JH Explorer : Y aura-t-il un retour d'Hollywood à Los Angeles ?

Le marché immobilier commercial de Los Angeles est confronté à de multiples obstacles. Nous avons récemment visité la ville pour la première fois depuis les incendies de forêt dévastateurs du mois de janvier, rencontrant des propriétaires immobiliers locaux, des investisseurs et des courtiers, pour déterminer si la ville affichait des signes de reprise. La « Cité des Anges » demeure une puissance culturelle et économique, mais les événements récents ont jeté une lumière encore plus vive sur son avenir. Les dirigeants locaux se demandent si cette ville peut conserver son attrait en tant que lieu attrayant pour ses résidents et ses entreprises, et si, en l’absence de réforme politique majeure, et si les meilleurs jours de la ville sont derrière elle.

Los Angeles fait face à des problèmes économiques et sociaux majeurs

Sur le terrain, le sentiment n’aurait pas pu être plus négatif. L’ampleur des défis est considérable, avec des problèmes allant de la détérioration du climat des affaires et du déclin de l’industrie du divertissement à l’augmentation du nombre de sans-abri, au coût élevé des logements et à un environnement fiscal et réglementaire strict qui empêche l’offre indispensable de logements. L'émigration continue également d'être un obstacle important à la croissance économique de Los Angeles, ce qui en fait l'une des métropoles à la croissance la plus lente des États-Unis. Au cours des cinq années jusqu’en 2024, le comté de Los Angeles a perdu près de 2,5 % de sa population et des centaines d’entreprises ont déplacé leur siège social hors de la ville.

Les incendies de forêt dévastateurs et la perturbation imminente provoquée par les tarifs douaniers semblent n’avoir fait qu’exacerber les inquiétudes existantes. Les incendies de forêt ont déprimé l’activité commerciale, tandis que l’incertitude induite par les tarifs douaniers menace de geler la prise de décision au sein des entreprises.

Des incendies de forêt dévastateurs et coûteux

Les incendies de Los Angeles de janvier 2025 ont été les plus destructeurs de l'histoire de la ville. Le bilan économique a été stupéfiant, avec plus de 18 000 structures détruites, causant des dommages et des pertes économiques estimés à 250 milliards de dollars américains, ainsi qu’une perte de la valeur immobilière d’environ 40 milliards de dollars américains.¹ L’impact le plus évident a été un déplacement massif, sachant que le coût et le calendrier du processus de reconstruction sont entourés d’incertitude.

Quelles sont les implications des incendies de forêt à Los Angeles sur son marché immobilier ?

Jusqu'à présent, l'impact sur le marché immobilier commercial et résidentiel a été quelque peu limité aux zones les plus durement touchées, plus de 95 % des pertes immobilières dans les incendies ayant été subies par des maisons individuelles. ² La plupart des familles déplacées ont loué des maisons plus grandes ou des logements à court terme sur Airbnb dans la ville. C'est là que le marché locatif s'est montré le plus impitoyable, face au désespoir de trouver un logement et où les soupçons à l'égard des propriétaires se livrant à des tactiques de « prix abusifs » ont été les plus aigus.

Plus généralement cependant, l’impact sur le secteur des appartements de Los Angeles a été modéré. Dans le quartier de Pacific Palisades, les revenus des ménages s'élevaient en moyenne à environ 200 000 dollars américains et la valeur des maisons à 3,8 millions de dollars américains. En revanche, le secteur des appartements traditionnels est caractérisé par des locataires plus jeunes et dominé par des appartements d'une chambre et des studios. Les loyers des appartements n'ont augmenté que de 0,6 % au premier trimestre 2025 par rapport à l'année dernière, soit bien en dessous de la moyenne nationale de 1,1 %.³.

Au-delà de l’impact à court terme sur le marché résidentiel, il subsiste une réelle crainte qu’à la suite des incendies, de nombreuses familles et chefs d’entreprise ne reviennent tout simplement pas s'installer à Los Angeles. De nombreux résidents qui ont perdu leur maison ont migré avec leurs familles et dans certains cas avec leurs employés vers des villes balnéaires proches, où les logements sont moins chers et où les enfants ont été rapidement inscrits dans les écoles publiques. Certains ont complètement quitté l’État pour s’installer en Arizona ou au Texas. L'avenir nous dira si ces mouvements sont permanents.

L’optimisme quant au calendrier de la reconstruction était également limité. Certains experts ont suggéré un délai de plus de cinq ans pour restaurer complètement les zones les plus touchées. Ils ont cité les graves dommages causés aux infrastructures, les défis logistiques pour la livraison des matériaux, un processus d’approbation des permis lent et fastidieux, une forte demande en faveur de sociétés de construction, une disponibilité limitée de la main-d’œuvre et des coûts de construction en hausse. Un marché de l’assurance instable constitue un autre obstacle, les indemnisations des sinistres étant souvent loin de couvrir les coûts de reconstruction. Les principaux fournisseurs tels que State Farm et Allstate ont également cessé d’émettre de nouvelles polices d'assurance dans les zones à haut risque.

Le marché des bureaux à Los Angeles est déplorable

Dans un environnement en constante évolution caractérisé par une faible croissance économique et le travail à distance, ce n'est un secret pour personne que le secteur des bureaux de Los Angeles est confronté à de graves difficultés. Loin d'un marché de bureaux autrefois florissant, plusieurs transactions récentes suggèrent que la valeur des bureaux a chuté de 35 à 70 % depuis début 2020.

