétaires aux États-Unis sur une base annuelle.

Les quelque 4 millions de maisons vendues chaque année aux États-Unis représentent moins de 5 % du parc total comptant plus de 80 millions de logements unifamiliaux appartenant à leurs occupants. Par conséquent, plus de 95 % du marché ne réalise aucune transaction (c'est-à-dire n'achète ni ne vend de maison) au cours d'une période de 12 mois, ce qui protège ces propriétaires des conditions actuelles du marché.

Deuxièmement, les propriétaires actuels sont moins touchés par les problèmes d’accessibilité que les primo-accédants.

Cela est particulièrement vrai pour les propriétaires qui possèdent un logement depuis plus de cinq ans. Même si les primo-accédants arrivent sur le marché à un moment difficile, les propriétaires actuels auront clairement bénéficié de la hausse des prix en accumulant du capital via leur logement, capital qui peut être débloqué pour l'achat d'un nouveau bien.

En résumé, les primo-accédants et les ménages à faibles revenus sont susceptibles d’être pénalisés par les problèmes actuels d’accessibilité, mais ce sous-ensemble ne représente qu’une petite partie de l’univers total des propriétaires américains.

2. Le pouvoir des taux fixes et l'option de vente dont dispose l'emprunteur

Lorsqu’il s’agit de gérer des taux d’intérêt plus élevés, les Américains ayant souscrit un crédit immobilier ont toutes les cartes en main.

Les emprunteurs existants sont largement protégés de la hausse des taux par a) le caractère long terme de la plupart des crédits immobiliers (généralement 30 ans), b) les taux d'intérêt fixes de leurs crédits et c) leur capacité à rembourser leur crédit à tout moment et pour quelque raison que ce soit, ou à le refinancer si les taux tombaient en dessous du taux associé à leur emprunt.

C'est tout simplement le pouvoir de l'option de vente : les emprunteurs américains peuvent conserver leur crédit immobilier à taux fixe existant si les taux augmentent, mais ils gardent la possibilité de le refinancer avec un crédit moins cher si les taux baissent. C'est ce qui s'est produit de façon massive en 2020 et 2021.

Comme le montre le Graphique 2, les emprunteurs exercent généralement leur option de refinancement lorsque les taux hypothécaires diminuent, ce qui entraîne une baisse du taux effectif des crédits immobiliers en cours. Mais lorsque les taux augmentent, les emprunteurs sont incités à conserver leur crédit immobilier à taux fixe existant, ce qui signifie que la hausse des taux a un impact beaucoup plus faible.

3. Les propriétaires américains ne semblent pas être démunis en matière de logement

Malgré la hausse des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt, les ménages américains ne semblent pas « pauvres en matière de logement » ¹, comme le montre le Graphique 3.

Même si les données concernant les ménages à faibles revenus et les primo-accédants peuvent apparaitre très différentes, la plupart des ménages américains semblent en bonne santé, en raison de revenus plus élevés, associés au fait que la plupart des propriétaires ont obtenu des taux hypothécaires extrêmement bas en 2020 et 2021.

Conséquences pour les investisseurs

Le consommateur américain continue de faire preuve de résilience dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés et de logements moins abordables, avec des ratios de service de la dette toujours inférieurs à leurs moyennes à long terme. Et avec le ralentissement de l’inflation et les baisses de taux en cours, un certain répit pourrait se profiler à l’horizon.

Par conséquent, nous maintenons une perspective positive sur les segments de dette titrisée de consommateurs, tels que les titres adossés à des actifs (ABS) et les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS). Nous pensons qu’il existe des opportunités pour trouver des actifs de grande qualité au sein des ABS et des RMBS, actifs qui offrent des rendements attractifs sur une base tant relative qu'absolue.

De plus, les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) émis par des agences continuent de se négocier à bas prix par rapport aux obligations d'entreprises, tandis que le risque de remboursement anticipé (principal risque fondamental des MBS) reste proche de ses plus bas historiques en raison de taux hypothécaires actuellement bien plus élevés que le taux effectif des crédits immobiliers en cours.

Informations importantes

Les portefeuilles gérés activement peuvent ne pas produire les résultats escomptés. Aucune stratégie d'investissement ne peut garantir un profit ou éliminer le risque de perte.

Les titres obligataires sont soumis aux risques de taux d’intérêt, d’inflation, de crédit et de défaut. Le marché obligataire est volatil. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le prix des obligations baisse généralement, et vice versa. Le remboursement du capital n’est pas garanti et les prix peuvent baisser si un émetteur n’honore pas ses paiements en temps voulu ou si sa solidité financière se détériore.

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) peuvent être plus sensibles aux variations des taux d'intérêt. Ils sont exposés au risque de prolongement lorsque la hausse des taux d’intérêt incite les emprunteurs à prolonger la durée de leurs hypothèques et au risque de remboursement anticipé lorsque les emprunteurs remboursent leurs hypothèques plus tôt que prévu à la faveur de la baisse des taux d'intérêt. Ces risques peuvent diminuer leurs performances.

Les produits titrisés, tels que les titres adossés à des créances hypothécaires et les titres adossés à des actifs, sont plus sensibles aux variations des taux d’intérêt, présentent un risque de prolongation et de remboursement anticipé et sont soumis à davantage de risques de crédit, de valorisation et de liquidité que les autres titres d’obligations.