Ce voyage n’a pas laissé présager des jours meilleurs. Bien que Los Angeles ne soit pas la seule à devoir composer avec de grandes entreprises qui évitent les quartiers d'affaires en centre-ville, la « spirale infernale » urbaine de la ville semble considérablement pire que celle de ses homologues. Le centre-ville de Los Angeles en particulier ne montre aucun signe de réduction de la surabondance de bureaux vacants, les anciens immeubles de bureaux obsolètes perdant des locataires et certains faisant l'objet de saisie étant donné l'ampleur de la destruction de valeur.

Les problèmes de Los Angeles sont particulièrement graves pour plusieurs raisons. La crise des sans-abri, dont le centre-ville de Los Angeles est l’épicentre, nous a été signalée à plusieurs reprises comme un obstacle majeur à la reprise de l'immobilier de bureaux. La population des sans-abris de la ville et du comté de Los Angeles, qui compte plus de 70 000 personnes, est la deuxième plus importante parmi les villes américaines en 2024, selon USAFacts.org.

La fréquentation des quartiers des bureaux de la ville reste également bien en dessous de la moyenne nationale, avec une stagnation l'année dernier à seulement 50 % de piétons de moins qu'avant la pandémie de COVID. Sa géographie tentaculaire et ses trajets réputés pour être épiques aux heures de pointe constituent un obstacle majeur aux politiques de retour au bureau. Contrairement à d’autres grandes villes, Los Angeles manque d’alternatives crédibles à l'utilisation de la voiture pour se rendre au travail.

Tandis que les principaux acteurs de l’économie (à savoir les secteurs de la technologie et des médias/divertissement) continuent de se retirer du marché et de réajuster leurs superficies de bureaux, il nous est difficile d’être optimistes. Contrairement à San Francisco, où les espoirs d’une reprise imminente du marché des bureaux reposent sur une résurgence de l’IA, les moteurs de la croissance de la demande de bureaux à Los Angeles semblent absents. En revanche, d'autres marchés comme New York et Boston connaissent un ralentissement de la réduction des effectifs et une activité locative beaucoup plus dynamique, tandis que les marchés de bureaux de la Sunbelt comme Austin, Miami, Atlanta, Dallas et Charlotte continuent de bénéficier de tendances démographiques favorables et de relocalisations d'entreprises.

À Los Angeles, la multitude de facteurs négatifs a contribué à un taux de disponibilité de bureaux alarmant (qui comprend les superficies à sous-louer) de 28 %, contre 17 % début 2020 (Illustration 3). Alors que certaines parties du marché des bureaux de Los Angeles se maintiennent à mesure que les entreprises se déplacent vers l'ouest, vers des zones plus sûres et plus dynamiques comme Culver City, Beverly Hills et Bel Air, la plupart d'entre elles déménagent simplement et réduisent considérablement leur superficie de bureaux au passage.

Les problèmes du secteur du divertissement accentuent le caractère moins optimiste des perspectives

L’industrie traditionnelle du divertissement, au cœur de la vie à Los Angeles, traverse également une période de bouleversements majeurs. Nous avons visité plusieurs grands studios de production et plateaux de tournage à West Hollywood. Autrefois, l'activité était effervescente avec les équipes de tournage et de production. De nos jours, les employés du secteur décrivent un avenir inquiétant. La production de longs métrages sur place a diminué de 29 % sur un an, tandis que la production télévisuelle a diminué de 58 % au cours de ces trois dernières années. Le nombre de jours d'enregistrement réservés pour les scènes musicales est passé de 127 en 2022 à seulement 11 depuis le début de cette ^année .

Les réductions des dépenses mondiales des entreprises de streaming ne sont qu'une partie du problème, mais la Californie perd également des parts du marché du tournage au profit de marchés à moindre coût et offrant des incitations fiscales plus attractives, comme la Géorgie, la Louisiane et New York. Certaines productions ont même été délocalisées au Canada et au Royaume-Uni. Les streamers comme Amazon, Disney, Warner Bros, Discovery et Paramount tournent de plus en plus dans leurs propres studios. La demande excédentaire de location des plateaux de tournage de Los Angeles, qui étaient autrefois pleins en raison de l'essor du contenu en streaming, semble avoir disparu. Le taux d’occupation des plateaux de tournage, historiquement supérieur à 90 %, a maintenant atteint un nouveau plancher de 63 % en 2024.⁵

Los Angeles va-t-elle faire son comeback ?

L’économie de Los Angeles est certes vaste, dynamique et diversifiée, mais l’industrie du divertissement est considérée comme la pierre angulaire des perspectives de croissance de la ville. De nouvelles difficultés constitueraient un obstacle majeur à sa croissance économique, en particulier si elles s’ajoutaient à la longue liste de difficultés auxquelles la ville est actuellement confrontée.

Notre voyage de recherche a renforcé notre opinion moins optimiste à l'égard de Los Angeles et des mesures audacieuses sont nécessaires pour inverser la tendance. En pensant à la citation emblématique de l'ancien gouverneur de Californie Arnold Schwarzenegger dans Terminator, « I’ll be back » ─ un comeback hollywoodien pourrait bien être la clé pour renverser la situation d'une ville à la croisée des chemins.

Informations importantes

Les FPI ou Fonds de Placement Immobilier investissent dans l’immobilier au moyen de la détention directe d'actifs immobiliers, d’actions de sociétés immobilières ou de créances hypothécaires. Comme ils sont cotés en bourse, les FPI sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d'intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l'offre et à la demande, ainsi qu'aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.